CORE.XP: Какие офисы сейчас выбирают арендаторы

По данным консалтинговой компании CORE.XP, в январе–августе 2026 года в Москве было заключено 683 сделки аренды офисов общей площадью 459 тыс. кв. м — против 1 002 сделок на 572 тыс. кв. м за аналогичный период 2025 года. Структура спроса остаётся устойчивой: 2/3 сделок (458 шт.) от общего количества приходятся на помещения площадью до 500 кв. м, ещё 15% — на блоки от 501 до 1 000 кв. м, а 17% — на блоки от 1 001 до 5 000 кв. м. На крупные транзакции площадью более 5 000 кв. м приходится лишь 1% всех сделок. Однако именно средние (от 1 001 до 5 000 кв. м) и крупные сделки (от 5 000 кв. м) формируют основной объём спроса в метрах: на такие помещения приходится около двух третей (65%) арендованной площади. Таким образом, типичный запрос на рынке формирует небольшая компания, тогда как объём спроса в метрах по-прежнему обеспечивает ограниченный круг крупных арендаторов.

При этом спрос за год заметно изменился. Число сделок аренды сократилось на 32% к аналогичному периоду 2025 года, при этом средний размер сделки вырос на 18% — до 672 кв. м. Рост среднего размера обусловлен не укрупнением запросов, а сокращением числа небольших сделок.

Что касается класса объектов, «типичный» арендатор выбирает здание класса B+. По данным CORE.XP, в первом полугодии на этот класс пришлась почти половина сделок аренды (47%), ещё 19% заключено в классе B-. На класс А пришлось 30% сделок, на Prime — 4%. В пересчете на квадратные метры распределение, примерно, равное: на класс В (В+ и В-) приходится 54% арендованной площади, на класс А (А и Прайм) — 46%, что связано с тем, что в данном сегменте (в классе А) компании арендуют более крупные блоки. Так, средняя площадь сделки в классе В составляет 554 кв. м, в классе А — 897 кв. м.

Что касается географии спроса, самым востребованным субрынком стала зона между ЦДР и ТТК (исключая Москва-Сити и ЛДР) — на неё пришлось 22% сделок. Далее следуют субрынки ТТК-МКАД (Восток, Север) и ТТК-МКАД (Юг, Юго-Запад) с долями 16% и 15% соответственно. Замыкают распределение За МКАД (12%), ЦДР (12%), Ленинградский ДР (10%), а также ТТК-МКАД (Запад) и Москва-Сити (по 6%).

Большинство арендаторов ориентируется на умеренный ценовой диапазон. Из общего количества сделок в январе–августе 2026 года 60% заключены по ставке ниже рыночной — 35 358 руб. за кв. м в год, чаще всего в диапазоне 10 001–20 000 руб. (25% сделок) и 20 001–30 000 руб. (23%). 28% сделок было заключено с помещениями со ставкой аренды более 40 000 руб. Стоит отметить, что данные приведены по чистым запрашиваемым ставкам аренды без учёта НДС и ОПЕКС; фактически сделки могут быть заключены по ставкам ниже.

Обязательным условием для большинства арендаторов остается готовая отделка. По итогам января–августа 2026 года на офисы с отделкой пришлось 92% от общего количества арендных сделок, хотя ставка аренды в них на 37% выше, чем в помещениях «в бетоне»: 38 200 руб. против 27 900 руб. за кв. м в год без учёта НДС, операционных и коммунальных расходов. Это отражает запрос на офис, в который можно въехать сразу, без дополнительных вложений времени и средств.

Отраслевая структура спроса остаётся концентрированной: основную часть формируют три сектора. В январе-августе 2026 года компании финансового сектора обеспечили 24% общего объёма сделок (по количеству), недвижимости и строительства, а также торговые операторы и развлечения — по 16%. Вместе на них приходится более половины рынка (52%).

• «Рыночный баланс постепенно смещается в сторону арендаторов: увеличение свободных площадей и снижение числа сделок дают им больше возможностей для выбора и переговорных преимуществ. При этом портрет типичного запроса почти не меняется. Компании ищут офис с готовой отделкой, в который можно въехать сразу, и готовы платить за это больше денег. Новое предложение при этом формируется помещениями под отделку, ориентированными на розничную продажу, что усугубляет дефицит блоков среднего и крупного размеров в аренду», — отмечает Марина Жукова, руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP.