Becar подводит итоги 1 квартала 2020 года на рынке кондо-ТЦ Москвы
Сегмент торговой недвижимости оказался в числе наиболее пострадавших из-за пандемии COVID-19. За отчетный период на рынок не было выведено ни одного нового кондо-ТЦ. Однако уже к концу 2Q произойдет резкий всплеск интереса собственников к этому формату.
Общая ситуация на рынке торговой недвижимости
В Москве в 1 квартале 2020 года общий объем качественных торговых центров оценивается в 7,5 млн. кв.м. GLA. Общий объем введенных в начале 2020 года качественных торговых площадей составил 147,2 тыс.кв.м. GLA. По даннным аналитиков Becar Asset Management, это на 66% больше, чем в 4 квартале 2019 года. Кондо-ТЦ среди новых объектов не выявлено.
Самым крупным введенным и открытым торговым центром стал «Остров мечты» (80 тыс.кв.м GLA).
В 2020 году в Москве к вводу было заявлено порядка 400 тыс.кв.м. GLA. Но из-за пандемии сроки запуска многих объектов будут сдвинуты.
Уровень вакансии в 1 квартале 2020 года вырос на 0,8 п.п. (11,1%) и составил 8%. Следует ожидать, что в следующих кварталах вакансия значительно вырастет, даже несмотря на сокращение ввода новых площадей: многие арендаторы не выдержат вынужденного простоя и снижения потока покупателей.
Арендные ставки для галереи и для якорных арендаторов в московских торговых центрах в 1 квартале выросли незначительно и составили 41,2 тыс.руб./кв.м/год (+0,8% к 4Q2019) и 14,4 тыс.руб./кв.м/год (+1,0% к 4Q2019) без учёта НДС и эксплуатационных расходов соответственно.
По состоянию на конец 1 квартала 2020 г. в Москве представлено 32 качественных ТЦ кондо-формата суммарной арендопригодной площадью (GLA) 355,3 тыс.кв.м, что составляет 4,8% от общего объема арендопригодных площадей в торговых центрах города.
Все кондо-ТЦ Москвы относятся к действующим, из них 9 (28%) являются торговыми центрами в составе торгово- офисных или многофункциональных комплексов.
Больше половины кондо-ТЦ приходится на районные объекты. Средняя площадь GLA кондо-ТЦ Москвы составляет 11,1 тыс.кв.м. Больше всего кондо-ТЦ представлено в ближайшем Подмосковье (13 штук), ЮАО и ЦАО (по 4 ТЦ). Также кондо-ТЦ присутствуют в САО, СВАО, СЗАО, ЮЗАО, ЗАО, ВАО и НАО.
Предложение
В открытой продаже по состоянию на конец марта 2020 г. находились 178 помещений общей площадью 31,5 тыс.кв.м в 29 торговых центрах кондо-формата (9% от GLA кондо-ТЦ). В 1 квартале 2020 года на продажу выставлено 8 861 кв.м торговых площадей в кондо-ТЦ.
Почти половина (48%) предложения по площади приходится на окружные ТЦ, 38% – на районные ТЦ, доля специализированных объектов составляет 14%.
Самый большой объем предложения (по площади) приходится на Подмосковье (27%), ЮАО (19%), ЦАО (16%) и САО (14%). Меньше всего объем предложения в ВАО (1%).
Средняя площадь помещения в продаже в 1 квартале 2020 г. составила 177 кв.м (на 1%% ниже, чем в 4 квартале 2019 г.).
94% помещений продаются с отделкой. На арендный бизнес приходится 43% предложений.
Средняя цена предложения в 1 квартале 2020 г. снизилась на 7,5% по сравнению с 4Q 2019 года и составила 244 220 тыс.руб./кв.м без НДС.
В настоящий момент в Москве гарантированную доходность в торговых центрах кондо-формата можно получить в объектах компании GLINCOM (Baby store, Metromall, Riverdale, «Зеленый»).
Спрос
За 1 квартал 2020 года продано 7 333 кв.м торговых площадей в кондо-ТЦ (24% от площади, находившейся в продаже в 4 квартале 2019 года).
Больше всего проданных площадей (37%) пришлось на ЦАО, 29% на ближайшее Подмосковье, 15% на САО.
Средняя площадь проданных помещений — 129 кв.м (диапазон – от 7 до 1 080 кв.м.). Средневзвешенная цена, по которой продавались эти помещения, составила 300 тыс.руб. за кв.м без НДС. Это на 14% выше средней цены продажи торговых помещений в кондо-ТЦ в 4 квартале 2019 года.
Средняя доходность проданных помещений составила 9,6% (10,4 лет), что на 0,5 п.п. ниже показателей предыдущего периода.
Коммерческие условия
Средневзвешенная цена продажи в 1 квартале 2020 года составила 244,2 тыс.руб./кв.м, что на 7,5% ниже, чем в 4 квартале 2019 г. Цены варьируют от 30,0 тыс.руб. за кв.м на окраине Москвы до 3 626 тыс.руб. за кв.м в центре Москвы.
Арендные ставки на помещения в данных торговых центрах находятся в пределах 2,5-252 тыс.руб./кв.м/год и в среднем составляют 33,3 тыс.руб./кв.м/год без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. По сравнению с 4 кварталом 2019 г. арендные ставки в кондо-ТЦ выросли на 0,3%.
Минимальный порог входа для инвестора в 1Q 2020 г. составил 1 650 тыс. руб. с учетом НДС (+35% к 4Q 2019 г.). За эту сумму можно приобрести лот площадью 15 кв.м в торговом центре на территории НАО.
Средневзвешенная годовая доходность (без учета налогов) – 10,3%, средний срок окупаемости — 9,7 лет. По сравнению с 4Q 2019 года доходность выросла на 0,2 п.п.
При этом доходность помещений в торговых центрах Подмосковья выше, чем торговых помещений в Москве. Это объясняется более низкой ценой на помещения за пределами МКАД, а также спросом со стороны арендаторов и высокой посещаемостью.
Средний срок окупаемости торговых кондо-объектов в 1 квартале 2020 года составил 9 лет 8 месяцев.
«Стремясь минимизировать риски, собственники ТЦ будут все чаще переводить свои объекты в кондо-формат. При благоприятном разрешении текущей ситуации с пандемией уже к концу 2 квартала на продажу может быть выставлено больше торговых помещений, чем в предыдущие периоды. В таком случае выиграют те торговые центры, в которых есть единая концепция развития и привлечения покупателей», — считает Дарья Канева, заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Премиум-автосалон на 85 км МКАД: как найти идеальное решение для бизнеса — сделка от Апекс Недвижимость
В условиях растущей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости поиск подходящего помещения для специфического бизнеса, такого как автосалон премиум-класса, становится настоящим вызовом. Однако, как показывает практика, даже самые сложные задачи имеют решения, если подойти к ним профессионально и системно.Недавно команда агентства «Апекс Недвижимость» успешно завершила сделку…
На торги выставили шесть нежилых помещений на Варшавском шоссе
Инвесторы смогут побороться на торгах за шесть коммерческих объектов общей площадью почти 1000 квадратных метров на юге Москвы. Об этом сообщил руководитель столичного Департамента по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Предприниматели могут приобрести коммерческую недвижимость у города для реализации практически любых бизнес-проектов и развития своего дела. Сейчас…
Ситихаусы стали самым востребованным редким форматом элитной недвижимости
В начале 2025 года в продаже на рынке Москвы находилось 1456 лотов высшего ценового сегмента. 229 из них — редкие форматы: пентхаусы, ситихаусы и виллы. Их доля — 16%. Согласно исследованию Sminex, медианная стоимость квадратного метра такой недвижимости с осени прошлого года увеличилась на 3%, до 2,9 млн рублей. Самыми дорогими стали пентхаусы, а наиболее востребованным у покупателей форматом — ситихаусы.
Борьба противоположностей: что влияет на условия контрактов на рынке FM-услуг в 2025 году
Инфляция и другие процессы в экономике, которые приводят к удорожанию FM-услуг, изменили отношение игроков рынка к условиям контрактов. Наметилась устойчивая тенденция: собственники объектов настроены на долгие контракты, но без индексации или с минимальной индексацией, а FM-компании — с индексацией, которая соответствует реальному росту себестоимости.
Жилой комплекс STONE Grain с архитектурной доминантой появится у метро «Калужская»
Девелопер STONE планирует построить жилой комплекс общей площадью 69 тыс. квадратных метров в Обручевском районе на юго-западе столицы. Проект предусматривает создание полноценной инфраструктуры, включая коммерческие и общественные пространства, отвечающие потребностям будущих резидентов. Об этом рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Upside Development и «НДВ Супермаркет недвижимости»: Почти 90% россиян предпочитают работать в бизнес-центрах с развитой инфраструктурой и зелеными зонами
Аналитики компании «НДВ Супермаркет недвижимости» совместно с компанией Upside Development провели исследование, направленное на определение требований к современному бизнес-центру. Опрос показал, что для 63% сотрудников одним из важных критериев при выборе места работы является наличие инфраструктуры внутри делового комплекса и в его окружении, что помогает поддерживать баланс между работой и личной жизнью. При этом еще для четверти опрошенных данный критерий является решающим. В первую тройку необходимых опций в БЦ вошли: наличие объектов розничной торговли и сферы услуг (74%), паркинга (60%) и комнаты отдыха (51%).
Core.XP и Level Group: За время строительства офисы дорожают в среднем на 40%
Аналитики консалтинговой компании Core.XP и девелопер Level Group провели совместное исследование динамики изменения цен продажи площадей в бизнес-центрах Москвы в зависимости от стадии строительства. Согласно полученным данным, в среднем стоимость квадратного метра на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию с начала строительства увеличивается на 40%. Это связано с рядом факторов: ростом цен на строительные материалы, колебанием валютных курсов и увеличением затрат на рабочую силу. Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов, однако наибольшее увеличение стоимости наблюдается в бизнес-центрах класса А, которые на данный момент составляют около 90% нового строительства.
NF GROUP открыла офис в Сочи
NF GROUP укрепляет позиции на Черноморском побережье и сообщает об открытии офиса в Сочи. Новое подразделение, которое возглавила Кристина Зажигалина, предлагает полный спектр услуг по покупке и продаже жилой и коммерческой элитной недвижимости.
Женщины любят глазами, мужчины — желудком: как москвичи выбирают офисы?
Компания Level Group провела исследование, приуроченное к Международному женскому дню, чтобы выяснить, какие качественные характеристики офисного пространства важны для женщин и мужчин. В опросе приняли участие 1 398 москвичей. Результаты демонстрируют значительные различия в восприятии офисной среды, которые девелоперам стоит учитывать при создании современных бизнес-пространств.
АФИ Галерея открылась с весенними коллекциями вопреки экономической обстановке
Для посетителей открылась «АФИ Галерея» – многофункциональный комплекс на площади Тверская Застава, который разместился между историческим вестибюлем метро «Белорусская» и Белорусским вокзалом.Здание органично вписано в окружающую застройку и дополняет современный облик площади Тверская Застава. С открытием «АФИ Галереи» здесь появляются комфортные условия для покупок и…
