Итоги рынка аукционных продаж РАД по Московскому региону за 2021 год. что интересует инвесторов

2021 год для РАД стал рекордным за все время работы компании. Общая сумма заключенных сделок по продаже имущества (сумма сделок по итогам торгов) составила более 251 млрд рублей. Продано около 12 000 лотов.  Общий объем реализованной жилой и коммерческой недвижимости — более 2,2 млн кв. м. Для сравнения за 2020 год общий объем реализованной недвижимости составил 1,2 млн кв. Еще более значительным (почти в 3 раза) оказался рост по земельным торгам.  В 2021 году продано 20,4 тыс. га земли, в 2020-м – 7,2 тыс. га.

В Москве и Московской области в 2021 году РАД продал активы на сумму почти 42,3 млрд. рублей, из которых на долю земельных активов и недвижимости приходится 33,8 млрд руб. Общая площадь проданной в регионе за год недвижимости составила 845,6 тыс. кв. м., общая площадь проданных земельных участков – 10,3 тыс. га.

Анализ продаж коммерческой недвижимости и земельных активов в Москве и МО за 2021 год, поквартально. Крупные сделки РАД.

За первый квартал на торгах РАД инвесторы приобрели объектов недвижимости и земельных участков на сумму 5 млрд руб (99 тыс. кв.м недвижимости и 609,2 га земли). В общей сложности было реализовано 146 объектов недвижимости, из которых: 6 особняков, 8 производственных и складских комплексов, 50 земельных активов, 63 объекта жилой недвижимости (квартиры, апартаменты, комнаты), 11 объектов загородного строительства (коттеджи, дома, дачи).  

Наиболее крупные сделки 1 кв. 2021 г:

• Курьяновская склад-база – 1 млрд. 840 млн руб; Без превышения цены;
• Имущественный комплекс (здания) Москва, ул. Сосинская, д.43, лит. 1 – 620 млн.руб; Превышение на 15% от начальной стоимости;
• Многофункциональный ТРЦ, Южнобутовская, 2 – 608,3 млн.руб;
• Комплекс административных зданий, 1 Мaевки aллея – 356,7 млн. руб. Превышение на 32% от начальной стоимости.

Как отметила Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, I квартал 2021 года показал превосходный результат в денежном выражении и, в сравнении с 2020 годом, уступает только 4 кварталу, в котором фактически наблюдалось «годовое ралли» по реализации активов.

• «Наряду с ростом показателей продаж, мы можем отметить и рост среднего чека сделки, и рост конверсий по всем сегментам реализуемого имущества. Это, безусловно, как показатель высокой активности рынка, поддержанной инфляционными ожиданиями покупателей и дополнительной ликвидностью, вышедшей на рынок по итогам 2020 года, так и показатель высокой эффективности продаж РАД», — добавила Наталья Круглова.

Интерес инвесторов по сегментам распределился следующим образом:

Во втором квартале на торгах РАД инвесторы в общей сложности приобрели объектов недвижимости и земельных участков на сумму 12,4 млрд рублей (162,9 тыс. кв.м недвижимости и 6,9 тыс. га земли) со средней ценой продажи на уровне 57 500 рублей за кв.м. Практически во всех сделках отмечалось превышение цены от первоначальной стоимости лота: от 60% до 205%

Наиболее крупные сделки 2 кв. 2021 года:

• ЗПИФ Недвижимости «Март Риэлти» (14 объектов недвижимости) был куплен инвестором с превышением в 60% за 600 млн.руб.
• Превышение цены в конкурентных торгах по з/у в п Сосенское (вблизи д. Столбово, уч. 23) составило 97%. Лот ушел инвестору за 450 млн руб.
• На 72% было превышение начальной цены ЗУ в Москве по адресу ул. Гродненская вл.3 Конченая стоимость составила 375 млн. руб.
• Складской комплекс, Москва ул. Кантемировская, д. 61. Стоимость актива составила 351 млн руб, превышение начальной цены — 80%
• БЦ Крутицкий Холл. Стоимость сделки составила 313 млн.руб. Превышение цены лота в торгах — 120%
• 3 ОСЗ (действующий БЦ и два недостроенных объекта) — пр. Электролитный, д.3б, м. Нагорная. Стоимость лота- 233 млн.руб. Превышение составило 60%.

По итогам первого полугодия РАД фиксирует устойчивый интерес инвесторов к земельным активам. Локдаун и спрос на качественную загородную недвижимость со стороны домохозяйств, рост стоимости кв.м. в столице в среднем по рынку на 30% за год, дефицит загородного предложения заставили городских девелоперов переключить свое внимание на загородный рынок. 

• «В сегменте земельных сделок наблюдается устойчивый тренд на увеличение продаж от месяца к месяцу и от квартала к кварталу», — отметили в РАД.

В Третьем квартале на ЭТП РАД lot-online инвесторы приобрели объектов недвижимости и земельных участков на сумму 5,1 млрд или (115,3 тыс. кв.м. недвижимости и 716,2 га земли), что едва уступает совокупным показателям первых двух кварталов. При этом 3 квартал отмечен крупнейшей сделкой в Новой Москве, по продаже двух земельных участков вблизи Кувекин в пользу ГК ПИК в июле. Цена сделки составила около 1,2 млрд. рублей за два участка. В этом периоде также отмечался значительный рост превышения финальных цен сделок относительно начальной/ минимальной цены в торгах, что свидетельствует о продолжающемся росте интереса инвесторов к сегменту недвижимости, поддержанному ростом инфляционных ожиданий.

Ключевые сделки 3 кв. 2021 г:

• Помещения стрит-ритейл ул. Покровка 8 (664,893 млн.руб)
• ЗУ Кувекино (642 млн руб).
• ЗУ Кувекино (смежный участок) (577 млн руб). Превышение — 32%
• Офисные помещения в БЦ класса «С», ул. Космонавта Волкова дом 14 (289, 200 млн руб)
• ЗУ Бужаровское (111,373 млн руб)
• ЗУ Бужаровское (110 млн руб).
• Имущественный комплекс производственно-складского назначения, пос. Птичный в Новой Москве (106,752 млн. руб).
• Административно-офисные здания ОКН с ЗУ, пл. Журавлева 4 (м. Электрозаводская) (105 500 000 Р)
• ЗУ 25 км. по Новорижскому шоссе (97,526 млн руб)

Четвертый квартал 2021 года поддержал динамику предыдущих кварталов как по активности инвесторов, так и по росту стоимости в ходе торгов. Итоговые показатели значительно превысили результаты каждого из предыдущих кварталов. Всего инвесторы приобрели объектов недвижимости и земельные активны на сумму более 11,3 млрд рублей. (468,3 тыс. кв.м. недвижимости и 2 тыс. га земли),

Ключевые сделки 4 кв. 2021 г:

1. Имущественный комплекс по адресу: Ленинский пр-т 19. Цена сделки -1 345 166 000 руб.
2. Особняк на ул. Сретенка 17 – продан за 486,7 млн. руб.
3. Административно-офисное здание с помещениями, по адресу Б. Черкасский пер. 4 (521 млн 200 тыс.руб). Превышение цены лота составило 11%
4. ЗУ 1 га под застройку на Варшавском шоссе (по документам под гостиницу 30 000 кв.м) (1млрд 412 млн 775 тыс руб). Превышение составило 73%
5. АО Висти – продажа в форме долей акционерного общества имущественного комплекса на Дмитровском шоссе площадью 36 тыс.кв.м. Сумма сделки составила 1 млрд 040 млн руб. Превышение цены в торгах составило 30%
6. Административно-офисное здание по адресу Пр. Мира 3 стр.3, продано за 470 млн руб. Превышение цены в торгах — 74%
7. 49,5 га под строительство коттеджного поселка в д. Лечищево, Московской области (285,1 млн рублей) Превышение цены в 2,6 раза.
8. АО «Вегетта» — продажа складского комплекса в г. Долгопрудный за 1,9 млрд рублей.
9. Офисное помещение 4,5 тыс. кв.м на Гостиничной ул. в Москве, проданное за 285,1 млн рублей.

По итогам года аналитики РАД отметили следующие тенденции в секторах сделок с коммерческой недвижимостью и земельными активами:

• На протяжении всего года сохранялся высокий интерес инвесторов к земельным участкам как в Москве. Так и за границами МКАД. В Москве весь год наблюдался беспрецедентный спрос на земельные активы, что привело к формированию дефицита на рынке и кратному росту стоимости земли;
• Загородный рынок становится новой точкой роста. В 2021 году продано 1074 объектов против 735 объектов в 2020 году. Увеличение спроса крупных московских застройщиков нарастало вплоть до конца года и все земельные аукционы проходили в условиях конкуренции за активы и роста их стоимости;
• Рынок объектов торговли существенно потерял инвестиционный потенциал, так как находится в стадии трансформации под влиянием тенденции перехода от розницы к модели удаленных продаж. Перспективным сегментом этого рынка являются только районные ТЦ, также сохраняется спрос к объектам стрит-ритейла, география которых расширяется: инвесторы проявляли высокий спрос на помещения ритейла в спальных районах города. Также мы видим интерес к объектам ритейла за городом, которые до текущего года имели очень слабую ликвидность;
• Рынок офисов пережил реинкарнацию и показал значительную устойчивость данного сегмента. В 2021 году РАД продал 221 офисный объект против 155 в 2020 году. В контексте трансформации данного сегмента нельзя не упомянуть переход к модели управляемых офисов, что вопреки прогнозам об уменьшении потребности в офисах, привело к росту числа сделок;
• Складской рынок остается одной из самых перспективных и востребованных инвестиционных ниш. Дефицит предложения в данном сегменте повлек за собой рост ставок аренды и рост доходности активов. В 2021 году РАД реализовал 369 объектов складского назначения против 319 в 2020 году.