Ставки аренды в бизнес-центрах, построенных до 2000 года, превышают среднерыночные

Ставки аренды в бизнес-центрах, построенных до 2000 года, превышают среднерыночные

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали сегмент столичных бизнес-центров, построенных до 2000 года, и выяснили, что в среднем вакансия в них на 7-10 п.п. выше, чем среднерыночная, а ставка аренды выше более чем на 25%, чем в среднем по рынку, за счет более привлекательных локаций.

Первые профессиональные бизнес-центры, которые появлялись в Москве в конце 1990-х и начале 2000-х годов, были преимущественно представлены объектами класса В – 96% (3,6 млн кв. м). Офисных центров класса А в то время было немного, и объем их предложения составлял порядка 144 тыс. кв. м, учитывая начальную стадию развития рынка качественных офисных площадей.

Если проекты класса B можно было реконструировать из существующего фонда, то класс A всегда предполагает новое строительство. Среди первых наиболее крупных проектов класса A можно отметить следующие: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Романов двор I», «Голутвинский двор», «Японский дом», «Усадьба-Центр».

Одним из первых профессиональных девелоперов, который стал развивать рынок качественной офисной недвижимости в Москве, стала компания ENKA. К началу 2000-х годов в ее портфеле недвижимости были следующие объекты класса А и В: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Мосэнка Плаза 2», «Мосэнка 4 Парк Плаза», «Мосэнка 6 Капитал Плаза».

На конец 2018 года доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, составляет 22%. Этот показатель значительно выше среднерыночного уровня в 12,7%. Большинство офисных объектов постройки ранее 2000-х годов располагаются в Центральном деловом районе, где в целом спрос на офисы снижается в последнее время (не только на здания до 2000 года, но и на более поздние).

Это во многом обусловлено высоким уровнем ставок аренды, а также трудностями с парковкой у многих проектов – ограниченное количество машиномест в самом БЦ, мало городских парковочных мест и их высокая стоимость, что порой критично как для самих резидентов БЦ, так и для гостей. Доля вакантных площадей в более ранних годах постройки офисах класса А, расположенных внутри Бульварного кольца, составляет 17%.

Доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, увеличилась за последние 4 года (с 2014 года) на 10 п.п., в том числе рост на 5 п.п. за последний год, когда доля вакантных площадей выросла с 17% до 22%. Это связано не только с устареванием зданий, но и в целом снижением спроса на офисные объекты в центре города.

Наиболее высокая доля вакантных площадей среди бизнес-центров класса А постройки ранее 2000-х годов отмечается в следующих объектах: «Павелецкая Башня» (29%), «Голутвинский двор» (28%), Riverside Towers, строение 2 (38%). Нулевая доля вакантных площадей зафиксирована в БЦ «Чайка Плаза 5», «Усадьба-Центр».

Доля вакантных площадей в одних из самых крупных офисных центрах класса В, построенных до 2000 года, на конец 2018 года составляет в среднем 18%. Данный показатель в 2 раза превышает среднерыночное значение вакантности, которое по предварительным итогам 2018 года находится на уровне 9%.

Наиболее высокая доля вакантных площадей среди бизнес-центров класса 2000-х годовой постройки отмечается в следующих проектах: Ducat Place II (29%), «Мосэнка 4 Парк Тауэрс» (37%). Нулевая доля вакантных площадей зафиксирована в ARCUS I, «Мосэнка Плаза 2» и «Мосэнка Плаза 3».

В отличие от офисов класса А, где значение доли вакантных площадей выросло на 10 п.п. относительно 2014 года, в офисах класса В доля вакантных площадей увеличилось в 2018 году всего на 1 п.п. (с 17% до 18%). Стоит отметить, что относительно конца 2017 года, когда доля вакантных площадей составляла 23%, за 2018 года она сократилась на 5 п.п.

Одной из причин того, что офисы класса В, построенные до 2000 года, являются более востребованными, чем офисы класса А, можно назвать стоимость аренды – офисы класса В почти на 30% дешевле.

Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А, построенные до 2000 года, на конец 2018 года составляет 29,7 тысяч руб./кв. м/год (здесь и далее triple net). Данное значение на 28% ниже средневзвешенной ставки аренды на офисы класса А в центральном деловом районе, которая составляет 41,2 тысячи руб./кв. м/год.

Несмотря на рост в 2018 году средневзвешенной ставки аренды на офисы класса А относительно конца 2017 года, когда ставка выросла с 23,8 тысяч руб./кв. м/год на 25%, она не смогла достигнуть значений 2014 года, когда она была на 10% выше относительно конца 2018 года и составляла 33 тысячи руб./кв. м/год.

Наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А постройки ранее 2000-х годов на конец 2018 года зафиксированы в следующих бизнес-центрах: «Романов двор I» (44 тыс. руб./кв. м/год, «Павелецкая Башня» (41,2 тыс. руб./кв. м/год), стоит отметь, что в проектах наблюдается достаточно высокая вакансия – 20% и 29% соответственно. Наименьшая ставка аренды у БЦ «Японский дом» – 17 тыс. руб./кв. м/год.

В офисах класса В, построенных до 2000 года, средневзвешенная ставка аренды на конец 2018 составляет 23,2 тыс. руб./кв. м/год, что на 60% выше средневзвешенной ставки аренды на офисы класса В в целом по Москве. Это связано с тем, что большинство данных проектов представлено в центральном деловом районе, и частично экспонируется в долларах.

Несмотря на рост ставки на офисы класса B, постройки ранее 2000-х годов относительно конца 2017 года с 19,6 тыс. руб./кв. м/год на 18%, ставка по-прежнему ниже на 32% максимальных значений, которых она достигла в конце 2014 (34,3 тыс. руб./кв. м/год).

Наиболее высокие ставки аренды на офисы класса В, построенные до 2000 года, на конец 2018 года зафиксированы в следующих проектах: Ducat Place II (35 тыс. руб./кв. м/год), при этом вакансия в БЦ достигает 29%, «Гоголевский, 11» (31,6 тыс. руб./кв. м/год) с 6% вакансии. Наименьшая запрашиваемая ставка аренды среди анализируемых бизнес-центров отмечается у БЦ «Пост Плаза» (менее 7 тыс. руб./кв. м/год).

Как отмечает Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости, недвижимость – достаточно консервативная отрасль, поэтому мы видим, что стоимость зданий более ранних годов постройки подчас дороже, чем новые строения. К тому же цена в большей степени определяется расположением, залоговой стоимостью актива, нежели сроком эксплуатации объекта.

Рынок, безусловно, обновляется и идет новое строительством с современными технологическими решениями, однако чаще всего за пределами центральных районов города. При этом нельзя сказать, что в Москве слишком много устаревших зданий или старого фонда, потому что в России рынку качественных офисных площадей всего 20 лет. В мире мы встречаем много примеров, когда здания на Манхэттене с 50-70-летней историей сосуществуют и конкурируют с современными бизнес-центрами.

Источник: comestate.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.