IBC Real Estate | Инвестиции в недвижимость России вошли в баланс

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2025 года достиг 935 млрд руб., что сопоставимо с результатом 2023 года (945 млрд руб.), но на 29% ниже показателя 2024 (1 315 млрд руб.). Снижение показателя по объему вложений в сравнении с прошлым годом отражает процесс стабилизации после активного роста. При этом рынок остается существенно активнее докризисного периода: результат 2025 года более чем в 3 раза превышает среднегодовые значения 2016–2021 гг., что подтверждает сохранение устойчивого инвестиционного интереса к недвижимости даже в условиях сдержанной экономики.

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб. 

Несмотря на общее сокращение объема инвестиций в недвижимость в 2025 году динамика вложений для разных сегментов была различна. Тройка лидеров относительно 2024 года осталась неизменной – первое место занял сегмент офисной недвижимости (33% вложений), на второй позиции – складская недвижимость (24%), далее – жилой сегмент (20%). Однако по сравнению с результатами прошлого года, во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объема инвестиций на 17-55% г/г. Объем вложений в торговую и гостиничную недвижимость, напротив, вырос в 1,5 раза, а абсолютный показатель в гостиничном сегменте (60 млрд руб.) стал максимальным за всю историю наблюдений ввиду закрытия ряда знаковых для рынка сделок – продажи Swissotel Resort Камелия в Сочи, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве и загородного отеля LesArt Resort в Московской области, а также продажи проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» на Тверской улице.

Структура вложений в недвижимость России, 2025 год

2025 стал для рынка недвижимости годом сдержанной активности инвесторов, что в т.ч. обусловлено волатильностью экономики и сохраняющимся достаточно высоким уровнем ключевой ставки. В числе преобладающих тенденций года:

1. Рост приобретений объектов в состав ЗПИФ

Доля таких транзакций в общей структуре вложений достигла 18% (или 172 млрд руб. в абсолютных значениях), для сравнения – в 2024 году их доля составляла лишь 9% (120 млрд руб.). Управляющие компании продолжают активно формировать портфели и готовиться к притоку частных и институциональных инвесторов по мере перетока средств с депозитов.

2. Увеличение доли сделок купли-продажи через торги

Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах с начала 2025 года, достигла в общем объеме инвестиций 19%, что стало максимальным за последние 10 лет наблюдений и, в среднем, превысило показатели прошлых периодов в 2-2,5 раза. В абсолютных значениях показатель превысил 177 млрд руб. Рост сделок через торги связан как с накоплением банками непрофильных активов и последующей их реализацией, так и со стремлением покупателей приобрести сложные объекты с максимально возможной юридической чистотой.

3. Завершение процесса выхода иностранных собственников из российских активов

В ушедшем году было реализовано 12 транзакций с объектами, ранее принадлежавшими иностранным компаниям, в то время, как в 2024 году их количество составило 18. Сократился и объем таких сделок – 88 млрд руб. против 99 млрд руб. годом ранее. Крупнейшими сделками 2025 года стали продажа портфеля торговых центров компании Malltech и двух аутлет-центров компании Hines – «Белая дача» в Москве и «Пулково» в Санкт-Петербурге.

Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью России в 2025 году

В структуре распределения инвестиционных вложений в недвижимость по регионам в 2025 году, Москва традиционно лидировала с долей 74%. Доля инвестиций в объекты Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась до 11%. Остальные 15% распределились по регионам России.

• «В наступившем году, ввиду общего курса на стабилизацию, инвестиционный рынок продолжит возвращение к сбалансированному состоянию. По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимость Москвы по итогам 2026 года может составить 450-500 млрд руб., а в целом по России – около 600-650 млрд руб., – резюмирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. – Если говорить отдельно по сегментам, в 2026 году мы ожидаем некоторую стабилизацию инвестиционной активности в офисах. Коррекция объемов вложений с постепенным восстановлением интереса к 2027 году предполагается в складской недвижимости. В торговом сегменте сохранится активность с участием как профессиональных игроков, так и новых инвесторов. В секторе гостиничной недвижимости, после периода роста объема вложений, мы ожидаем стабилизацию. Жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до смягчения денежно-кредитной политики».