Что такое девелопмент?

Девелопмент (развитие в переводе с английского «development») — это деятельность, связанная с созданием (строительством) объектов недвижимости либо приобретением зданий и участков земли под ними с последующей реновацией, модернизацией, реконструкцией с возможным изменением целевого назначения для последующего извлечения дохода от её последующей эксплуатации (сдачи в аренду, продажи).

Девелоперская организация — это юридическое лицо, основным видом деятельности которого является осуществление девелоперских проектов (девелоперская деятельность). Новичков как правило в этом бизнесе не встретишь это либо компании с портфелем успешно реализованных проектов, либо новые компании, но организованные лицами с большим опытом и обширными связями в сфере, что позволяет браться за реализацию девелоперских проектов. В нынешних условиях рынок недвижимости предъявляет особые требования к девелоперам. Основная сложность с привлечением финансирования в проекты побудила девелоперов все чаще привлекать банковские и иные займы или перейти к популярному в настоящее время Фи-Девелопменту (выполнение девелоперских работах в интересах и за счет заказчиков — собственников проекта).

В зависимости от реализуемого этапа девелоперского проекта, финансирование девелоперских организаций может осуществляться по следующим направлениям:

— Финансирование строительства, модернизации, реконструкции объектов недвижимости.

— Финансирование приобретения объектов недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства) , земельных участков, прав долгосрочной аренды, прав реализации проекта (в том числе путем приобретения акций/долей участия проектных компаний) .

— Возмещение затрат по девелоперскому проекту, осуществляемому в рамках инвестиционной девелоперской программы, понесенных за счет собственных средств инициатора проекта.

— Погашение текущей задолженности по кредитам, привлеченным в других банках и использованных на цели финансирования девелоперских проектов.

— Возмещение подтвержденных затрат по девелоперскому проекту, понесенных за счет собственных средств инициатора проекта.

В любом из вышеприведенных случаев обязательно оформляется ипотека объекта недвижимости, сам объект становится залогом. Так по полученным ранее кредитам в иностранной валюте, целая группа известных Московских бизнес-центров перешла в собственность финансовых организаций, ввиду неспособности заемщика выполнять финансовые обязательства. Конечно, когда экономика проекта из за критичного изменения курса валюты «полетела», тут уже не до сохранения проекта, нужно фиксировать убытки не дожидаясь роста «снежного кома». В строительной индустрии в России долгое время существовала система, в которой инвестор проекта одновременно являлся и его девелопером. Сегодня это уже в прошлом. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом. На рынке недвижимости в США и Западной Европы по этому принципу совершается до 70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?