Кому нужна цифровая недвижимость
75% российских компаний в ближайшие четыре года будут нуждаться в бизнес-центрах с развитой ИТ-инфраструктурой.
Период пандемии поставил в тяжелые условия компании, деятельность которых связана с офлайн-сервисами, и создал определенные преференции для игроков онлайн-бизнеса. Роль «цифры» увеличивается, и компаниям нужны офисные здания с мощной информационно-телекоммуникационной начинкой.
Эффективный подход заключается в том, чтобы создать новый формат городского пространства – так называемую «цифровую недвижимость». Это те же объекты коммерческой недвижимости, но объединенные с центром обработки данных в одном комплексе. В таких проектах особое внимание уделяется ИТ-оснащенности и облачным решениям.
Новые звезды
Дата-центры, как отмечают аналитики JLL, становятся «скрытыми звездами» рынка недвижимости. К примеру, во Франкфурте-на-Майне находится дата-центр DE-CIX – самая большая точка обмена трафиком интернета в мире с максимальной пропускной способностью более 9 терабит в секунду. Поскольку задержка сигнала зависит от расстояния, все перспективные компании хотят быть как можно ближе к этой точке. Наличие в офисном здании ЦОД обеспечивает быструю передачу данных с минимальной задержкой сигнала и возможность обработки больших объемов информации, что крайне важно для компаний, переходящих в «цифру».
По подсчетам iKS Consulting, к примеру, чтобы покрыть Россию сетью ЦОД с минимальной задержкой сигнала (не более 10 миллисекунд) для 90% пользователей, нужно построить дата-центры в 17 городах от Калининграда до Владивостока. Такая распределенная сеть может быть создана в ближайшее время, поскольку рынок дата-центров растет быстрыми темпами. По прогнозам iKS Consulting, индустрия коммерческих ЦОД России в период с 2019 по 2024 г. вырастет в два раза – с 44 300 до 82 200 стоек, в том числе за счет государственной поддержки (рост в среднем на 12% в год).
Прогноз по дата-центрам, в отличие от прогноза для офисов или торгцентров, остается на этот год оптимистичным: рост или стагнация (плюс-минус 2%), но не спад. Для сравнения: в офисной недвижимости до пандемии S.A. Ricci прогнозировали ввод в эксплуатацию 420 000 кв. м площадей, сейчас цифра уменьшилась вдвое, до 200 000–220 000 кв. м. Для торговой недвижимости прогнозы тоже были скорректированы: по оценке JLL, в этом году введут на 20–30% меньше запланированных 316 000 кв. м.
Новая инфраструктура
Потребность в обработке и хранении информации возникает у современных компаний в IT-сфере, финансовом секторе, ритейле, транспорте, медиа и других бизнесах, которые развиваются по принципам Индустрии 4.0. Именно поэтому так важно организовать в офисе качественную IT-инфраструктуру, которая включает в себя дата-центр, структурные кабельные системы (СКС), волоконно-оптические линии связи (ВОЛС), беспроводные сети Wi-Fi, бесперебойное питание и пр. Новые сервисы интегрируются в офисные процессы и создают новый уровень комфорта для пользователей. Это открывает дополнительные возможности развития бизнес-пространств и значительно повышает эффективность их использования: гибкие планировочные решения, конфигурирование IT-инфраструктуры под запросы пользователей, быстрая адаптация сервисов.
«Цифровую недвижимость» отличает высокий уровень безопасности (в т. ч. информационной), надежность инженерных сетей, возможность подключения к глобальным сетям (международный магистральный телекоммуникационный хаб), профессиональный цифровой сервис для арендаторов. Примеры подобных комплексов за рубежом – One Brooklyn Bridge Plaza в Нью-Йорке, Quicken Loans в Детройте.
По данным Сluttons (Великобритания), при более высокой стоимости аренды (+10–15%) по сравнению с обычной коммерческой недвижимостью здания с развитой ИТ-инфраструктурой имеют более высокую ликвидность и скорость заполняемости арендаторами. По данным лондонских исследователей, для 10% офисных арендаторов критерий «связанность бизнес-центра и дата-центра» является важнейшим при выборе офисного помещения и они готовы платить за такие площади больше. По данным Vxchnge.com, центры обработки данных становятся популярным инструментом диверсификации портфелей инвестиций в недвижимость, поскольку они имеют высокую рентабельность и позволяют привлекать арендаторов высокого уровня. Многие из этих арендаторов подписывают договоры аренды сроком на десять и более лет, что позволяет инвесторам рассчитывать на стабильный доход в течение этого периода.
По нашим данным, затраты на дата-центр на 200 стоек площадью около 600 кв. м составят примерно 400 млн руб. (исходя из стоимости инженерных систем около 650 000 руб./кв. м, или 2 млн руб. за стойку). При ставке аренды на 10–15% выше обычной «цифровые» арендные площади будут заполняться быстрее. Учитывая дефицит таких предложений на рынке, ставка может возрасти и в полтора – два раза, до 20 000 руб. за кв. м в год с 10 000–15 000 руб. за кв. м в год. Комплекс с дата-центром окупится за 7–10 лет при средних сроках окупаемости обычных офисных центров 10–15 лет.
Если здание не новое
Основные статьи расходов проектов по переделке обычного качественного бизнес-центра в «цифровой» связаны с организацией ИТ-инфраструктуры. Здания в зависимости от их ИТ-начинки и готовности к облачным подключениям классифицируются по четырем уровням в соответствии с системой сертификации российской ассоциации Cloud Ready Building (CRB). Затраты на инженерные системы ЦОД обычно укладываются в пределах 1,5–2 млн руб. за стойку при оптимальном количестве 90 стоек. Расходы на адаптацию имеющихся площадей под помещения ЦОД рассчитываются по большому количеству параметров и могут быть разными, но обычно составляют 10 000–25 000 руб. за кв. м. Какие проектные решения для трансформации объекта из «аналогового» в «цифровой» потребуются, зависит от состояния объекта, но это 1–2% от его стоимости. Строительство дата-центра и подведение к нему коммуникаций обеспечивает зданию третий из четырех возможных уровней по классификации CRB.
Для конкуренции на современном рынке без «цифровой недвижимости» бизнес существовать не сможет. Вопрос лишь в том, когда вся недвижимость станет «цифровой». Этот процесс будет происходить по аналогии с тем, как в телефонии стационарные аппараты заменили гаджеты. По нашим предположениям, спрос на такую недвижимость в перспективе ближайших четырех лет будет у 75% российских компаний, которые не смогут обходиться без современных ИТ-решений.
Источник: vedomosti.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Премиум-автосалон на 85 км МКАД: как найти идеальное решение для бизнеса — сделка от Апекс Недвижимость
В условиях растущей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости поиск подходящего помещения для специфического бизнеса, такого как автосалон премиум-класса, становится настоящим вызовом. Однако, как показывает практика, даже самые сложные задачи имеют решения, если подойти к ним профессионально и системно.Недавно команда агентства «Апекс Недвижимость» успешно завершила сделку…
На торги выставили шесть нежилых помещений на Варшавском шоссе
Инвесторы смогут побороться на торгах за шесть коммерческих объектов общей площадью почти 1000 квадратных метров на юге Москвы. Об этом сообщил руководитель столичного Департамента по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Предприниматели могут приобрести коммерческую недвижимость у города для реализации практически любых бизнес-проектов и развития своего дела. Сейчас…
Ситихаусы стали самым востребованным редким форматом элитной недвижимости
В начале 2025 года в продаже на рынке Москвы находилось 1456 лотов высшего ценового сегмента. 229 из них — редкие форматы: пентхаусы, ситихаусы и виллы. Их доля — 16%. Согласно исследованию Sminex, медианная стоимость квадратного метра такой недвижимости с осени прошлого года увеличилась на 3%, до 2,9 млн рублей. Самыми дорогими стали пентхаусы, а наиболее востребованным у покупателей форматом — ситихаусы.
Борьба противоположностей: что влияет на условия контрактов на рынке FM-услуг в 2025 году
Инфляция и другие процессы в экономике, которые приводят к удорожанию FM-услуг, изменили отношение игроков рынка к условиям контрактов. Наметилась устойчивая тенденция: собственники объектов настроены на долгие контракты, но без индексации или с минимальной индексацией, а FM-компании — с индексацией, которая соответствует реальному росту себестоимости.
Жилой комплекс STONE Grain с архитектурной доминантой появится у метро «Калужская»
Девелопер STONE планирует построить жилой комплекс общей площадью 69 тыс. квадратных метров в Обручевском районе на юго-западе столицы. Проект предусматривает создание полноценной инфраструктуры, включая коммерческие и общественные пространства, отвечающие потребностям будущих резидентов. Об этом рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Upside Development и «НДВ Супермаркет недвижимости»: Почти 90% россиян предпочитают работать в бизнес-центрах с развитой инфраструктурой и зелеными зонами
Аналитики компании «НДВ Супермаркет недвижимости» совместно с компанией Upside Development провели исследование, направленное на определение требований к современному бизнес-центру. Опрос показал, что для 63% сотрудников одним из важных критериев при выборе места работы является наличие инфраструктуры внутри делового комплекса и в его окружении, что помогает поддерживать баланс между работой и личной жизнью. При этом еще для четверти опрошенных данный критерий является решающим. В первую тройку необходимых опций в БЦ вошли: наличие объектов розничной торговли и сферы услуг (74%), паркинга (60%) и комнаты отдыха (51%).
Core.XP и Level Group: За время строительства офисы дорожают в среднем на 40%
Аналитики консалтинговой компании Core.XP и девелопер Level Group провели совместное исследование динамики изменения цен продажи площадей в бизнес-центрах Москвы в зависимости от стадии строительства. Согласно полученным данным, в среднем стоимость квадратного метра на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию с начала строительства увеличивается на 40%. Это связано с рядом факторов: ростом цен на строительные материалы, колебанием валютных курсов и увеличением затрат на рабочую силу. Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов, однако наибольшее увеличение стоимости наблюдается в бизнес-центрах класса А, которые на данный момент составляют около 90% нового строительства.
NF GROUP открыла офис в Сочи
NF GROUP укрепляет позиции на Черноморском побережье и сообщает об открытии офиса в Сочи. Новое подразделение, которое возглавила Кристина Зажигалина, предлагает полный спектр услуг по покупке и продаже жилой и коммерческой элитной недвижимости.
Женщины любят глазами, мужчины — желудком: как москвичи выбирают офисы?
Компания Level Group провела исследование, приуроченное к Международному женскому дню, чтобы выяснить, какие качественные характеристики офисного пространства важны для женщин и мужчин. В опросе приняли участие 1 398 москвичей. Результаты демонстрируют значительные различия в восприятии офисной среды, которые девелоперам стоит учитывать при создании современных бизнес-пространств.
АФИ Галерея открылась с весенними коллекциями вопреки экономической обстановке
Для посетителей открылась «АФИ Галерея» – многофункциональный комплекс на площади Тверская Застава, который разместился между историческим вестибюлем метро «Белорусская» и Белорусским вокзалом.Здание органично вписано в окружающую застройку и дополняет современный облик площади Тверская Застава. С открытием «АФИ Галереи» здесь появляются комфортные условия для покупок и…
