Алексей Чумалов, Kalinka Russia: Что ждет московский рынок недвижимости в 2024 году — прогнозы и тенденции

Прошедший 2023 год можно назвать удачным для московского рынка недвижимости. По данным Росреестра, выросло количество ипотек, установлен рекорд по числу сделок на вторичном рынке и по числу сделок с эскроу-счетами. В элитном сегменте восстановился спрос от состоятельных покупателей. Какие тенденции будут сохраняться на московском рынке недвижимости в 2024 году и как он будет развиваться, рассказал Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.

Возвращение спроса на московскую недвижимость

Главный итог прошлого года — это возвращение интереса состоятельных покупателей к российской недвижимости в целом и к московской в частности. Москва все так же лидирует в списке городов, где люди хотят купить жилье, как показывает исследование «Домклик». И по нашей внутренней аналитике, объем продаж жилья в Москве в прошлом году стал расти. Возвращение спроса на московскую недвижимость будет одним из ведущих трендов и в 2024 году.

С уровнем спроса в 2020-2021 годах текущий спрос, конечно, не сравнить. Однако показатели почти в два раза выше, чем в 2022 году — это уже очень хороший результат. В 2024 году эта положительная динамика должна сохраниться, если не вмешаются внешние шоковые факторы. Покупатели прошли через основной стрессовый этап, успокоились и теперь готовы более взвешенно принимать решения.

Внутри общего тренда на покупку жилья в Москве стоит выделить тенденцию к увеличению количества сделок по новостройкам, которая наметилась в 2023 году. Тогда как в 2022 году люди чаще приобретали вторичное жилье, а спрос на новостройки упал. На фоне общей неопределенности покупатели боялись рисковать с недостроенным жильем: девелоперы могли заморозить проект. Людям хотелось вложить деньги в то, что уже сейчас — готовый и стабильный актив.

В прошлом году спрос на первичное жилье сильно вырос, однако покупателям остаются интересны и вторичные объекты — по тем же причинам: риск, что девелоперы заморозят проект, не исчез полностью. Хотя опасения у людей уже менее сильные. В элитном сегменте сейчас уменьшается предложение — за 2023 год количество объявлений, по данным нашей внутренней аналитики, снизилось на 64%.

Одновременно с этим будет усиливаться спрос на новостройки на раннем этапе — но только в элитном сегменте и у проверенных, надежных застройщиков с многолетним опытом и репутацией. Здесь покупатели готовы приобретать жилье уже через несколько дней после старта продаж.

Сохранение высокой активности девелоперов

Темпы строительства жилья и его вывода на рынок в прошлом году по всей России были высокими, как говорил Росстат. Москвы это тоже касалось. Как сообщил мэр Сергей Собянин, за 2023 год в Москве ввели в эксплуатацию 7,3 млн м² жилой недвижимости. До этого несколько лет средней цифрой были 5,5 млн м². Если рынок не столкнется с новыми негативными внешними факторами, в 2024 году тенденция может сохраниться.

И она касается в том числе элитного сегмента. Здесь объем предложения остается стабильно высоким и в ближайшее время таким останется. По нашей внутренней аналитике, в 2023 году начались продажи 22 объектов — столько же вышло в 2022 году. Объем предложения в итоге за год увеличился на 30% и составил 472 тыс. м². В делюкс-сегменте он растет стабильнее, чем в премиум.

С учетом повышения ключевой ставки и общей нестабильности девелоперы корректируют планы, но в 2024 году ожидаются больше 15 новых проектов. Так что дефицита предложения не будет. Единственный нюанс — не исключено, что реальный срок вывода этих проектов на рынок может не совпасть с запланированным, если вмешаются внешние факторы.

Развитие рассрочек от застройщиков

Один из трендов, который будет в ближайшее время укрепляться, это рассрочки от застройщиков напрямую — без участия банка. Такая идея становится востребованной, когда растут банковские ставки на ипотеку. Застройщики зачастую предлагают практически беспроцентную (0,1%) рассрочку, чем и привлекают клиента. Даже при стоимости квартиры выше рыночной эти предложения становятся более выгодными, чем обычная банковская ипотека.

По нашим данным, сейчас большая доля сделок с недвижимостью в элитном сегменте происходит именно с рассрочками от застройщиков. Сторонние исследования рынка также подтверждают, что покупателям интересны подобные предложения. Программы рассрочки от застройщика ожидают 40% респондентов опроса «Главстрой Регионы». И это самое интересное для людей предложение от бизнеса (а не государства).

При этом рассрочки от застройщиков бывают разные — возможно применение идеи так называемой дифференцированной ставки. Если покупатель заключает сделку на начальном этапе возведения объекта, несколько лет, пока дом строится, ставка невысокая. После того, как он сдается, ставка увеличивается. Также график внесения платежей может быть разным — не только ежемесячным, но и ежеквартальным.

Умеренный рост цен на новостройки

Прогнозы в отношении цен на недвижимость сейчас самые сложные, особенно в массовом сегменте. В прошлом году ужесточились условия по льготным ипотечным программам (с господдержкой): сумма минимального первоначального взноса выросла до 20%. А предельная сумма самого кредита в Москве и Санкт-Петербурге уменьшилась до 6 млн рублей — ранше было 12 млн. А сумма первоначального взноса составляла 10-15% в зависимости от программы.

Вдобавок, до 16% увеличилась ключевая ставка ЦБ РФ, влияющая на рыночную ставку ипотеки. Все это делает недешевую московскую недвижимость для массового покупателя менее доступной.

Если ситуация с льготными ипотечными программами не улучшится, и ключевая ставка не снизится, застройщикам придется идти навстречу покупателю. Снижение цен на новостройки маловероятно — скорее замедлится их рост. Он может оказаться на уровне инфляции. Замедление темпов роста цен уже произошло в конце 2023 года, как показывают данные аналитического центра ИРН (Индикаторы рынка недвижимости).

В элитном сегменте такой зависимости покупателей от ипотечных программ нет, поэтому серьезных изменений ценовой политики застройщиков мы не ожидаем. Как показывает наша внутренняя аналитика, в прошлом году средняя цена делюкс-недвижимости выросла на 14%, а премиум-объектов — на 4%. В 2024 году динамика может быть аналогичной.

В целом, если говорить о прогнозах на 2024 год, то в первую очередь мы ожидаем продолжение роста спроса на московскую недвижимость в элитном сегменте — сегодня это самый понятный, надежный и доступный способ инвестировать деньги. Если не вмешаются неблагоприятные внешние факторы, активность покупателей на российском рынке будет восстанавливаться. В массовом сегменте спрос может стагнировать из-за ужесточения условий по льготным ипотечным программам и нестабильности благосостояния населения.

Одновременно с этим застройщики будут выводить на рынок больше объектов и искать способы предложить покупателю наиболее выгодную сделку — через программы рассрочки, trade-in. Делать уверенные прогнозы на московском рынке сейчас сложно, но у него хорошие перспективы.