Михаил Костромин, AKTIVO: Что инвестор в недвижимость хочет видеть в своем отчете
Финансовые отчеты компаний включают информацию о прибыли и убытках, выручке, рентабельности бизнеса, долговой нагрузке и иных показателях бизнеса. Их изучение помогает инвестору выбрать хороший актив для своего портфеля. Брокерский отчет содержит информацию о движении денег, совершенных сделках, комиссиях, составе портфеля и дает общую картину о состоянии счета.
Инвестору в недвижимость также нужен хорошо структурированный отчет, простой и понятный, чтобы было сразу видно, как работают их деньги. Михаил Костромин, коммерческий директор компании AKTIVO, рассказал, как должен выглядеть отчет об активах на примере ЗПИФа (закрытого паевого инвестиционного фонда) недвижимости.
Как должен выглядеть отчет
Прежде всего, данные должны быть хорошо представлены, чтобы облегчить их прочтение и анализ. Современный частный инвестор — человек, который ценит свое время. Как правило, у таких людей нет ни возможности, ни желания изучать сложные схемы, графики и объемные массивы данных и текста — такая подача затрудняет восприятие информации.
Грамотная визуализация
По статистике, 65% людей — визуалы, то есть лучше воспринимают информацию именно зрительно. Данные должны легко считываться — в одном представлении должна быть заложена одна идея. Использование простых и понятных схем и графиков существенно облегчит восприятие информации для инвестора.
Ясность и простота
Сложные данные должны быть представлены простым языком, чтобы их мог понять даже инвестор без специальных знаний. Использование кратких комментариев для объяснения ситуации поможет инвестору быстро разобраться в данных и сделать выводы.
Фокус на ключевых показателях
Такой подход позволяет выделить наиболее важные и информативные метрики, которые отражают основные аспекты операционной деятельности и управления. Например, для фонда коммерческой недвижимости — одним из основополагающих показателей является текущая доходность фонда в сравнении с предшествующим периодом. Данная метрика позволяет оценивать эффективность работы фонда и общую финансовую стабильность, а сравнение периодов — отследить динамику.
Выделение нескольких ключевых метрик позволит лучше контролировать работу своих инвестиций на пути к стратегической цели. У пайщика и управляющей компании она одна — рост доходности и приумножение капитала.
Какие разделы в отчете важны для инвестора
Кроме базовых показателей, в отчетах должны быть отражены дополнительные данные, которые позволят сформировать более емкую картину.
Начисление арендной платы
Из арендных платежей складывается доход, поэтому указание арендных выплат в отчете важно для предоставления полной и точной картины.
Нередко используют гибкую схему, когда договор с арендатором подразумевает уплату фиксированной и переменной составляющих ренты — стабильные ежемесячные выплаты соответственно обозначенной арендной ставке за квадратный метр и проценты от розничного товарооборота арендатора. Такой подход обеспечивает стабильность и предсказуемый доход, а кроме того создает прямую связь между успехом бизнеса арендатора и доходом фонда. Комбинирование рентных платежей из фиксированной и переменной частей также помогает распределить риски между арендатором и арендодателем, создавая гибкие условия как для арендодателя, так и для арендатора.
В случае с комбинированной моделью необходимо данные включать в отчет как отдельно, так и суммировать их.
Начисление коммунальных платежей
Понимание коммунальных расходов позволяет оптимизировать эффективность использования коммерческой недвижимости, например, внедрять меры по снижению энергопотребления, которые приведут к снижению затрат на оплату электричества. А это, в свою очередь, повысит рентабельность арендного бизнеса и инвестиционную привлекательность самого объекта.
Задолженность арендаторов перед фондом
Рост дебиторской задолженности несет для инвестора ряд рисков. Во-первых, недостаток средств может затруднить регулярное обслуживание коммерческой недвижимости. Во-вторых, накопленные долги арендаторов могут привести к расторжению договоров аренды. А поиск новых арендаторов — это трудозатратное мероприятие. В результате это приведет к потере арендных доходов и дополнительным тратам. И, наконец, высокий уровень дебиторской задолженности может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости.
Уровень дебиторской задолженности — важный индикатор надлежащего управления.
Дополнительные резервы фонда на депозитах
На схеме ниже отображена динамика за период. В предшествующем периоде произошел рост привлечения резервных средств на депозиты под будущие расходы, а в отчетном периоде произошло их сокращение. В предшествующем периоде деньги отвлекли на депозиты, то есть инвесторы получили меньше — отрицательное значение. Тогда как в отчетном периоде средства с депозитов вернули и даже не доложили туда — это значит, что инвесторы получили больше денег.
Выводы
Прозрачность, грамотная визуализация, точность и четкость предоставленной информации являются ключевыми элементами качественного отчета. С ним инвесторы в недвижимость могут оценить не только текущее состояние активов, но и уровень управления рисками, понять стратегию и пути достижения устойчивого роста. Это способствует установлению доверительных отношений между управляющей компанией и вкладчиками.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Строящийся деловой центр VÁLTRI соответствует классу Prime
Moscow Research Forum сообщает, что деловой центр VÁLTRI, реализуемый девелоперской компанией ESVE GROUP в Белорусском деловом кластере, по заявленным характеристикам соответствует классу Prime согласно классификации офисной недвижимости 2024 года. VÁLTRI стал одним из немногих строящихся объектов, соответствующих высоким требованиям к офисной инфраструктуре, а также критериям локации и технического оснащения. Здание планируется ввести в эксплуатацию в 2027 году.
БЦ «РТС «Автозаводская» стремительно сдал этажи
Март 2025г. в сети Бизнес-центров «РТС» ознаменовался крупной сделкой по новому бизнес-центру «РТС «Автозаводская» по адресу: ул. Автозаводская, 14.
Новая точка притяжения: сеть кофеен арендовала площадь в Башне Империя
Деловой комплекс «Империя», расположенный в самом сердце Москва-Сити, продолжает укреплять свои позиции как один из самых престижных и востребованных объектов коммерческой недвижимости столицы. На этот раз на его территории появится новая кофейня, которая займет 153 кв.м на −1 уровне комплекса. Сделка была заключена при поддержке консалтинговой компании Morrow Group, подтверждая высокий спрос на качественные локации в ключевых бизнес-центрах города.
Премиум-автосалон на 85 км МКАД: как найти идеальное решение для бизнеса — сделка от Апекс Недвижимость
В условиях растущей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости поиск подходящего помещения для специфического бизнеса, такого как автосалон премиум-класса, становится настоящим вызовом. Однако, как показывает практика, даже самые сложные задачи имеют решения, если подойти к ним профессионально и системно.Недавно команда агентства «Апекс Недвижимость» успешно завершила сделку…
На торги выставили шесть нежилых помещений на Варшавском шоссе
Инвесторы смогут побороться на торгах за шесть коммерческих объектов общей площадью почти 1000 квадратных метров на юге Москвы. Об этом сообщил руководитель столичного Департамента по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Предприниматели могут приобрести коммерческую недвижимость у города для реализации практически любых бизнес-проектов и развития своего дела. Сейчас…
Ситихаусы стали самым востребованным редким форматом элитной недвижимости
В начале 2025 года в продаже на рынке Москвы находилось 1456 лотов высшего ценового сегмента. 229 из них — редкие форматы: пентхаусы, ситихаусы и виллы. Их доля — 16%. Согласно исследованию Sminex, медианная стоимость квадратного метра такой недвижимости с осени прошлого года увеличилась на 3%, до 2,9 млн рублей. Самыми дорогими стали пентхаусы, а наиболее востребованным у покупателей форматом — ситихаусы.
Борьба противоположностей: что влияет на условия контрактов на рынке FM-услуг в 2025 году
Инфляция и другие процессы в экономике, которые приводят к удорожанию FM-услуг, изменили отношение игроков рынка к условиям контрактов. Наметилась устойчивая тенденция: собственники объектов настроены на долгие контракты, но без индексации или с минимальной индексацией, а FM-компании — с индексацией, которая соответствует реальному росту себестоимости.
Жилой комплекс STONE Grain с архитектурной доминантой появится у метро «Калужская»
Девелопер STONE планирует построить жилой комплекс общей площадью 69 тыс. квадратных метров в Обручевском районе на юго-западе столицы. Проект предусматривает создание полноценной инфраструктуры, включая коммерческие и общественные пространства, отвечающие потребностям будущих резидентов. Об этом рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Upside Development и «НДВ Супермаркет недвижимости»: Почти 90% россиян предпочитают работать в бизнес-центрах с развитой инфраструктурой и зелеными зонами
Аналитики компании «НДВ Супермаркет недвижимости» совместно с компанией Upside Development провели исследование, направленное на определение требований к современному бизнес-центру. Опрос показал, что для 63% сотрудников одним из важных критериев при выборе места работы является наличие инфраструктуры внутри делового комплекса и в его окружении, что помогает поддерживать баланс между работой и личной жизнью. При этом еще для четверти опрошенных данный критерий является решающим. В первую тройку необходимых опций в БЦ вошли: наличие объектов розничной торговли и сферы услуг (74%), паркинга (60%) и комнаты отдыха (51%).
Core.XP и Level Group: За время строительства офисы дорожают в среднем на 40%
Аналитики консалтинговой компании Core.XP и девелопер Level Group провели совместное исследование динамики изменения цен продажи площадей в бизнес-центрах Москвы в зависимости от стадии строительства. Согласно полученным данным, в среднем стоимость квадратного метра на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию с начала строительства увеличивается на 40%. Это связано с рядом факторов: ростом цен на строительные материалы, колебанием валютных курсов и увеличением затрат на рабочую силу. Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов, однако наибольшее увеличение стоимости наблюдается в бизнес-центрах класса А, которые на данный момент составляют около 90% нового строительства.
