Когда недвижимость — ресурс: как на фоне высокой ключевой ставки растут кредиты под залог недвижимости

Эксперты прогнозируют продолжение роста спроса на кредитование под залог недвижимости и увеличение просроченной задолженности. Продукт становится все больше интересен бизнесу, для которого это возможность получить кредит на развитие, при это коммерческая недвижимость становится залогом лишь в 3–4% случаев. Об этом тренде и ситуации на рынке в целом рассказывает Никита Арзамасцев, директор по продукту (CPO) ИТ-компании TYMY. 

Кредит под залог недвижимости — это нецелевой заём, при котором клиент получает деньги под обеспечение квартиры, дома или другого объекта. В отличие от ипотеки, средства можно использовать на любые цели: ремонт, рефинансирование, крупную покупку, лечение или бизнес. Именно эта гибкость делает продукт заметным на фоне ограниченных возможностей в других сегментах.

На фоне общего спада в розничном кредитовании в 2024 году объёмы выдачи потребкредитов сократились на 40–50%, а спрос на кредиты под залог недвижимости продолжил расти. По данным Центрального Банка РФ и Росреестра, в первом квартале 2025 года объём их выдач увеличился на 13% по сравнению с тем же периодом годом ранее.

При этом заметно изменился и профиль спроса: в залог всё чаще передаётся не только жильё: в первом квартале 2025 года доля коммерческой недвижимости среди залогов достигла 15% против 13% в 2024-м — это может говорить о растущем интересе к продукту со стороны малого и среднего бизнеса. 

Почему спрос пополз вверх

На фоне ужесточения условий в розничном кредитовании и роста ставок займы под залог недвижимости стали заметно более востребованными. По данным аналитиков SaaS-платформы TYMY, объём выдач КПЗН в 2024 году увеличился на 45% и достиг 175 млрд рублей. В начале 2025 года интерес сохранялся: по данным «Сбербанка», только за март объём таких кредитов вырос ещё на 34% по сравнению с февралем​.

Один из главных факторов роста, по крайней мере в этом году, это массовые отказы по необеспеченным займам. По данным портала Сравни.ру (приводят Известия), в начале 2025 года банки одобряли лишь небольшую часть заявок: до 95 из 100 обращений получали отказ​. На этом фоне кредит под залог рассматривается как более управляемый инструмент: для банков он менее рискованный, а для заёмщиков — доступный.

И, разумеется, дело в ставках. С начала 2025 года потребительские кредиты предлагаются по ставке выше 30% годовых, и на этом фоне возможность получить займ под залог на 2–3 процентных пункта ниже становится ощутимым аргументом. Впрочем, всегда стоит помнить, что при этом оформление кредита под залог предполагает дополнительные расходы: на оценку недвижимости, страхование и нотариальное оформление. 

По сути, это компромисс: кредит под залог позволяет получить большую сумму и оформить её на более длительный срок, но взамен — сложная процедура и риск потерять недвижимость, если не справиться с выплатами. Для части заёмщиков, особенно тех, кому уже отказали в других продуктах, это остаётся одним из немногих способов получить финансирование. 

Кто выдает КПЗН и на каких условиях

По данным аналитиков TYMY, кредиты под залог недвижимости сегодня есть у 19 из 27 крупнейших банков страны. Интересно, что за 2024 год только пять из них смогли показать рост по направлению — у остальных объёмы сократились почти вдвое. Но эти пять — крупнейшие банки, поэтому весь сегмент в итоге показал заметный рост. 

Формат долгое время воспринимался как нишевый, но в условиях высокой ключевой ставки банки начали смотреть на него иначе. Среди тех, кто предлагает такие кредиты, — Сбербанк, Газпромбанк, Альфа-Банк, ВТБ, Совкомбанк, МТС Банк, а также региональные банки и монолайнеры (кредитные организации, ориентированные только на определенный сегмент рынка). 

У каждого банка свой подход. Кто-то делает ставку на цифровые сценарии: быстрый онлайн-анализ, мобильную оценку, оформление через Госуслуги. Кто-то — на гибкие условия по составу заёмщиков. Некоторые банки интегрируют КПЗН в экосистемы или связывают с другими финансовыми продуктами. Предложения по рынку сильно разнятся по ставке, сроку, допустимому типу залога и объёму одобряемых сумм. 

Тем не менее, можно выделить и общие тенденции. Ставка в среднем составляет от 17% до 27% годовых, срок — до 20 лет, средняя сумма кредита — около 70% от стоимости объекта. Во многих случаях не требуется объяснять цель займа, а саму заявку можно подать онлайн. Есть банки, где доступна дистанционная оценка объекта, возможность привлечь созаёмщиков или заложить жильё, которое принадлежит другому человеку — если получено согласие​.

Недвижимость, которая передаётся в залог, остаётся в распоряжении заёмщика, но накладываются определенные ограничения: нельзя продавать, дарить, перерегистрировать или закладывать повторно без согласия банка — все эти условия сохраняются до полного погашения кредита. 

Кто и зачем такие кредиты берет

Чаще всего кредит под залог оформляют на ремонт, в том числе в той самой квартире, которая передаётся в обеспечение — таких заёмщиков около 30%. Ещё четверть используют кредит, чтобы перекрыть другие долги или снизить нагрузку за счёт рефинансирования. Каждый пятый оформляет его ради первоначального взноса по ипотеке. Как правило, речь всегда идёт о крупных расходах, где одной зарплаты не хватает, а потребкредит либо недоступен, либо выходит слишком дорогим. 

По данным Банки.ру, на фоне общего роста спроса размеры самих заявок стали скромнее. Весной 2024 года в среднем запрашивали 2,8 млн рублей, к марту 2025-го — уже 1,6 млн. Сроки тоже стали короче: сейчас просят в среднем на шесть с половиной лет вместо прежних девяти​. При этом средний доход заявителей — 176 тыс. в месяц, и если в начале 2024-го на выплаты уходило 38% дохода, то теперь — около 15%. Среди основных регионов — Москва, Санкт-Петербург, Свердловская и Московская области, Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан, Челябинская и Ростовская области.

Чаще всего в залог передаётся квартира, даже если кредит берется на развитие бизнеса, — по данным партнёров SaaS-платформы TYMY, так поступают 94–95% заёмщиков. Коммерческая недвижимость оказывается в залоге только в 3–4% выдач кредитов под залог недвижимости, ещё 1–2% приходится на апартаменты. Остальные 0,5–1% — это машиноместа и другие нежилые помещения. Такое распределение не случайно: банки охотнее работают с типовыми квартирами, у которых понятная рыночная цена и полный комплект документов.

Перспективы сегмента

По оценкам экспертов Центрального Банка и НАФИ, во II квартале 2025 года ожидается рост числа заявок на кредиты под залог недвижимости, оформляемые для рефинансирования других долгов. Это уже одна из самых популярных целей — и, по прогнозу, она продолжит набирать вес. Такой формат позволяет снизить нагрузку по выплатам и получить более предсказуемые условия, чем в сегменте необеспеченных займов.

Одновременно с этим эксперты отмечают и другую тенденцию: уровень просроченной задолженности по таким кредитам может вырасти — с 4,2% в первом квартале до 5,5% по итогам второго. Это связано с тем, что значительная часть заёмщиков приходит в продукт уже с высокой долговой нагрузкой. Так что можно предположить, что активность и дальнейший рост сегмента будет обеспечивать к нему и внимание от регулятора. А это, в свою очередь, может преподнести нам новые законодательные и регуляторные инициативы.