Arendator.ru: Коммерческие помещения Басманного района лидируют по инвестиционной привлекательности

В границах Садового кольца экспонируются почти 140 арендных лотов, которые представляют интерес в качестве объектов для инвестирования. Каждый третий из них может окупиться за 7-12 лет. Больше всего подобных предложений зарегистрировано на территории Басманного района. На это указывают результаты мониторинга, проведенного специалистами портала Arendator.ru.

На сегодняшний день известно о 136 коммерческих помещениях в историческом центре Москвы (локации внутри Садового кольца), которые продаются вместе с правами на арендный доход. 29 из них территориально относятся к Басманному району, 27 – к Тверскому. В топ-5 по объему выборки входят также Пресненский район (17 лотов), Арбат (16 лотов) и Замоскворечье (15 лотов). Самая высокая концентрация объектов с действующим арендным бизнесом отмечена на Покровке и Тверской. На этих двух улицах собрана шестая часть от общего объема предложения. Функционал большинства юнитов (60 помещений) связан со стрит-ритейлом.

Почти половина всех лотов отличаются довольно скромными габаритами (до 150 кв. м). Крупноформатная недвижимость (500+ кв. м) охватывает только 14% экспозиции.

«Входной билет» на этот рынок сравнительно недорог. Отделанный офис площадью 15,4 кв. м в Уланском переулке (Басманный район) можно взять за 8,65 млн рублей. Доходность этого актива составляет 7,8%. Таким образом, полная окупаемость по нему наступит примерно через 13 лет. Однако такое предложение попадается очень редко. В общей сложности лишь у 19 объектов ценник ниже 50 млн рублей. Бюджет в 100 млн рублей открывает доступ еще к 36 вариантам. 40% выборки формируются из лотов стоимостью от 100 до 300 млн рублей. Категория, объединяющая эксклюзивную недвижимость (с чеком 300+ млн рублей), содержит порядка 20% помещений в пределах Садового кольца.

Отдельные активы способны приносить свыше 2 млн рублей ежемесячно (без учета индексации). Их насчитываться около полутора десятков. Максимальные значения зафиксированы в Подколокольном переулке (Таганский район, 1,5 км до Кремля). Здесь расположен офисный особняк площадью 1,9 тыс. кв. м, в котором базируется австралийская дипломатическая миссия. Собственник зарабатывает на этом здании 8,8 млн рублей в месяц и согласен уступить его не менее чем за 16,2 млн долларов (1,47 млрд рублей). Комплекс из трех зданий на Большой Дмитровке (4,9 тыс. кв. м) при чеке в 2,20 млрд рублей генерирует 8,3 млн рублей арендного дохода. Третье место принадлежит бизнес-центру в Лялином переулке (Басманный район) с бюджетом 1,38 млрд рублей. Его арендный потенциал оценивается в 7 млн рублей. Заслуживают упоминания офисные особняки в Хохловском переулке и на Мясницкой улице, а также торговая галерея на Новом Арбате. Все они обеспечивают своим владельцам доход на уровне 5+ млн рублей. Однако в целом потенциальным инвесторам следует ориентироваться на сумму в 0,5-1,5 млн рублей. В этом коридоре заключены показатели каждого второго объекта из выборки. У четвертой части всех лотов внутри Садового кольца ставка не превышает 0,5 млн рублей.

Кроме того, покупателям арендной недвижимости не стоит надеяться на быструю окупаемость. Возврат средств менее чем за 10-летний срок гарантирует одна сделка из десяти. Гораздо реалистичнее выйти в плюс спустя 10-12 лет. Этого можно добиться в 31 случае. Чаще всего предлагаются лоты с периодом окупаемости в 12-14 лет – их в экспозиции более четырех десятков (треть выборки). У 18 объектов этот ключевой показатель измеряется 14-16 годами. Доля недвижимости, рассчитанной на более консервативные сценарии, невелика. В настоящее время на витрине фигурируют 15 лотов с доходностью 5-6%, что предполагает возврат инвестиций через 16-20 лет. Столько же объектов имеют доходность ниже 5%. Это дает период окупаемости в 20+ лет. Самой большой финансовой отдачей обладает пивная на Тверской: 130 млн рублей, потраченные на покупку этого помещения, вернутся через семь с небольшим лет. Но куда больше шансов найти инвестиционный лот со сроком окупаемости до 12 лет в Басманном районе. В границах этой локации содержатся 18 из 44 высокодоходных активов. Примечательно, что в обозначенной категории преобладают помещения с умеренным ценником (до 150 млн рублей).   

Наиболее выгодна покупка офисов и мини-отелей. В среднем объекты этого профиля окупаются менее чем за 13 лет. Для помещений свободного назначения и стрит-ритейла этот показатель несколько выше – около 14,5 лет. Аутсайдерами выступают заведения общепита. Вложения в кафе или ресторан вернутся спустя 19,5 лет после совершения сделки.