Nikoliers: объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 840 млрд

По предварительным итогам трёх кварталов 2026 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент России составил 840 млрд руб. (-1,1% год к году).

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки России

На стрессовые сделки — продажа через аукционы, реализация имущества для погашения кредитов и выкуп конфискованных активов — в январе–сентябре 2026 г. пришлось 27,2% совокупного объема инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки России (229 млрд руб., на 13,8% ниже показателя за аналогичный период 2025 г.). 66% стрессовых инвестиций I–III кварталов 2026 г. было направлено в складскую недвижимость (в основном за счет реализации на тендере бывших активов Raven Russia), 17% — в площадки под девелопмент (весомая доля земельных сделок традиционно проходит через аукционы) и еще 17% — в другие сегменты коммерческой недвижимости. В 2027 г. мы ожидаем сохранение доли стрессовых сделок на уровне около 30% суммарного объема инвестиций.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по предварительным итогам января-сентября 2026 г. составил 559 млрд руб., что только на 2,4% уступает показателю аналогичного периода 2025 г. В географическом распределении 78% (436 млрд руб., -7,1% год к году) инвестиций пришлось на Москву и область, 10,5% (59 млрд руб., +54,5% год к году) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 11,5% (64 млрд руб., -2% год к году) — на другие регионы России. Отдельно за III квартал 2026 г. объем инвестиций составил 241 млрд руб.: +151,2% за квартал и +7,6% год к году.

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость России, млрд руб.

Классические инвестиционные сделки с коммерческой недвижимостью обеспечили 84% денежного объема против 16% под собственные нужды компаний за I – III кварталы 2026 г. Объем сделок для получения арендного дохода вырос на 2,4% год к году, тогда как спрос на покупку коммерческой недвижимости для собственного размещения компаний снизился на 21,3% год к году. Динамика обусловлена замедлением темпов роста ВВП, повышением налоговой нагрузки, сохранением высокой стоимости заемного капитала и пересмотром Банком России в июле 2026 г. среднесрочного прогноза по ключевой ставке вверх на 2,5 п. п. в 2027 г. (до 10,5–12,5% в среднем за год) и на 0,5 п. п. в 2028 г. (до 8–9%), что в совокупности увеличивает нагрузку на бизнес и ограничивает возможности для расширения занимаемых площадей. Далее, по мере восстановления экономики ожидается активная реализация отложенного спроса на недвижимые активы.

Первое место по объему инвестиций сохранила офисная недвижимость в соответствии с предварительными итогами января-сентября 2026 г.— 37% объема вложений или 208 млрд руб. (-32,6% год к году). На получение арендного дохода направлено 66% инвестиций против 34% под собственные нужды компаний.

В ТОП-2 сделок с офисной недвижимостью за III квартал 2026 г. вошли приобретения ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» под управлением УК «ВИМ Сбережения» бизнес-центра «Фрейм» (69,7 тыс. кв. м) у девелопера Forma (ГК ПИК) и 9 тыс. кв. м в башне «Империя» в «Москва-сити» у инвестиционной Группы «К 1» (консультантом сделки выступила Nikoliers).

Примечательно, что по итогам января–сентября 2026 г. ЗПИФы максимизировали активность в офисном направлении: объем вложений в сегмент достиг рекордных 35 млрд руб., увеличившись в 2,8 раза год к году. В результате доля офисной недвижимости в структуре вложений ЗПИФов за первые три квартала 2026 г. составила 52%, тогда как ранее в структуре приобретений лидировал складской сектор: 77% объема вложений в недвижимость за 5 лет (2021-2025 гг.).

Складская недвижимость заняла второе место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость по предварительным итогам января-сентября 2026 г.: 33% объема вложений или 184 млрд руб. Рост инвестиций на 94,5% год к году обеспечен реализацией на тендере бывших активов Raven Russia с портфелем недвижимости площадью около 2 млн кв. м в пользу АО «Управляющая компания „Белая скала“».

На третьем месте по объему инвестиций торговая недвижимость, обеспечившая 21% вложений или 115 млрд руб. (+29,6% год к году). Крупнейшей торговой сделкой III квартала 2026 г. стало приобретение компанией, принадлежащей Тимофею Белову, в рамках торгов двух ТЦ в Челябинске – «Алмаз» (212 тыс. кв. м) и «Родник» (126 тыс. кв. м), ранее входивших в активы группы «Макфа».

В гостиничную недвижимость по предварительным итогам девяти месяцев 2026 г. было инвестировано 6% или 35 млрд руб. Объем на 41% уступает результатам аналогичного периода 2025 г.: с одной стороны, более половины объема инвестиций прошлого периода сформировали три крупные сделки, с другой — этап максимального инвестиционного спроса на гостиницы пройден – идет стабилизация интереса. В сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости у отелей наименьший срок размещения и наибольшая доля операционных расходов в выручке, что, с одной стороны, повышает операционные риски и чувствительность денежного потока к колебаниям спроса, а с другой — создает высокий потенциал для улучшения доходности за счет оптимизации затрат, управления тарифами и предоставления дополнительных услуг. Инвесторы стали тщательнее проверять операционную модель гостиниц, оценивая не только текущие показатели, но и способность отеля и его инфраструктуры поддерживать всесезонную загрузку и доходность на номер в условиях конкуренции, в регионах России — в том числе с учетом новых объектов, строящихся по льготному постановлению № 141, и масштабных апарт-отелей с множественными собственниками. За девять месяцев 2026 г. в России зафиксировано 14 продаж отелей и санаториев; в денежном выражении лидирует Санкт-Петербург — 45% объема гостиничных инвестиций, еще 43% направлено на московские объекты и 12% — на другие регионы (Сочи, Челябинск, Краснодар, Ростов, Когалым). Крупнейшей сделкой периода стала продажа отеля Holiday Inn Sokolniki 4* (45,5 тыс. кв. м) в составе портфеля «Галс-Девелопмент».

Многофункциональные комплексы обеспечили 17 млрд руб. или 3% объема инвестиций по предварительным итогам января-сентября 2026 г. (-21,8% год к году), при этом более половины объема приходится на объекты в Санкт-Петербурге. 14 из 22 сделок прошли в рамках тендеров.
Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers:

• «Мы отмечаем высокий интерес ЗПИФов к качественной офисной недвижимости. Наиболее активным игроком по итогам трёх кварталов 2026 г. стала УК «ВИМ Сбережения», обеспечившая более 90% закрытых сделок фондов с офисами. Одним из факторов стала более внимательная оценка рисков складского сегмента. Возросли требования к обеспечению безопасности и расходы на страхование, что в краткосрочной перспективе влияет на операционную модель складских проектов. В этих условиях качественная офисная недвижимость рассматривается фондами как надежный и понятный инструмент для диверсификации портфеля частных инвесторов. Ожидаем возвращения интереса к качественным складским активам с привлекательной доходностью и достаточным страховым покрытием».

Государственные структуры и банковские институты выступили продавцами в сделках с коммерческой недвижимостью на 172 млрд и 116 млрд рублей соответственно за январь-сентябрь 2026 г. В совокупности на них пришлось 52% объема продаж. По сравнению с январем–сентябрем 2025 г. объем реализации активов государственными структурами вырос на 90%, банковскими институтами — на 76%. Крупнейшие сделки — реализация государством бывших активов Raven Russia и продажа структурами ВТБ ГК «Галс-Девелопмент», включающего, помимо земельного банка, масштабные активы офисной и гостиничной недвижимости.

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость по типу покупателей

Частные инвесторы продолжили активно наращивать портфели, обеспечив треть (34%) инвестиций в коммерческую недвижимость за три квартала 2026 г. Объем вложений вырос на 40,5% год к году и достиг 191 млрд рублей. Основной интерес частных инвесторов сосредоточен на торговой и офисной недвижимости — 44% и 42% объема инвестиций соответственно. Крупнейшие сделки — приобретение у Группы ВТБ группой профессиональных инвесторов ГК «Галс-Девелопмент» с портфелем коммерческой недвижимости, а также переход торгового комплекса «Метрополис» в управление «ТПС Недвижимости».

В приобретение земельных участков и девелоперских проектов России по предварительным итогам января-сентября 2026 г. было инвестировано 281 млрд руб., что на 1,7% превышает результаты аналогичного периода прошлого года.

В Москву и Московскую область направлено 195 млрд руб. (-11,4% год к году) или 69% инвестиций в земельные участки и девелоперские проекты России, в Санкт-Петербург и Ленинградскую область — 59 млрд руб. (+64,9% год к году) или 21% инвестиций, в другие регионы России — 27 млрд руб. (+31,3% год к году) или 10% общего объема.

Основной объем (89%) инвестиций в земельные участки и девелоперские проекты России традиционно направлен на потенциальное жилое строительство, при этом доля выросла на 17 п. п. год к году.

В Москве и области на приобретенных за первые девять месяцев 2026 г. площадках под потенциальное жилое строительство планируется возведение более 4,5 млн кв. м недвижимости.