Афанасьева Лариса, Meeting Point: Как менялся рынок коворкингов за последний год (Интервью. Часть 1)

Афанасьева Лариса Михайловна, Генеральный директор Meeting Point, рассказала читателям OFFICE NEWS в чём отличие «смарт офиса», «гибкого офиса» и коворкинга, как менялся рынок коворкингов за последний год и как выстроились отношения с арендаторами во время пандемии.

 — Лариса Михайловна, у Вас большой опыт управления в компаниях по инвестированию и бизнес-планированию. Как вы пришли в сферу «сервисных» офисов?

Более 10 лет я занимаюсь управлением бизнес-процессами в российских компаниях. Основная сфера деятельности недвижимость и строительство-это довольно близкие рынки с офисной недвижимостью. Мне, как специалисту финансовой сферы, интересно новое направление с точки зрения развития бизнеса в целом, стратегического планирования, операционного управления и маркетинга. Тем более, что формат становится все более популярным и востребованным. К команде Meeting Point я присоединилась два года назад, за это довольно насыщенное на события время мы пересмотрели ряд основных моментов в стратегии развития компании, подписали две новое локации в Москве, заключили несколько крупных сделок с моноарендаторами, «пережили» локдаун, запустили проект-франшиза Meeting Point для расширения сети в том числе в регионы.

— Сейчас все чаще можно услышать термины «смарт офис», «гибкий офис» это одно и тоже что и коворкинг или все-таки нет, в чем отличие? Какое название все-таки верно.

Вопрос классификации на нашем рынке стоит довольно давно. Когда появились отраслевые премии стало понятно, что существуют разные форматы и оценивать их в одной категории неправильно.

Поэтому, да — разница в определениях конечно же есть. Коворкинг — это общее понятие и чаще всего воспринимается, как большое открытое пространство с рабочими местами и общими зонами. Формат развивается в ответ на потребности и запросы клиентов, в результате чего появились новые виды “смарт офис”, “гибкий офис”, “сервисный офис” и другие.

В отличие от классического коворкинга в “смарт офисах” акцент сделан на зонирование помещения на отдельные офисы — для индивидуальной работы и для команд. Это основное определяющее отличие. При этом также остаются общие зоны — переговорные комнаты, залы для мероприятий, лаунджи, ресепшн, которыми пользуются все арендаторы.

Если говорить о Meeting Point, мы относимся к формату “смарт офис” и “сервисный офис”.  Опенспейс у нас составляет малую долю пространства, а основное внимание уделено именно изолированным офисам и высокому уровню обслуживания, как важной части нашего предложения.

Для того, чтобы рынок коворкингов четко определился с категориями, необходимо участие профессионального сообщества, аналитиков и экспертов по недвижимости. Они могут выработать основные критерии, по которым объекты будут классифицироваться, как это было в свое время сделано с бизнес-центрами.

 — Как менялся рынок коворкингов за последний год?

2020 год полон вызовов, рынок коворкингов пострадал наравне с другими отраслями, но к особо пострадавшим причислен не был и остался без какой-либо поддержки. Фактически все “выживали” сами. Непростые переговоры шли и с лэндлордами, далеко не все владельцы коворкингов получили послабления по арендной нагрузке. Параллельно приходилось вести очень лояльную клиентскую политику, чтобы сохранить всех арендаторов и не потерять бизнес.

Однако коворкинги прошли проверку на прочность и после отмены жестких ограничений довольно быстро отыграли свои позиции. Помогла гибкость, заложенная в саму модель коворкинга, которая дает возможность эффективно адаптировать свое предложение под быстро меняющийся спрос.

Сейчас уже очевидный факт, что пандемия заставила владельцев бизнеса пересмотреть свое отношение к аренде. После карантина рынок коммерческой недвижимости изменился. Компании перевели сотрудников на удаленный формат работы, съехали из офисов.  И коворкинги, пожалуй, стали тем единственным сектором рынка недвижимости, который в кризисное время получил возможности для роста. Небольшие площади и высокий уровень сервиса — то, что стало востребовано.

Обратите внимание, что новые пространства появляются как раз в формате “смарт офисов”, классический опенспейс-коворкинг с отдельными рабочими местами менее востребованная история сегодня. В том числе из-за дополнительных правил и ограничений, которые привнесла пандемия в офисную жизнь.

Думаю, что у всех, этот год пошел не по плану, какие-то проекты из-за пандемии пришлось подвинуть. Например, в мае мы готовились к открытию новой площадки в лофт-квартале Даниловская мануфактура. Во время карантина застопорились строительные работы и нам пришлось перенести открытие на конец года. Тем не менее, сейчас, в ситуации, когда многие компании пересмотрели свое отношение к квадратным метрам и формат коворкинга еще больше набирает популярность — новое пространство Meeting Point запускается в нужное время и в нужном месте.

 — Как изменились отношения с арендаторами помещений после пандемии? Какие новые условия в договор вы бы внесли в текущих условиях?

Скорее всего, многие компании -арендаторы задумались о краткосрочной аренде, или, как минимум, о более гибких условиях выхода из договора. Ранее прямая аренда заключалась на 5 и более лет. Опыт этого года показал, что это риски и потери. Поэтому логично владельцу бизнеса оптимизировать эту часть расходов. Переезд в коворкинг- тоже выход, поскольку аренда возможна от 1 месяца до нескольких лет. Проще отказываться от каких-то площадей при сокращении бизнеса или, наоборот, добирать необходимые при расширении.

Что касается самих коворкингов, мы прекрасно понимаем, как трудно пришлось лендлордам. Поскольку сами находимся примерно в том же положении относительно своих клиентов. Требовать от них в ситуации локдауна полной отмены платежей — невозможно. Вариант, который может устроить обе стороны – предусмотреть договором скидки на случай локдауна. Надеемся, что прибегать к этому пункту договора все-таки не придется и еще одного карантина с самоизоляцией не случится.

Также есть разные модели работы, не обязательно входить в отношения арендатор-арендодатель. На волне интереса к коворкингам многие девелоперы готовы обсуждать управление своими площадями. В таких отношениях договора аренды не существует, и соответственно высоких рисков по арендным платежам. Затраты на ремонт несет собственник, оператор приходит и работает под своим брендом, занимается продажами, получает процент от выручки пространства.

Часто у владельцев помещений есть желание открыть коворкинг, есть свободные площади, однако нет компетенций. В таком случае приглашение опытного оператора в управление проектом — хорошее решение.

 — Какая у вас заполняемость в рабочих местах по точкам?

Средняя загрузка сети по офисам на сегодня составляет 85%. При этом в двух локациях из 5 у нас моноарендаторы, которые занимают 100% площадки.

Благодарим пресс-службу Meeting Point за содействие в организации интервью и предоставленные фотоматериалы.