Михаил Девятов: «Многие объекты недвижимости перейдут во владение банков»

Уже сейчас можно говорить о том, что негативное влияние пандемии COVID-19 на коммерческую недвижимость хоть и будет значительным, но несравнимым с последствиями мирового кризиса 2008 года. Сектор коммерческой недвижимости более инертный, чем фондовый рынок, так как фундаментальные показатели привязаны к договорам, что дает определенный временной лаг.

Также спрос на недвижимость в долгосрочном периоде менее эластичный по сравнению с другими классами инвестиционных активов, поэтому, скорее, будет отложен во времени, нежели значительно спадет.

Инвестиции в недвижимость зависят от состояния экономики, однако обычно спрос на недвижимость растет и в кризисные периоды, и на данный момент мы не видим причин, чтобы эта тенденция изменилась. При профессиональном подходе недвижимость продолжит предлагать более стабильную и высокую доходность по сравнению с облигациями в еврозоне. Данная тенденция может усилиться из-за повышенной волатильности на фондовых и товарных рынках.

На данный момент в мире объем имеющихся, но не проинвестированных в недвижимость средств находится на рекордном уровне около $300 млрд. Эти средства поддержат спрос на недвижимость при снижении неопределенности из-за вируса, а использование имеющихся технологий поможет поддержать спрос на рынке недвижимости.

По опыту Китая, пример которого крайне показателен из-за более раннего времени вспышки заболеваемости, можно сказать, что самые нелегкие времена ожидают гостиничный сектор и ретейл. В Китае несколько ретейлеров полностью приостановили работу своих магазинов во время вспышки коронавируса: с 29 января Starbucksс закрыл 2 тыс. точек (более половины) по всему Китаю, аналогично поступили IKEA и Apple со всеми своими магазинами.

Пик распространения вируса в Китае пришелся на празднование Нового года, когда загрузка отелей традиционна максимально высокая. В этом году к 26 января она упала на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, более 80% отелей пустовали. Многие крупные гостиничные сети закрыли сотни отелей по всему Китаю: Hilton — 150 отелей с номерным фондом в 33 тыс. номеров, Whyndham Hotels & Resorts — более 1 тыс. отелей, что соответствует 70% всего от их общего количества, Hyatt — 26 отелей.

Коронавирус отразится также на сфере девелопмента — разрыв производственных цепочек, сокращение мобильности строителей приведут как минимум к спаду объемов строительства в первом — третьем кварталах 2020 года, а также переносу сроков ввода объектов в эксплуатацию на месяцы вперед.

Для того чтобы смягчить негативное воздействие, большинство стран вводят льготы для компаний, больше всего затронутых коронавирусом. В Китае не только государство, но и крупные предприятия оказывали помощь в наиболее уязвимых секторах экономики. Центробанк выделил $43 млрд в рамках программы перекредитования по финансированию борьбы с коронавирусом, кредиты выдавались по сниженной ставке, платежи по кредитам были отсрочены, выплаты пени по просроченным кредитам отменены. Послабления были также введены в налоговой сфере.

Навстречу арендаторам пошли многие собственники в сфере ретейла: Wanda освободил арендаторов от арендной и платы за управление объектом (property management fee) на месяц, Seazen сократили ставку аренды вдвое на две недели, схожие меры были предприняты China Resources, Poly, Powerlong и другими компаниями.

Аналогичные меры были предприняты и в большинстве европейских стран. В частности, в Италии $28 млрд будет выделено государством на кредиты малому и среднему бизнесу, денежные выплаты компаниям и сотрудникам, временно потерявшим источник заработка. Кроме того, многие компании смогут включить ущерб от нового вируса в налоговый вычет в течение восьми лет.

В России пока рано говорить об эффектах COVID-19 на разные сектора недвижимости, но по мере ужесточения карантинных мер, вводимых правительством, бедственное положение наиболее уязвимых сегментов недвижимости будет ощущаться все острее. Арендаторы пока не съезжают, но массово требуют у владельцев скидок, а также пересмотра методики расчета арендной платы. Их основное требование — отказаться от фиксированной части аренды в пользу чистого процента с товарооборота на период с марта по май включительно. Доставка товаров и продуктов не в состоянии компенсировать убытки.

В гостиничной сфере карантин привел к ежедневным потерям в Москве и Санкт-Петербурге в размере 250–300 млн руб. Многие из этих отелей, не только бутиковые, но и брендированные, уже объявили о закрытии до июля. Офисный и логистический сегменты в меньшей степени оказались подвержены влиянию, но в случае объявления чрезвычайного положения арендаторы смогут значительно пересмотреть условия заключенных договоров.

На данный момент оценка влияния пандемии на количество сделок на рынке недвижимости в 2020 году лишь приблизительна. Уже сейчас можно говорить о том, что показатели первого квартала окажутся крайне низкими. Во-первых, традиционно (по статистике ЕС за последние 14 лет) на первый квартал приходится не более 20% всех сделок года, а в этом году показатели станут еще ниже. Во-вторых, первой реакцией инвесторов и продавцов будет остановка деятельности и наблюдение за развитием ситуации. В-третьих, ограничения в перемещениях сделали практически невозможным проведение сделок в классическом виде с посещением объектов, технической экспертизой и пр.

Наибольший спад деловой активности в течение года будет наблюдаться в странах с бо́льшим количеством инфицированных, а также в тех странах, чья экономика сильно зависела от взаимных торговых отношений или туристического потока. С другой стороны, после того как первые шоковые волны пройдут и произойдет корректировка цен, инвесторы могут быть более активными, так как именно цена в 2019 году названа основным сдерживающим фактором (70% опрошенных инвесторов).

Учитывая низкую стоимость и доступность заемного финансирования, большинство сделок проходит с использованием кредитного плеча. Так как объекты недвижимости являются предметом залога, а условия финансирования жестко регулируют условия обращения взыскания, то можно предположить, что в отсутствие значительных мер поддержки со стороны государства велика вероятность того, что многие объекты недвижимости перейдут во владение банков.

Данная ситуация поспособствует появлению на рынке новых объектов, так как финансовые институты крайне не заинтересованы в ухудшении качества кредитных портфелей и снижении ликвидности. С другой стороны, появление distressed-активов может усилить активность инвесторов, так как на протяжении последних лет явно прослеживается увеличение доли инвесторов, заинтересованных в данном типе активов. Таким образом, у инвесторов появится возможность приобрести более качественные активы по меньшей стоимости, нежели несколько месяцев назад.
Автор: Михаил Девятов, управляющий партнер UFG Wealth Management
Источник: realty.rbc.ru