Михаил Костромин, AKTIVO: Что инвестор в недвижимость хочет видеть в своем отчете

Финансовые отчеты компаний включают информацию о прибыли и убытках, выручке, рентабельности бизнеса, долговой нагрузке и иных показателях бизнеса. Их изучение помогает инвестору выбрать хороший актив для своего портфеля. Брокерский отчет содержит информацию о движении денег, совершенных сделках, комиссиях, составе портфеля и дает общую картину о состоянии счета.

Инвестору в недвижимость также нужен хорошо структурированный отчет, простой и понятный, чтобы было сразу видно, как работают их деньги. Михаил Костромин, коммерческий директор компании AKTIVO, рассказал, как должен выглядеть отчет об активах на примере ЗПИФа (закрытого паевого инвестиционного фонда) недвижимости.

Как должен выглядеть отчет

Прежде всего, данные должны быть хорошо представлены, чтобы облегчить их прочтение и анализ. Современный частный инвестор — человек, который ценит свое время. Как правило, у таких людей нет ни возможности, ни желания изучать сложные схемы, графики и объемные массивы данных и текста — такая подача затрудняет восприятие информации.

Грамотная визуализация

По статистике, 65% людей — визуалы, то есть лучше воспринимают информацию именно зрительно. Данные должны легко считываться — в одном представлении должна быть заложена одна идея. Использование простых и понятных схем и графиков существенно облегчит восприятие информации для инвестора.

Ясность и простота

Сложные данные должны быть представлены простым языком, чтобы их мог понять даже инвестор без специальных знаний. Использование кратких комментариев для объяснения ситуации поможет инвестору быстро разобраться в данных и сделать выводы.

Фокус на ключевых показателях

Такой подход позволяет выделить наиболее важные и информативные метрики, которые отражают основные аспекты операционной деятельности и управления. Например, для фонда коммерческой недвижимости — одним из основополагающих показателей является текущая доходность фонда в сравнении с предшествующим периодом. Данная метрика позволяет оценивать эффективность работы фонда и общую финансовую стабильность, а сравнение периодов — отследить динамику.

Выделение нескольких ключевых метрик позволит лучше контролировать работу своих инвестиций на пути к стратегической цели. У пайщика и управляющей компании она одна — рост доходности и приумножение капитала.

Какие разделы в отчете важны для инвестора

Кроме базовых показателей, в отчетах должны быть отражены дополнительные данные, которые позволят сформировать более емкую картину.

Начисление арендной платы

Из арендных платежей складывается доход, поэтому указание арендных выплат в отчете важно для предоставления полной и точной картины.

Нередко используют гибкую схему, когда договор с арендатором подразумевает уплату фиксированной и переменной составляющих ренты — стабильные ежемесячные выплаты соответственно обозначенной арендной ставке за квадратный метр и проценты от розничного товарооборота арендатора. Такой подход обеспечивает стабильность и предсказуемый доход, а кроме того создает прямую связь между успехом бизнеса арендатора и доходом фонда. Комбинирование рентных платежей из фиксированной и переменной частей также помогает распределить риски между арендатором и арендодателем, создавая гибкие условия как для арендодателя, так и для арендатора.

В случае с комбинированной моделью необходимо данные включать в отчет как отдельно, так и суммировать их.

Начисление коммунальных платежей

Понимание коммунальных расходов позволяет оптимизировать эффективность использования коммерческой недвижимости, например, внедрять меры по снижению энергопотребления, которые приведут к снижению затрат на оплату электричества. А это, в свою очередь, повысит рентабельность арендного бизнеса и инвестиционную привлекательность самого объекта.

Задолженность арендаторов перед фондом

Рост дебиторской задолженности несет для инвестора ряд рисков. Во-первых, недостаток средств может затруднить регулярное обслуживание коммерческой недвижимости. Во-вторых, накопленные долги арендаторов могут привести к расторжению договоров аренды. А поиск новых арендаторов — это трудозатратное мероприятие. В результате это приведет к потере арендных доходов и дополнительным тратам. И, наконец, высокий уровень дебиторской задолженности может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости.

Уровень дебиторской задолженности — важный индикатор надлежащего управления.

Дополнительные резервы фонда на депозитах

На схеме ниже отображена динамика за период. В предшествующем периоде произошел рост привлечения резервных средств на депозиты под будущие расходы, а в отчетном периоде произошло их сокращение. В предшествующем периоде деньги отвлекли на депозиты, то есть инвесторы получили меньше — отрицательное значение. Тогда как в отчетном периоде средства с депозитов вернули и даже не доложили туда — это значит, что инвесторы получили больше денег.

Выводы

Прозрачность, грамотная визуализация, точность и четкость предоставленной информации являются ключевыми элементами качественного отчета. С ним инвесторы в недвижимость могут оценить не только текущее состояние активов, но и уровень управления рисками, понять стратегию и пути достижения устойчивого роста. Это способствует установлению доверительных отношений между управляющей компанией и вкладчиками.