Гибкая нарезка: офисный рынок Москвы смещается в сторону небольших площадей

По итогам 2025 года сумма купленных и арендованных офисных площадей на рынке Москвы составила 1 396 тыс. кв. м, что на 38% ниже показателя 2024 года. Такое снижение связано, прежде всего, с сокращением количества крупных сделок, которые традиционно оказывают значительное влияние на общий объем спроса. При этом в целом уровень деловой активности на рынке сохраняется на умеренно высоком уровне. Компании продолжают искать новые форматы размещения, а рынок постепенно адаптируется к изменившимся условиям, говорится в совместном исследовании IBC Real Estate и October Group.

Еще с 2025 года на рынке отмечался умеренно высокий спрос на офисные помещения мелкими блоками. В условиях трансформации деловой среды такой формат становится все более востребованным – компании стремятся к гибкости и рациональному использованию пространства. Кроме того, прошлый год стал рекордным по количеству новых стартов – 35 новых проектов вышли в открытые продажи блоками и этажами, из которых 31 относится к классу А и 4 проекта – к классу В+. Таким образом экспонируемый объем увеличился за год в 3 раза, что заметно расширило возможности для покупателей и инвесторов.

• «В 2025 году на количество сделок с офисными помещениями площадью менее 100 кв. м пришлось порядка 30% от общего количества, что на 10 п.п. выше, чем годом ранее. В целом, объем сделок по продаже офисов блоками и этажами продолжает расти благодаря расширению предложения и устойчивому спросу. За 2025 год объем вложений по продаже офисов блоками в строящихся бизнес-центрах только в Москве достиг 98 млрд рублей, превысив значение предыдущего года на 23%», – отметила Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. 

Наибольший спрос на офисные помещения площадью менее 100 кв. м зафиксирован в локациях между ТТК и МКАД – 44% от общего объема сделок, а также в зоне между Садовым кольцом и ТТК – 38%. Эти территории традиционно остаются ключевыми деловыми поясами столицы, где сосредоточена значительная часть коммерческой активности. 

Такое распределение спроса обусловлено дефицитом земельных участков, доступных для строительства в сформировавшихся деловых районах столицы. В пределах Садового кольца и ТТК экспонируемый объем офисов блоками и этажами составляет 99 тыс. кв. м, а в зоне между ТТК и МКАД – 443 тыс. кв. м. 

Здесь также был зафиксирован наибольший рост средневзвешенной цены экспонирования: в пределах Садового кольца – ТТК показатель увеличился на 42% год к году, в зоне ТТК-МКАД – на 17%. В результате средневзвешенная цена экспонирования офисов блоками и этажами достигла 582 тыс. руб. за кв. м и 496 тыс. руб. за кв. м соответственно. 

• «Тренд на спрос офисных помещений площадью менее 100 кв. м обусловлен целым рядом факторов – начиная от роста малых компаний и проектных команд, которые расширяют сегмент потенциальных покупателей небольших пространств и заканчивая новыми предпочтениями предпринимателей, стремящихся оптимизировать расходы и повысить эффективность бизнеса. Небольшие офисы позволяют компаниям быть более гибкими, быстрее масштабироваться или, наоборот, сократить издержки без потери качества рабочего пространства. Именно поэтому такими лотами особенно активно интересуются частные инвесторы и представители малого бизнеса. По итогам 2025 года в общем объеме сделок площадью менее 100 кв. м, где известна компания-покупатель, лидирующими секторами экономики стали производственный и торговый сектор, а также IT-компании. Эти тенденции находят отражение и в новых девелоперских проектах, где все чаще закладываются гибкие форматы офисных пространств. Так, например, в арт-бизнес-кластере «КОБЗОН СИТИ» предусмотрены офисы гибкого формата площадью от 36 до 716 кв. м с возможностью объединения до 10 тыс. кв. м в зависимости от потребностей покупателей», – пояснил Евгений Межевикин, директор по маркетингу компании OCTOBER GROUP.