MANUFAQTURY создала цифровой инструмент для управления доходностью БЦ

Цифровые платформы для управления коммерческой недвижимостью перестают быть дашбордом с контролем договоров аренды и дат. Новые разработки позволяют собственнику увидеть, где бизнес-центр теряет деньги, где возникают риски и что с этим делать. Пилотным примером на рынке стала платформа «ПРИЗМА» (PRYSM) от компании MANUFAQTURY, функционал которой пополнился модулем аренды для управления доходностью.

«Призма» — собственная платформа MANUFAQTURY, которая объединяет управление арендой, эксплуатационные заявки, пропуска, сервисы и аналитику. При этом в арендном контуре разработчики пошли дальше обычного хранения данных.

• «Цифровой контроль аренды становится частью управления доходностью. Собственнику необходимо контролировать целый ряд параметров — даты индексации, окончание договоров, платёжная дисциплина, длительная вакантность и разница между действующими и потенциальными ставками. На крупных портфелях эти данные всё чаще объединяют в системах управления арендой. Международные платформы для управления арендой (класса lease management) позволяют связать условия договора с начислениями, фактическими платежами, сроками продления и действиями менеджеров. Смысл такого подхода в том, чтобы быстрее замечать отклонения и не терять время между событием и решением. Мы развиваем аналогичную логику в платформе “ПРИЗМА”», — рассказал сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY Андрей Кулагин.

Система содержит полный реестр договоров и других документов с подробной информацией по каждому из них. Платформа будет объединять весь цикл контроля доходности объекта: портфельную аналитику как по зданию в целом, так и в разрезе типов объектов — офисов, торговых и складских площадей, парковок, рекламных и других форматов, и операционный контроль по каждому отдельному договору: сроки истечения, индексации, штрафы и просрочки, зафиксированные в понятном рейтинге риска. На основе этих данных система не просто показывает цифры, а сама предлагает следующий шаг.

Допустим, через несколько месяцев у арендатора истекает договор. В системе уже есть вся история этого контрагента: коммерческие условия, платежи, просрочки, штрафы. Значит, можно не просто поставить менеджеру напоминание «связаться с арендатором», а сразу дать ему контекст для решения. Платформа будет сама подготавливать коммерческое предложение на продление с уже рассчитанной ставкой либо письмо-претензию с точной суммой неустойки, если по договору есть просроченная задолженность. Другой пример: на этаже пять сопоставимых офисов, но один из резидентов платит заметно ниже остальных. Это уже не строчка в отчете, а готовый список рекомендованных кандидатов на возможный пересмотр условий при следующем продлении, без отдельного заказа рыночной оценки.

• «История платежей может использоваться при подготовке к продлению договора: одинаковая ставка для арендатора, который платит точно в срок, и для арендатора с регулярными задержками экономически означает не одно и то же. В результате в фокусе собственника оказывается не только размер начисленной аренды, но и то, насколько предсказуемо она превращается в денежный поток», — поясняет Андрей Кулагин.

Помимо обязательного базового набора метрик «Призма» включает параметры, которые реже встречаются в управленческой отчётности, но дают более полную картину состояния объекта.

Так, платформа показывает разрыв между текущей и потенциальной арендной платой, какую фактическую выручку объект имеет сейчас и сколько денег мог бы собирать при ставках, приведенных к рыночному уровню. Эта разница, которая напрямую влияет на оценку актива. Кроме того, собственник и УК видят договоры, по которым в ближайшее время наступает индексация ставки – конкретный и предсказуемый источник роста выручки, который часто теряется, если индексации не отслеживаются системно и с привязкой к датам.

«Призма» наглядно показывает концентрацию выручки по крупным арендаторам, что дает владельцу и управляющей компании понимание, насколько БЦ зависит от нескольких ключевых клиентов и как уход даже одного из них скажется на показателях.

Эксперты MANUFAQTURY проработали блок планирования, в котором собираются данные, сколько площадей освобождается в ближайшие 30, 90 и 180 дней и как это скажется на выручке, сколько договоров продлевается, индексируется, заключается заново или расторгается и какой суммарный эффект это дает на год вперёд. Полезный индикатор – площади с длительной вакантностью. Для собственника это сигнал: если лот не сдается долго, вероятно, дело не только в рынке, а в цене, состоянии или позиционировании помещения.

Такие метрики позволяют не только видеть, сколько уже заработано, но и заранее замечать то, что может пойти не так в ближайшие месяцы.

Функционал модуля аренды будет планомерно разворачиваться и расширяться и станет полностью доступен до конца 2026 года.

Платформа «Призма» объединяет собственника, управляющую компанию и арендаторов в едином цифровом контуре. Среди объектов, где уже используется платформа, — бизнес-центры класс Прайм и А «Белая Площадь», БЦ «Поклонка», STONE «Савеловская» и STONE Towers. До 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах портфеля компании под управлением УК STONE Office.