Как изменился спрос на аренду офисов в башнях «Федерация» и «ОКО» за последний год

За последний год спрос на аренду офисов в башнях «Федерация» и «ОКО» в «Москва‑Сити» вырос, а свободных площадей стало критически мало. Вакантность в деловом центре опустилась до исторического минимума — 2,8%, при этом ставки аренды офисов класса А за год прибавили около 32%. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и на что обратить внимание арендатору.

Рекордно низкая вакантность: офисы «вымываются» с рынка

Главный тренд года — дефицит качественного предложения. По данным аналитиков портала Moscow City Towers (MCT) , по итогам 2025 года доля свободных офисных помещений в ММДЦ «Москва‑Сити» снизилась до 2,8% — минимального показателя за всю историю наблюдений. В «старом Сити», где расположены зрелые башни первой волны, включая «Федерацию» и «ОКО», вакантность ещё ниже — около 1,6%, то есть рынок практически полностью загружен.

При этом спрос на офисы в башнях класса А за последний год вырос на 15%. Ввод новых объектов, например iCity Space, лишь временно охладил рынок: уже к концу 2025 года показатель вернулся к минимальным значениям. Для арендатора это означает простую вещь: выбор сокращается, а переговорная позиция собственника усиливается.

Динамика ставок: «Федерация» против «ОКО»

Рост спроса напрямую отразился на ценах. За 2025 год запрашиваемые ставки аренды в «Москва‑Сити» прибавили 32%, достигнув в среднем 79 700 руб./м² в год, а к концу 2026 года прогнозируется уровень 84 200 руб./м² в год. Однако внутри комплекса разброс остаётся широким — от 35 000 до 180 000 руб./м² в год в зависимости от башни, этажа, вида и отделки.

Сравнение ставок аренды в ключевых башнях (ориентировочно, без НДС и OPEX)

Разница объясняется не только классом здания. В «Федерации» преобладают крупные лоты, ориентированные на штаб‑квартиры и корпоративные офисы, тогда как в «ОКО» чаще встречаются блоки от 100 м² — удобный формат для компаний со штатом 10–30 человек. Именно поэтому в «ОКО» выше доля малого и среднего бизнеса, а в «Федерации» — крупных арендаторов.

Топ‑3 причины арендовать офис в «Москва‑Сити»:

1. Престиж и статус — адрес в ММДЦ повышает восприятие бренда для клиентов и партнёров.

2. Инфраструктура — кафе, фитнес, ритейл и несколько станций метро в пешей доступности.

3. Ликвидность — офисы класса А практически не теряют в стоимости при перепродаже или субаренде.

На что обратить внимание при выборе офиса: чек‑лист

Дефицит площадей меняет логику сделки. Если раньше арендатор мог торговаться по ставке, то теперь на первый план выходят условия договора и готовность помещения.

• Бюджет за пределами ставки. Учитывайте OPEX, НДС и эксплуатационные расходы — итоговая нагрузка может быть на 20–30% выше базовой ставки.

• Готовность помещения. Отделка «под ключ» дороже shell & core на 20–30%, но сокращает сроки въезда и затраты на ремонт.

• Этаж и вид. Верхние этажи с панорамой стоят на 15–25% дороже, но именно они быстрее всего уходят с рынка.

• Индексация и пролонгация. Проверьте базу индексации (ИПЦ, курс ЦБ или фиксированный процент) и размер штрафа за досрочный выход — при продлении ставка может вырасти на 15–35%.

• Гибкость расширения. Для растущей компании критична возможность поэтапно занимать соседние площади — этот пункт стоит зафиксировать в договоре.

Мнение эксперта

По словам ведущего консультанта портала MCT Светланы Николаевой , рынок «Москва‑Сити» перешёл в фазу «дефицита качественного предложения»: «Арендаторы, которые рассматривают „Федерацию“ или „ОКО“, всё чаще сталкиваются с ограниченным выбором готовых блоков. Мы рекомендуем начинать переговоры за 6–9 месяцев до планируемого въезда и заранее запрашивать альтернативные варианты в соседних башнях — „Меркурии“ или „Северной башне“. Гибкость по срокам и готовность рассмотреть built‑to‑suit сегодня важнее, чем попытка сбить ставку на 5–7%».

FAQ

Вопрос: Можно ли ещё найти свободный офис в «Федерации» или «ОКО»?
Ответ: Да, но выбор ограничен. В «ОКО» чаще появляются компактные блоки, в «Федерации» — крупные лоты. Рекомендуется мониторить предложения в режиме реального времени на портале MCT.

Вопрос: Насколько выросли ставки за год?
Ответ: Средняя запрашиваемая ставка по «Москва‑Сити» выросла примерно на 32% и достигла 79 700 руб./м² в год. В премиальных лотах верхних этажей ставки могут превышать 100 000 руб./м² в год.

Вопрос: Реально ли договориться о скидке при текущем дефиците?
Ответ: Скидка возможна при длительном сроке договора (от 11 месяцев) или при аренде крупного блока. В компактных лотах переговорная позиция собственника сильнее.

Вопрос: Что делать, если готового офиса с отделкой нет?
Ответ: Рассмотрите формат built‑to‑suit — помещение проектируется под требования арендатора. В условиях дефицита готовых площадей это становится рабочей альтернативой.

Заключение

Спрос на аренду офисов в «Федерации» и «ОКО» за последний год вырос, а вакантность достигла исторического минимума. Ставки растут, выбор сокращается, и побеждает тот, кто начинает поиск заранее.