Алексей Салькинов, учредитель S&P Development: Коммерческая недвижимость VS депозит

Инвестиции или депозит. Специально для читателей OFFICE NEWS вместе с Алексеем Салькиновым, учредителем S&P Development разбирались, что привлекательнее для инвесторов в 2024 году: вложения в коммерческую недвижимость или банковский депозит?

Как, по вашему мнению, текущая ситуация с высокими ставками по срочным депозитам (18-20%) повлияет на поведение инвесторов, которые ранее рассматривали покупку коммерческой недвижимости в качестве инвестиционной стратегии?

После повышения ключевой ставки улучшились условия по депозитам. На первый взгляд для инвестора это кажется перспективным и выгодным. Но прежде чем вкладываться, необходимо продумать инвестиционную стратегию.

Срочные депозиты стоит рассматривать инвесторам, которые хотят сохранить капитал на несколько месяцев. В долгосрочной же перспективе ставка будет снижаться, и в результате это не принесет необходимую доходность.

Инвестиции в коммерческую недвижимость позволяют инвесторам получать пассивный стабильный доход и приумножать капитал. Правда окупаемость такого объекта — в среднем 10 лет.

На мой взгляд, инвесторам не стоит сразу решать выгоднее депозит или коммерческая Недвижимость. В первую очередь стоит оценить риски, сроки, на которые планируется размещение капитала, и понять финальную цель инвестиций.

Как вы оцениваете возможность того, что инвесторы могут перераспределить свои капиталы из сектора коммерческой недвижимости на депозиты? Какие факторы в этом процессе могут быть определяющими?

На рынке инвестиций, безусловно, замечен повышенный интерес к депозитам. Инвесторы ищут альтернативу готовому арендному бизнесу, и формат депозита кажется вполне перспективным. Например, готовый арендный бизнес в среднем приносит от 8% до 12% годовых, а депозит — 18%. Если цель инвестора — увеличить капитал, то открытие депозита — выгодный вариант. Хотя часть инвесторов считают иначе и продолжают инвестировать в коммерческую недвижимость. Для них это более перспективный и надежный способ.

Сейчас предприниматели делают выбор в зависимости от целей и возможностей. Хотя единого мнения насчет перераспределения капитала сейчас нет, общее снижение инвестиций в коммерческую недвижимость все же наблюдается.

Как эта перерасстановка средств может сказаться на спросе и ценах на коммерческую недвижимость? Ожидаете ли вы снижения или стабилизации цен на рынке аренды и покупки коммерческих объектов?

Не сказал бы, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдается снижение цен. Это зависит даже не от спроса. Просто себестоимость строительства объекта и ремонтных работ — выросли. 

В целом на рынке недвижимости мало примеров, когда объекты становились дешевле. Скорее это исключение из правил. Например, локация стала менее привлекательной: упал спрос, неудобное местоположение. В большинстве же случаев внешние экономические факторы не влияют на снижение стоимости.

Помимо этого, на рынке коммерческой недвижимости остается высокий спрос на объекты. Несмотря на высокие ставки, многие люди боятся хранить деньги в банках из-за возможной гиперинфляции. Недвижимость в этом случае защищает капитал, т.к. стоимость объекта со временем также увеличивается. Следовательно, инвестор будет получать прибыль, несмотря на процент инфляции.

В каких сегментах коммерческой недвижимости, по вашему мнению, последствия такого изменения инвестиционных предпочтений будут наиболее ощутимыми, и почему?

Я бы не сказал, что готовые объекты и инвестиционные изменения как-то сильно изменились. Просто при высоких депозитах наблюдаются кредитные ставки выше 20%. При таких ставках на рынке коммерческой недвижимости невозможно строить крупные объекты, например, склады класса А по 100 тыс. м², крупные торговые и офисные центры. 

С помощью коллективных инвестиций невозможно собрать 2-3 миллиарда рублей. А людей, которые обладают частным капиталом и смогут самостоятельно обустроить объект, мало. Банковские же кредиты со ставкой под 20% делают эти проекты экономически невыгодными и неэффективными. 

Как, по вашему мнению, банки и финансовые учреждения могут реагировать на изменения спроса на коммерческую недвижимость в свете конкурентоспособных депозитных ставок?

Доходность на банковском рынке и рынке коммерческой недвижимости имеют разные финансовые инструменты, которые не связаны друг с другом. Депозиты зависят от размера ключевой ставки. В коммерческой же недвижимости на протяжении 10-20 лет готовый арендный бизнес покупается в среднем с десятилетней окупаемостью. Сроки зависят от города и региона. Например, в Москве ставка на готовый арендный бизнес примерно 8%, в небольших — от 10% до 14%. Процент ставки не меняется и никак не зависит от стоимости депозита.

Наконец, как вы думаете, существует ли долгосрочная перспектива для возвращения интереса к коммерческой недвижимости среди инвесторов, и какие условия могут способствовать этому?

Интерес к коммерческой недвижимости есть. Просто сейчас она стала менее интересна людям с капиталом до 10 млн, а   инвесторы с более крупным капиталом, у которых есть депозиты, хотят дифференцировать риски, в том числе на коммерческую недвижимость. Например, в случае снижения ключевой ставки, либо приобретая объекты, на аренде которых можно заработать те же 14-15%. Плюс не стоит забывать о приросте стоимости актива. 

Даже сейчас при создании готового арендного бизнеса на объектах можно заработать 30-50%. Сейчас на рынке наблюдается рост спроса на покупку объектов коммерческой недвижимости, несмотря на рост цен этих объектов. Интересно, что все эти изменения происходят, несмотря на высокие депозиты.