CMWP оценила влияние удаленности офиса от метро, МЦК и МЦД на ставки аренды

В среднем снижение ставки в классе А при анализе удаленности только станций метро с каждым 5-минутным интервалом составляет 18%, при расчете интегрированного показателя (включая МЦК и МЦД) – 25%. В классе B в обоих случаях снижение составляет 15%.

Предел пешей доступности для офисов класса А меньше, чем для офисов класса B, – 5 и 10 минут, соответственно. Близость к центру может компенсировать удаленность объекта от метро: начиная с 20 минуты арендатор готов платить на 50% больше, если офис расположен ближе к Садовому кольцу.

Современность офисов может частично компенсировать их удаленность от транспортной инфраструктуры.

По данным Commonwealth Partnership (CMWP), близость станций метро к офису имеет более выраженное влияние на величину арендной ставки по сравнению с близостью МЦК и МЦД (при наличии метро в пешей доступности – до 20 минут).

Средневзвешенные запрашиваемые базовые ставки аренды в классе А более чувствительны к фактору удаленности объекта от метро, чем в классе В. Так, в офисах класса А заметное снижение ставки наблюдается уже после 5 минут от метро, а в классе B – после 10 минут. При среднем падении ставки аренды в объектах класса А в 18% с каждым 5-минутным интервалом от метро, аналогичный показатель для объектов класса В составляет 15%.

В ходе анализа динамики средневзвешенной ставки аренды в зависимости от удаленности станций метро максимальный разрыв ставки в классе А зафиксирован на 20 минуте – 42%. В классе B наибольший разрыв ставки также наступает на 20 минуте – 26%.

Ставка в объектах класса А, расположенных в пределах 15 минут от метро, на 79% превышает показатель в объектах, расположенных более чем в 15 минутах от метро. В классе B аналогичный показатель составляет 61%.

Мы наблюдаем более высокую волатильность ставок в объектах, введенных после 2018 г., что указывает на то, что новизна объекта может в определенной степени компенсировать удаленность от транспортной инфраструктуры.

Также на рост средневзвешенной базовой ставки аренды влияет близость к сердцу городских экономических активностей. Арендаторы готовы потратить дополнительное время в пути от метро, если офис находится ближе к Центральному деловому району (совокупности метрокоммун в пределах Садового кольца). В среднем значение ставки в объектах, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), на каждом 5-минутном интервале на 20% превышает значение ставки за пределами ТТК.

Премия, которую арендаторы готовы платить на объекты в пределах 20 минут от метро в районах Садового кольца – ТТК составляет 50% от ставки аренды в объектах, расположенных за пределами ТТК, но в том же временном диапазоне.