Как изменился рынок коворкингов в Москве за 2025 год

По итогам 2025 года аналитики M2DATA отмечают, что теперь стоимость аренды одного рабочего места в сервисном офисе класса А может быть сопоставима с арендой небольшого офиса класса В. А стоимость фиксированных и нефиксированных рабочих мест в классах А/А+ сравнялась. При этом еще в апреле прошлого года было очевидно, что рынок вышел на плато и классические коворкинги уже тогда снижали цены. Разбираемся по пунктам.

Общее число всех действующих коворкингов, сервисных и гибких офисов, а также открыто предлагаемых на рынке проектов built-to-suit в Москве за год практически не изменилось: на январь 2025 года было 251, на январь 2026 года – 254. На конец декабря 2025 года – начало января 2026 года оказалось 16 392 свободных рабочих места всех типов суммарно.

Фиксированных рабочих мест предлагается 625 (сокращение предложения на 222); нефиксированных рабочих места – 1505 (сокращение на 90 рабочих места); мест в «отдельных офисах» – 15 780, преимущественно это гибкие и сервисные офисы и проекты build-to-suit на открытом рынке (по данному типу предложение увеличилось на 6094 рабочих места, что составило +63% за год). По всем типам рабочих мест доминируют ЗАО и ЦАО.

Классовая разница

Количество фиксированных рабочих мест снижается уже три года подряд. Средняя стоимость аренды за последний год тоже существенно снизилась — на 23%.

«Это говорит о том, что спрос почти отсутствует. На всю Москву к аренде предложено всего чуть более 600 таких мест. При этом стоит отметить, что некоторые компании указывают этот формат больше в маркетинговых целях для расширения аудитории. Можно осторожно делать выводы о том, что перспектив развития у данного типа рабочих мест немного, и 2025 год подтверждает это статистикой», – отмечают аналитики M2DATA.

Нефиксированные рабочие места демонстрируют динамику ощутимого увеличения средней стоимости – общий рост составил +57% (основной рост произошел в классе А/А+). Предложение осталось на том же уровне, что и год назад. Это говорит о том, что спрос особо не изменился, а рост стоимости скорее всего обусловлен общим ростом стоимости аренды и ростом стоимости дорогой отделки.

Стоимость аренды фиксированных и нефиксированных рабочих мест в классах А/А+ сравнялась, соответственно теперь для операторов высококлассных объектов разницы между этими двумя когда-то принципиально разными форматами практически нет.

Рабочие места в отдельном офисном блоке / сервисном офисе демонстрируют увеличение свободных рабочих мест (+62%) и увеличение средней стоимость 1 рабочего места +23,8% год к году. Но с учетом постоянно появляющихся и исчезающих с рынка крупных проектов сервисных офисов build-to-suit сложно однозначно сделать вывод относительно динамики объема реального предложения.

Динамика стоимости аренды рабочих мест по классам год к году

Еще одним важным показателем является разрыв почти в два раза по стоимости между высококлассными проектами в зданиях класса А/А+ и проектами в зданиях класса B. Средняя стоимость по классу А – 61 250 руб/в мес. за 1 рабочее место, в классе B средняя составила 31 130 рублей, в классе B+ около 40 тысяч рублей (+24%).

• Фиксированные рабочие места (здесь и далее: стоимость в рублях за одно место в месяц)

Стабильная и высокая стоимость со значительным отрывом от остальных классов остается у проектов в зданиях классов А и А+.

Классы А/А+ –­­­­­­­­­ 45 000 (без изменений);

Класс B+ – 20 175 (-11,6%);

Класс B – 15 860 (-14,8%);

Класс С – 12 083 (-24,5%).

• Нефиксированные рабочие места

Классы А/А+ – 43 427 (+137,5%);

Класс B+ – 22 357 (+20,6%);

Класс B – 16 119 (+39,46%);

Класс С – 3708 (+43,55% с учетом бесплатных мест в коворкингах-центрах НКО).

• Рабочие места в отдельных офисах

Классы А/А+ – 61 251 (+14,2%);

Класс B+ – 40 976 (+18,53%);

Класс B – 31 130 (+28,75%);

Класс С – 11 283 (+48%).

Динамика стоимости аренды рабочих мест по округам Москвы год к году

• Фиксированные рабочие места (здесь и далее: стоимость в рублях за одно место в месяц)

Западный округ – 27 500 (-9,46%);

Центральный округ – 24 839 (-19,9%) ;

Северный округ – 13 500 (-22,58%); 

Южный округ – 16 947 (-7,7%);

Юго-Западный – 18 500 (+5,7%);

Северо-Восточный округ – 13 680 (-13,8%);

Северо-Западный округ – 12 400 (+4%);

Восточный округ – 13 750 (+10%);

Юго-Восточный округ – 11 342 (+2,36%).

• Нефиксированные рабочие места

Западный округ – 24 578 (+108,73%);

Центральный округ – 30 295 (+91,2%);

Северный округ – 11 947 (+57,61%);

Южный округ – 12 172 (+88,25%);

Юго-Западный округ – нет свободных мест;

Северо-Восточный округ – 9914 (-1,5%);

Северо-Западный округ – 11 866 (+39,6%);

Восточный округ – 6250 (-13,79%);

Юго-Восточный округ – 8475 (-6,6%).

• Рабочие места в отдельных офисах

Западный округ – 28 725 (+6,92%);

Центральный округ – 42 340 (+14,87%);

Северный округ – 36 822 (+32,39%);

Южный округ – 29 570 (+77,17%);

Юго-Западный округ – 22 331 (+37,8%);

Северо-Восточный округ – 20 750 (+11,57%);

Северо-Западный округ – 15 812 (+52,64%); 

Восточный округ – 10 833 (-19,76%);

Юго-Восточный округ – 12 333 (не было мест в данном округе на начало прошлого года).

Всего коворкингов и свободных рабочих мест по каждому округу: 

Западный округ – 13 (640 р/м, -61%);

Центральный округ – 132 (8245 р/м, +123%);

Северный округ – 22 (4045 р/м (+83%);

Южный округ – 25 (1559 р/м, +52%);

Юго-Западный округ – 10 (1119 р/м, +22%);

Северо-Восточный округ – 13 (1061 р/м, -10,6%);

Северо-Западный округ – 11 (171 р/м, +31%);

Восточный округ – 10 (224 р/м, -71%);

Юго-Восточный округ – 10 (475 р/м, +8,9%).

Прогнозы

Рынок коммерческой недвижимости, в том числе сегмент коворкингов, сервисных и гибких офисов, напрямую зависит от экономической ситуации в стране. В связи с увеличением налоговой нагрузки на все отрасли экономики с января 2026 года, можно предположить, что мы не увидим большого количества открытий новых площадок в текущем году. Стоимость аренды рабочих мест в сервисных офисах продолжит расти, предположительно, на уровень прогнозируемой инфляции ЦБ. При этом вариант, при котором цены практически не вырастут в связи с отсутствием активного спроса на дорогой сегмент в аренде, также возможен. В сегменте классических коворкингов с фиксированными/нефиксированными рабочими местами кардинальных изменений ожидать также не стоит, тенденции 2025 года сохранятся. Возможно, понятие «фиксированных/нефиксированных» рабочих мест окончательно пропадет, преобразуясь в единый тип с одинаковой ценовой политикой.