Как инвестировать в недвижимость в США, советы 25-летнего инвестора с активами на $ 9 млн

В 2015 году Сахил Мехта помог продать свою первую недвижимость в районе Беркли (штат Калифорния, США) в возрасте 18 лет, заработав комиссию в размере около 2 000 долларов. Это укрепило его интерес к продаже недвижимости и инвестициям, который в последующие годы только вырос. «Это было такое невероятное чувство, не из-за количества денег, а из-за чувства выполненного долга», — сказал Мехта CNBC Make It. Сейчас, когда Мехта всего 25 лет, он вместе со своим старшим братом владеет уже пятью объектами недвижимости на сумму около 9,4 миллиона долларов. Он также работает полный рабочий день в Golden Gate Sotheby’s, помогая управлять продажами и заключать сделки. Чтобы сэкономить на своей первой собственности, Мехта работал на Sotheby’s, когда еще учился в Калифорнийском университете в Беркли.

В 2017 году Сахил и его брат, который является его деловым партнером, купили свой первый дом за 950 000 долларов. Сейчас братья сдают в аренду четыре объекта недвижимости студентам и семьям и управляют одним из них как Airbnb. После выплат по ипотеке и налогов на недвижимость они зарабатывают около 25 000 долларов в месяц на арендной плате, которую распределяют поровну.

Мехта говорит, что ему посчастливилось получить работу в Sotheby’s в колледже, что позволило ему сэкономить приличную сумму денег, когда он был еще очень молод. В этом году он собирается заработать около 350 000 долларов на своей основной работе. Он признает, что потенциальным инвесторам нужно много денег, чтобы даже войти в игру, и что, очевидно, легче покупать недвижимость, когда вы можете разделить расходы с кем-то другим, что не каждый может сделать. Он также извлек несколько дорогостоящих уроков. Мехта приобрел дуплекс в январе 2020 года и планировал переоборудовать его в дом на одну семью, но местные жилищные постановления запретили это. По его оценкам, он потерял десятки тысяч долларов, прежде чем сдать эту недвижимость в аренду на Airbnb, и теперь обязательно проводит исследование перед покупкой.

Мехта и его брат планируют добавить в свой портфель новые объекты в ближайшие годы. Они также экономят, чтобы купить своим маме и папе дом неподалеку от них в Калифорнии. Мехта говорит, что это меньшее, что они могут сделать для своих родителей, которые иммигрировали в США из Индии и много работали, чтобы обеспечить своим детям стабильное будущее. «Я не могу сделать ничего пропорционального тому, что они для нас сделали», — говорит он. «При этом, без каких-либо условий или чего-либо еще, мы сделаем для них все, что в наших силах».

Вот четыре совета от Мехты для тех, кто интересуется инвестициями в недвижимость:

1. Выберите стратегию инвестирования 

По словам Мехты, самые важные шаги при инвестировании в недвижимость происходят еще до того, как вы что-либо купите. «Изначально все требует предварительного планирования, лишь затем заключается сделка, когда все складывается, — говорит он. Для начала выясните, что и как вам целесообразно покупать. Существует много различных типов инвестиций в недвижимость: дома на одну семью, дома на несколько семей, коммерческая недвижимость и REIT (Real Estate Investment Funds, инвестиционные фонды недвижимости) и другие варианты. В каждой категории есть разные способы заработка.

Каждая стратегия сопряжена с разными затратами и рисками. Инвестиции в REIT похожи, например, на покупку паевого инвестиционного фонда, и требуют гораздо меньше времени и энергии, чем сдача дома в аренду. По словам Мехты, покупка недвижимости «дает вам больше контроля и ответственности», имеет свои риски, но также может принести более высокую прибыль. «Выберите подходящий вариант, исходя из вашего текущего финансового положения, склонности к риску, опыта и степени вашего участия», — говорит Мехта.

Когда вы выбираете, это помогает понять ваше «почему», — говорит он. Как только вы это сделаете, выберите подходящую стратегию. «У всех разные мотивации и цели. Четкое определение того, что это для вас, поможет вам сориентироваться при выборе в большом информационном поле».

2. Производите точные расчеты

Не вся недвижимость автоматически приносит деньги. Мехта говорит, что каждый инвестор должен «стать экспертом в вычислении денежных потоков и реализации потенциала собственного капитала», о чем он узнал на своей работе в Sotheby’s.

Денежный поток от недвижимости — это разница между доходом от собственности и любыми расходами. Вы можете думать об этом как об аренде за вычетом ипотечного платежа, но это не единственные расходы, которые вам нужно учитывать, например, при аренде недвижимости. По словам Мехты, есть также операционные расходы и сбережения для будущих улучшений и аварийного ремонта.

Мехта также считает, насколько большую ценность он может добавить к собственности за счет физических улучшений. Это может включать обновление или даже реконструкцию помещений. Мехта и его брат в настоящее время пристраивают второй этаж с еще одной квартирой в одном из своих домов, что, по его оценкам, добавит около 1,5 миллиона долларов к общей стоимости имущества.

3. Будьте нестандартными.

В США каждый имеет доступ к Zillow, Redfin и другим онлайн-агрегаторам, популярным в Северной Америке. По словам Мехты, если вы делаете ставку на недвижимость также как это делают все остальные, скорее всего, вам не удастся заключить лучшую сделку. «Чтобы иметь преимущество перед конкурентами, нужно мыслить и работать нестандартно, — говорит он. Мехта предлагает попытаться найти уникальные предложения. «Я лично купил свои первые два объекта недвижимости вне рынка, просто проезжая по улицам в моем любимом районе и наблюдая, как вывески о продаже устанавливаются еще до того, как дома действительно появятся на рынке». Мехта также рекомендует связываться с местными агентами по недвижимости. Они часто знают, что будет выведено на рынок, прежде чем это появится в поле зрения у всех остальных.

4. Играйте хладнокровно

Наконец, как и в случае с любыми другими инвестициями, нужно оставаться хладнокровным и не позволять эмоциям брать верх, — говорит Мехта. Особенно это важно в последнее время, когда рынок трясет. Поспешные решения о покупке могут в конечном итоге привести к финансовым головным болям. «Если вы инвестируете в аренду недвижимости ради возврата денег, сосредоточьтесь на этом», — говорит он. Всегда будьте аналитичны. «Рентабельность инвестиций должна быть значительно выше, чем у других вариантов инвестирования, чтобы она того стоила и можно было принимать решение о сделке».

Источник: CNBC Make It