Как арендатору сохранить склад

По данным экспертов Instone Development, к началу 2024 года на рынке складской недвижимости Московского региона сложилась уникальная во многом ситуация, когда спрос настолько превышает предложение, что в большинстве качественных объектов сформированы листы ожидания, а в некоторых даже проводятся аукционы за право аренды, и ставка там уже перешагнула отметку в 10 000 руб. /м2 в год (triple net).

Крупные институциональные собственники предпочитают сохранить действующего арендатора, поддерживая и сохраняя репутацию надежного партнера. Но давление со стороны надзорных органов с одной стороны и возможность сформировать пул более ответственных и надежных арендаторов с другой — все равно заставляют задуматься, а стоит ли держаться за резидента, пренебрегающего правилами безопасности и эксплуатации, действия которого могут потенциально привести к многомиллиардным потерям?

Эксперты Instone Development рассказали об основных правилах, которые нужно соблюдать арендатору, чтобы не рисковать правом аренды складского помещения (новое сейчас найти практически невозможно, а трудности переезда — тема для отдельной статьи).

1. Поддерживать помещения и элементы, отнесенные к эксплуатационной ответственности арендатора, в исправном состоянии.

Поддержание склада в исправном состоянии обеспечивает безопасность и эффективность работы персонала и объекта. Это включает регулярные проверки электробезопасности, которые помогают избежать коротких замыканий, поддержание пожарных систем в рабочем состоянии, и контроль за состоянием конструкции здания, чтобы предотвратить повреждения, которые могут привести к серьезным последствиям для всего объекта. Соблюдение норм и стандартов, а также профилактический ремонт и обновление систем жизнеобеспечения могут существенно снизить риски аварий и повысить эффективность работы складских комплексов. Кроме того, арендаторы должны гарантировать, что условия хранения соответствуют требованиям безопасности для всех категорий товаров, чтобы минимизировать риск повреждения товаров и обеспечить их сохранность.

Самый актуальный пример сейчас — это хранение пожароопасных товаров и материалов, горючих жидкостей на складе, не оборудованном соответствующими системами пожаротушения и дымоудаления. Для склада каждой категории требуется свой набор систем, а также соблюдение правил хранения.

Но даже если речь не идет о противопожарных системах, важно помнить, что каждая категория товара имеет собственные условия хранения и место, объект, должен отвечать этим условия. В частности, при хранении горючих материалов, жидкостей и газов необходимо учитывать температурный режим и определенные условия, такие как ограничение суммарного количества горючих жидкостей в одном помещении. Несоблюдение этих правил может привести к прекращению отношений с арендодателем и наложению штрафов.

Автодилеры, компании, занимающиеся поставками автозапчастей, иногда забывают о том, что масла и смазочные материалы стребуют особых условий хранения и не каждый склад может их обеспечить. В случае необходимости хранения определенных категорий товаров, арендаторы должны вести диалог с арендодателем о возможности дооборудования складских помещений (иногда есть возможность внедрить определенные bts решения, например, установку дополнительных систем пожаротушения или создание специализированных зон с требуемым температурным режимом для хранения товаров повышенной опасности).

2. Не делать перепланировку без согласования с УК или собственником

Казалось бы, это очевидно, но в практике арендодателей случается и такое. В процессе эксплуатации складских помещений арендаторы могут столкнуться с необходимостью изменения их конфигурации или назначения, например, арендовав два соседних блока, объединить помещения или в рамках распределительного центра сделать производственное помещение, были случаи самостоятельной организации дополнительных доков. Но, перепланировка или любые структурные изменения в складском помещении без предварительного согласования с управляющей компанией (УК) или собственником могут привести к серьезным проблемам, например, нарушить требования пожарной безопасности или нормы по нагрузке на перекрытия, что крайне опасно.

3. Не превращать склад в мини-город, с многоуровневыми рабочими пространствами, большим количеством сотрудников и сложными производственными процессами без соответствующей инфраструктуры и соблюдения норм безопасности. Это может иметь серьезные последствия.

Без многоуровневой системы вентиляции, климат-контроля и других необходимых условий, жизнь и здоровье сотрудников могут быть подвергнуты риску (речь порой идет про сотни людей, а на крупных фулфилментах и распределительных центрах работают тысячи сотрудников). Если пол стандартный и выдерживает порядка 7 тонн на м2, а из-за возведения многоярусных конструкций эта нагрузка увеличивается, то вполне вероятны аварийные ситуации.

Безусловно, при работе большого числа персонала, на складских помещениях необходимо предусмотреть специальные помещения для отдыха или коротких перерывов в работе, автоматы с напитками и закусками, душевые и санузлы, раздевалки со шкафами для хранения личных вещей и сменной одежды.

Это основные моменты, которые помогут сохранить жизнь и здоровье персонала, контракт аренды и помещение, вверенное в пользование арендодателем.