Никита Корниенко, SimpleEstate: Рынок коллективных инвестиций в России — как и зачем?

Никита Корниенко, основатель компании SimpleEstate, рассказывает читателям OFFICE NEWS про коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость и свой опыт в этом, новом для России, направлении. SimpleEstate — инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, позволяющая даже начинающему инвестору с небольшим капиталом инвестировать в профессионально отобранные объекты вместе с опытными инвесторами.

 — Как и зачем инвесторы покупают коммерческую недвижимость сообща и сколько можно на этом заработать?

В России активно развивается рынок коллективных инвестиций в недвижимость. Инвесторы все чаще покупают сообща торговые площади под супермаркеты, офисы и склады. Почему так происходит и что российский инвестиционный рынок предлагает тем, кто вместо низкодоходных банковских вкладов и квартир для сдачи в аренду решил стать владельцем коммерческой недвижимости.  

Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, за 2020 год объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $4,16 млрд, что на 1,8% выше результата 2019 года ($4,09 млрд). Наиболее серьезный рост произошел в сегменте производственной недвижимости и складов: объем инвестиций здесь вырос в 2,5 раза по сравнению с 2019 годом и составил по итогам 2020 года $741 млн. Особенность недвижимости как инвестиций в том, что практически любой кризис предполагает рост инвестиционных сделок.

 — Кто первым придумал совместные инвестиции в недвижимость?

Идея коллективных инвестиций частных инвесторов в коммерческую недвижимость не нова, на Западе подобный механизм успешно работает уже несколько десятков лет. В развитых странах любой частный инвестор может легко стать совладельцем коммерческой недвижимости, приобретя публично торгуемые акции фондов REIT (Real Estate Investment Trust) на бирже. 

Такая форма вложения денег весьма популярна у частных инвесторов во всем мире, так как недвижимость – это очень простой и понятный класс активов, позволяющий сохранять и приумножать капитал на протяжении многих лет, а также получать регулярные дивиденды от арендных платежей. К тому же объекты недвижимости намного проще оценить, в отличие от набирающих популярность и зачастую убыточных компаний, чью справедливую стоимость не знает никто. Именно благодаря стабильности и простоте коллективных инвестиций в недвижимость инвесторы по всему миру уже достаточно давно пользуются этим инструментом.

В России важную роль в популяризации идеи коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость сыграл известный предприниматель Оскар Хартманн. «Коммерческая недвижимость – это инвестиционный актив, который приносит инвесторам пассивный доход от сдачи в аренду, и такие вложения могут быть теперь доступны каждому», – рассказывал он, когда еще в 2015 году создал первую в России краудфандинговую платформу, где любой желающий мог вложить в помещение под магазин или офис посильную для себя сумму.

Идея Хартманна состояла в том, чтобы создать закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ), средства в который инвестируют сразу несколько десятков или даже сотен частных инвесторов, а на эти деньги площадка приобретает для инвесторов объект коммерческой недвижимости стоимостью несколько миллиардов рублей. При этом каждый вкладывает посильную для себя сумму и становится владельцем паев фонда и совладельцем объекта недвижимости. 

В 2015 году Aktivo договорилась с владельцами здания на Тверской о продаже фонду элитных помещений и стала активно привлекать в проект инвесторов. Однако сделка была номинирована в валюте и из-за резкого роста курса доллара сорвалась. Но идея не умерла, вместо шикарного здания на Тверской инвесторы краудфандинговой площадки сообща купили небольшое торговое помещение в Люберцах, которое арендовал магазин «Пятерочка», с доходностью на тот момент 12–14% годовых. Сейчас на площадке Aktivo более 700 инвесторов, которые в совокупности вложили в коммерческую недвижимость более трех миллиардов рублей. Основные активы – торговые площади, которые занимают известные сети (торговая недвижимость стала основной для Aktivo).

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость в России существовали и до Aktivo, речь идет о таком банковском продукте, как паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые как раз и должны были стать альтернативой западным REIT. Однако объем инвестиций в этом сегменте всегда был невелик. Как правило, предметом интереса такого фонда становился объект, владельцы которого не могли расплатиться по кредиту, и банк предлагал недвижимость инвесторам в форме паевого фонда. В итоге из-за высоких комиссий управляющей компании банка такие инструменты были зачастую прибыльными для кредитной организации, но не для частных инвесторов.

Возникновение первой краудфандинговой площадки коммерческой недвижимости было уникально для России, но в мире на тот момент работало уже около 200 подобных площадок коллективных инвестиций в недвижимость: только на самых известных из них, таких как Fundrise, Cadre, CrowdStreet, Property Peers, Realty Mogul, Prodigy Network и Primarq, покупали и продавали свои доли в различных объектах тысячи инвесторов. Здесь торгуется все – от небольшого частного дома для семьи до целых кварталов многоквартирных домов. Преимущество подобных платформ – покупка относительно небольших объектов и использование более дешевой юридической структуры, что позволяет увеличить доходность инвесторов. Также инвестиционные платформы позволяют инвестору самому решить, какой именно объект недвижимости выбрать, в отличие от покупки доли в уже сформированном фонде, как в случае с REIT.

 – Что предлагают инвесторам площадки коммерческой недвижимости в России?

О росте интереса к такому классу инвестиций в России свидетельствует появление на этом рынке все новых игроков.

Российские банки все так же предлагают вложиться в паевые фонды недвижимости, свой закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФН) «Арендный поток» представила компания «Альфа-Капитал», инвестировать в индустриальную недвижимость предлагает PNK rental.

В 2019 году на рынок вышла и наша инвестиционная площадка коммерческой недвижимости SimpleEstate. Общий объем инвестиций за первый год работы инвестиционной платформы SimpleEstate составил 260 млн рублей. Она вложила эти средства в три объекта коммерческой недвижимости.

Первой сделкой платформы стала покупка в декабре 2019 года трех офисных помещений в бизнес-центре класса В+ NEO GEO девелопера Stone Hedge, общая площадь которых составила 400 кв. м, а общая сумма сделки – 75 млн рублей. Инвесторы площадки вложили в объект 49 млн рублей собственных средств. Для сделки было также привлечено банковское финансирование на сумму 26 млн рублей.

Вторая сделка на сумму 128 млн рублей была закрыта в июле этого года. Инвесторы площадки совместно приобрели торговое помещение площадью 618 кв. м в ЖК «Солнцево-парк» в 400 метрах от строящейся станции метро «Пыхтино».

Третьей сделкой, совершенной платформой, стала покупка торгового помещения площадью 580 кв. м в городе Орехово-Зуево Московской области. Сделка была закрыта в сентябре этого года. Ее общая сумма составила 54,7 млн рублей.

Ожидаемая общая доходность инвесторов по нашим объектам в среднем составляет 13–18% годовых, что значительно выше ставок по банковским вкладам, доходности облигаций или инвестиций в жилую недвижимость. В планах платформы – приобрести несколько объектов коммерческой недвижимости, сделав фокус на продуктовом ритейле, инвестициях в помещения, арендаторами которых являются торговые сети. Продукты питания востребованы всегда, и помещения под продовольственный ритейл приносят стабильную прибыль инвесторам, которая значительно выше той, которую можно получить, размещая средства на депозите. Сегодня, положив деньги в банк, можно заработать лишь около 4% годовых, такую же доходность можно получить, купив квартиру под сдачу в аренду при условии, что арендатор будет оплачивать все вовремя и в полном объеме.

На всех существующих площадках доход инвестора в коммерческую недвижимость пассивный. Все юридические и технические вопросы, такие как заключение договоров с арендаторами и поддержание объекта в надлежащем состоянии, берет на себя специальная управляющая компания. В то же время формат участия в коллективных сделках может отличаться. Если, к примеру, Aktivo предлагает инвесторам стать участниками паевого инвестиционного фонда, то SimpleEstate создает отдельное акционерное общество (АО), которое будет владеть объектом недвижимости. Приобретая долю в АО, которая равняется его доле в объекте, инвестор становится совладельцем коммерческой недвижимости. Инвесторы приобретают привилегированные акции, по которым выплачиваются дивиденды. Формат АО для инвестора выгоднее экономически. Создание паевых фондов – это более затратная схема структурирования инвестиций для небольших объектов недвижимости, так как экономия за счет налога на прибыль не может перекрыть высокую стоимость обслуживания ПИФа. 

От формата участия инвестора могут зависеть и порог входа на площадку, и доходность. Стоимость формирования такого инвестиционного инструмента, как ПИФ, достаточно высока, соответственно, и порог входа на такие площадки может быть выше, а доходность инвесторов – ниже. 

В то же время покинуть инвестиционную площадку коммерческой недвижимости, продав свою долю, тоже можно. Для этого инвестор должен предложить выкупить ее другим участникам проекта.

 — Расскажите про перспективы рынка и подводные камни.

Перспективы рынка коллективных инвестиций огромны. Недвижимость – это просто, понятно и выгодно. Коммерческая недвижимость всегда означает рентный, а значит, и пассивный доход. И этот рынок начинает развиваться именно сейчас. На депозитах физических лиц в России лежат ~30 трлн руб., которые почти не приносят владельцам дохода, поэтому мы видим, что инвестировать в различные активы россияне начинают особенно активно. В 2020 году на Московскую биржу частных инвесторов пришло больше, чем суммарно за все предыдущие годы.

По данным Московской биржи, количество физических лиц, имеющих брокерские счета, за 2020 год увеличилось почти на 5 млн и достигло рекордных 8,8 млн. То есть речь идет о настоящем инвестиционном буме, который затрагивает и коммерческую недвижимость тоже.

Я думаю, что коллективные инвестиции в недвижимость в перспективе займут на инвестиционном рынке России долю в размере 10–15% от суммарного инвестиционного портфеля среднего инвестора.

Одна из причин, по который коллективные инвестиции в недвижимость не стали массовыми уже сейчас, – это низкая финансовая грамотность населения: опыта в инвестициях у большинства желающих вложить деньги пока нет, отсюда и опасения нарваться на очередную финансовую пирамиду, которых так много было в России. 

Кроме того, различных площадок и инструментов, связанных с коллективными инвестициями, в России пока мало и они не очень известны. 

Главный совет для тех, кто только собирается стать инвестором, – опасайтесь мошенников. Куда бы вы ни вкладывали деньги, убедитесь, что это не компания однодневка, посмотрите внимательно, какие документы вы подписываете, какие гарантии инвестора прописаны в договоре, кому вы переводите деньги (многие пирамиды просят перевести деньги просто на карту), надежные ли объекты недвижимости вам предлагают, какова доходность вложений (если доходность очень высокая, стоит подумать, не обман ли это).

Правильный выбор объекта для инвестиций, его локация, коммерческие условия и множество прочих аспектов требуют детального анализа перед покупкой. Однако в случае если инвестор пока еще не специалист в этом вопросе, такую оценку могут взять на себя как раз площадки коммерческой недвижимости. Они помогут снизить и порог входа в доходные объекты, которые стоят сотни миллионов рублей, ведь здесь каждый инвестор может вложить посильную для себя сумму.

Благодарим за предоставленный материал пресс-службу компании SimpleEstate.

Отредактировано 16.02.2021