Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma.Legal: О тонкостях переоформления земельного участка под жилье

Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma.Legal, специально для читателей OFFICE NEWS, расскажет о тонкостях переоформления земельного участка под жилье.

С какими сложностями сталкиваются девелоперы прежде всего в процессе согласования и перестройки объектов?

Безусловно, лучше всего на этот вопрос ответят сами девелоперы, но можно выделить несколько общих трудностей:

• Промзоны, как правило, заняты многочисленными строениями, инженерными сетями, требуют рекультивации земель, на их территории зачастую установлены санитарно-защитные зоны бывших или существующих производств, не всегда есть доступная транспортная инфраструктура и т.д. Это, в первую очередь, профессиональные задачи, обычно решаемые девелоперами и непосредственно влияющие на привлекательность того или иного проекта.
• Не на всех территориях власти разрешат размещать желаемые объекты. Могут быть установлены ограничения по плотности застройки, делающие проект коммерчески непривлекательным. Кроме того, неоднозначный подход в настоящий момент к согласованию размещения новых апартаментов или городских складов.

Насколько просто или сложно переоформить землю под строительство жилья или апартаменты в Москве?

За последние 10 лет сугубо процедурно этот процесс упростился, так как значительная часть согласований теперь получается быстро и прозрачно через электронные услуги на сайтах официальных органов Москвы.

С экономической точки зрения недавно введённые коэффициенты для изменения вида разрешённого использования земельных участков («ВРИ») под жилую застройку сильно увеличили стоимость постройки жилых объектов без одновременного создания рабочих мест.

Что касается апартаментов – в связи с тем, что правительство Москвы регулярно озвучивает намерения запретить или ограничить строительство апартаментов в Москве, согласование новых проектов может быть на практике затруднено.

Покупая землю и понимая, что участку потребуется переоформление под жилье, что должен учесть девелопер? (должен ли он учесть, к примеру) наличие линий электропередач? Что еще?

Приобретая участок, девелопер должен учитывать как физические особенности участка (например, его рельеф, уклон, престижность района, наличие инфраструктуры в районе и т.д.), так и его юридический статус, который может осложнить строительство или сделать его невозможным, например: правильно ли сформирован участок, как осуществляется примыкание к улично-дорожной сети и какова транспортная нагрузка на примыкающие дороги, есть ли санитарно-защитные зоны, зоны охраны памятников культурного наследия и иные зоны с особыми условиями использования, каковы предельно допустимые параметры строительства (по плотности, высотности и т.д.).

С учётом введённого коэффициента, девелопер должен понимать, может ли он претендовать на льготу при плате за изменение ВРИ (а для этого ему необходимо строить дополнительные рабочие места – административные, торговые или промышленные объекты).

Также необходимо учитывать градостроительные ограничения, предусмотренные правилами землепользования и застройки. Как правило, при редевелопменте промышленных зон, требуется внесение изменений в ПЗЗ, подготовка проектов планировки территории и т.д. Этот процесс, с учётом разработки и согласования проекта, расчистки участка, согласования технических условий на присоединение к сетям и т.д., может занимать от 1 до 2 лет. И это ещё до начала строительства.

Какое соседство может привести к тому, что Москомархитектура не разрешит перевести землю в статус участка под жилое строительство?

Самым очевидным ответом является наличие какого-либо объекта с большой санитарно-защитной зоной (в которой размещение жилых объектов запрещено). Это могут быть, например, кладбища, газораспределительные пункты, автозаправки, функционирующие заводские объекты и т.д. Само по себе наличие такого соседства не означает однозначного запрета на строительство. Во многих случаях существующую СЗЗ можно сократить (например, уменьшив количество заправочных колонок на АЗС, доказав, что завод уже не производит опасных веществ или установил новые современные системы очистки, снижающие его воздействие на окружающую среду и т.д.).

Какие госорганы, кроме Москомархитектуры, должны быть задействованы при переводе земли под жилой статус?

Основным органом, принимающим решение о переводе, является Москомархитектура и существующая в рамках её структуры ГЗК – градостроительно земельная комиссия, которая и принимает решения, заслушивает доклады девелоперов и т.д. В зависимости от особенностей участка в процессе согласования также может принимать участие Москомнаследия, Москомстройинвест, Департамент природопользования и т.д.

Кроме того, важно участие ДГИ, который вносит изменения в договор аренды земельного участка в части изменения ВРИ, что является необходимым условием для получения разрешения на строительство.

Также важно учитывать, что при изменении ПЗЗ должны проводиться публичные слушания.

Если застройка производится в рамках реализации проекта комплексного развития территории (КРТ), то деятельность по проведению конкурса и заключению договора на КРТ будет проводить Департамент строительства г. Москвы.  

Любой ли объект можно в принципе перестроить под жилье? Можно ли привести гипотетические примеры, когда перестройка здания в принципе невозможна и не рентабельна, например, из-за правил пожарной безопасности или других норм? В каких случаях от редевелопмента существующего объекта лучше отказаться?

Случаев именно «перестройки» или приспособления объектов под жильё практически не существует, так как изначально нежилые объекты (фабрики, административные или гостиничные здания) не отвечают необходимым требованиям. Именно по этой причине наиболее распространённым способом приспособления является перестройка в апартаменты. Если говорить о жилье, то это всегда новое строительство.

Конечно, бывают площадки, на которых строительство жилья невозможно в принципе, по причине наличия СЗЗ, в связи с невозможностью изменения ПЗЗ и т.д., но гораздо чаще это вопрос именно нерентабельности. Зачастую необходимость строительства дорожных объектов, рекультивации земель, затраты на строительство сетей, затраты, связанные с изменением ПЗЗ, ограничения по плотности и высотности и т.д. делают проект нерентабельным и неинтересным для девелопера.