Аренда офиса в Москва-Сити 2025: исторический минимум вакантности и пик арендных ставок
В 2025 году рынок аренды офисов в Москва-Сити достиг исторической точки бифуркации: вакантность в бизнес-центре обновила многолетний минимум, а ставки аренды взлетели до рекордных значений. По данным аналитиков Moscow City Towers (MCT), по итогам 2025 года доля свободных офисных помещений в ММДЦ «Москва-Сити» снизилась до 2,8% — это минимальный показатель за всю историю наблюдений. Запрашиваемые арендные ставки за год выросли на 32% и достигли 79,7 тыс. руб. за кв. м в год без учёта операционных расходов и НДС. Для арендаторов это означает жёсткую конкуренцию за каждый свободный метр, для собственников — возможность диктовать условия. Разбираемся, что происходит на рынке и как найти офис в условиях дефицита.
Рекордное сжатие предложения: свободных офисов почти не осталось
Дефицит качественных офисных площадей в Москва-Сити достиг критической отметки. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, в первой половине 2025 года уровень вакантности в офисах делового квартала составил всего 1,2% — за 10 лет доля свободных площадей снизилась в 14 раз. В отдельные моменты, например в августе 2025 года, показатель опускался до 1%, что аналитики NF Group назвали историческим минимумом.
Даже ввод нового крупного объекта — бизнес-центра iCITY (две башни Space Tower и Time Tower общей площадью 92,2 тыс. кв. м) — не смог переломить ситуацию. Часть площадей в нём была выкуплена на этапе строительства: в 2023 году Правительство Москвы закрыло сделку по покупке 44,6 тыс. кв. м, что дополнительно сократило объём доступного предложения.
Ключевой факт: общий объём офисного стока в Москва-Сити составляет около 1,7 млн кв. м, что эквивалентно примерно 27% всего предложения офисов класса А в столице. Однако даже такие масштабы не спасают от дефицита — арендаторы готовы занимать площади ещё до завершения строительства.
Арендные ставки бьют рекорды: цена «квадрата» выросла на треть
Рост цен на аренду офисов в Москва-Сити в 2025 году стал прямым следствием сверхнизкой вакантности. По данным МСТ, средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала 2025 года составила 80 486 руб./кв. м/год, что на 96% превышает среднее значение по другим офисным кластерам столицы (41 134 руб./кв. м/год). За год ставка выросла на 18%, а с 2021 года средний уровень арендных ставок фактически удвоился.
Диапазон ставок для офисов класса А и Prime по итогам III квартала 2025 года варьируется от 59 300 до 105 000 руб./кв. м/год. В отдельных объектах класса Prime запрашиваемые ставки достигают 80 тыс. руб./кв. м/год и выше.
Сравнение арендных ставок по башням Москва-Сити (2025 год)
| Башня | Класс | Ориентировочная ставка (тыс. руб./кв. м/год) | Особенности |
|---|---|---|---|
| «Федерация» | A+ | от 42 000 | Панорамные виды, статусная локация |
| «ОКО» | A | от 35 000 | Много малых офисов, парковка |
| «Меркурий» | A | от 33 000 | Близость к метро, гибкие условия |
| Prime-объекты | Prime | до 105 000 | Максимальный уровень премиальности |
Почему офисы в Москва-Сити дорожают: три главных драйвера
Рост ставок и падение вакантности в Москва-Сити — не случайность, а закономерный результат нескольких факторов:
-
Ограниченное предложение на фоне растущего спроса. Новые объекты вводятся медленно, а существующие площади вымываются с рынка высокими темпами. До 2032 года в деловом центре анонсировано шесть новых башен суммарной площадью около 538 тыс. кв. м, но даже с их учётом общий объём офисов достигнет лишь 2,2 млн кв. м. При этом треть нового предложения уже приобретена крупными компаниями.
-
Концентрация крупного бизнеса. Основными арендаторами и покупателями остаются компании с государственным участием, представители финансовой сферы и производственного сектора. В 2024 году РЖД приобрела 262,8 тыс. кв. м офисов в небоскрёбе Moscow Towers. Практически все новые проекты находят покупателей ещё до завершения строительства, часто в формате продажи единым лотом.
-
Статус ключевой деловой локации. Москва-Сити продолжает подтверждать статус главного делового центра страны. Арендные ставки здесь кардинально отличаются от других субрынков. Качественное предложение и низкая доля свободных площадей создают условия для сохранения стабильно высоких цен.
Чего ждать в 2026–2027 годах: прогнозы и перспективы
Аналитики сходятся во мнении, что тенденция на удорожание аренды в Москва-Сити сохранится. Согласно прогнозу МСТ, среднерыночная ставка составит 81 900 руб./кв. м/год по итогам 2025 года, 84 200 руб./кв. м/год — в 2026-м и 86 000 руб./кв. м/год — в 2027 году.
Что касается вакантности, существенного роста не ожидается даже с учётом выхода на рынок новых площадей. После ввода iCity Space Tower на рынок от частных инвесторов поступит около 46 тыс. кв. м уже проданных площадей, из которых порядка 15–20 тыс. кв. м будут предложены в аренду до конца года. Однако этого недостаточно для удовлетворения текущего спроса.
По данным аналитиков MCT, в ближайшие два года дефицит качественных офисных площадей в Москва-Сити сохранится, а ставки продолжат умеренный рост. Арендаторам рекомендуется заблаговременно планировать переезд или пролонгацию договоров, так как свободные объекты уходят с рынка в течение нескольких дней.
Экспертный блок
По словам ведущего консультанта портала MCT Светланы Николаевой, «ситуация на рынке аренды офисов в Москва-Сити беспрецедентна: мы наблюдаем исторический минимум вакантности и пик арендных ставок одновременно. Арендаторам важно понимать, что ждать снижения цен в ближайшей перспективе не стоит — напротив, ставки будут расти вслед за спросом. Оптимальная стратегия сейчас — оперативно фиксировать условия на долгосрочной основе, пока есть возможность выбора. Особенно это актуально для башен с высоким статусом, таких как “Федерация”, “ОКО” и “Меркурий”, где свободные площади появляются крайне редко и расходятся мгновенно».
FAQ: частые вопросы об аренде офиса в Москва-Сити
Вопрос: Можно ли арендовать офис в Москва-Сити на короткий срок?
Ответ: Да, некоторые башни предлагают гибкие условия аренды от 6 месяцев, однако в условиях рекордно низкой вакантности выбор таких объектов крайне ограничен. Собственники отдают предпочтение долгосрочным договорам (от 3–5 лет), особенно в премиальных башнях.
Вопрос: Какая башня Москва-Сити самая доступная по арендной ставке?
Ответ: Среди башен класса А наиболее доступными традиционно считаются «Меркурий» (от 33 тыс. руб./кв. м/год) и «ОКО» (от 35 тыс. руб./кв. м/год). Однако в 2025 году даже эти ставки значительно выросли, а свободных площадей в них практически не осталось.
Вопрос: Включены ли коммунальные платежи и НДС в арендную ставку?
Ответ: Нет. Все ставки аренды в Москва-Сити, как правило, указываются без учёта операционных расходов (OPEX), коммунальных платежей и НДС. При расчёте бюджета необходимо закладывать дополнительные 20–30% от базовой ставки.
Вопрос: Как быстро уходят с рынка свободные офисы в Москва-Сити?
Ответ: В 2025 году качественные офисные помещения в ключевых деловых районах, включая Москва-Сити, могут уйти с рынка за несколько дней. Эксперты рекомендуют принимать решение оперативно и иметь утверждённый бюджет на момент начала поиска.
Вопрос: Появятся ли новые офисные площади в Москва-Сити в ближайшие годы?
Ответ: Да, до 2032 года запланирован ввод шести новых башен, включая «Сити 4», Sezar Tower, Top Tower, One, башню у моста «Багратион» и AURUS Residences. Однако значительная часть этих площадей уже выкуплена, поэтому дефицит на рынке аренды сохранится.
Заключение
2025 год стал переломным для рынка аренды офисов в Москва-Сити: вакантность достигла исторического минимума в 2,8%, а ставки выросли на треть — до 79,7 тыс. руб. за «квадрат». Дефицит качественных площадей будет сохраняться как минимум до 2027 года, а цены продолжат расти. В таких условиях арендаторам важно действовать быстро и взвешенно. Подобрать оптимальный вариант офиса в Москва-Сити с учётом бюджета и требований можно на портале MCT.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Выручка Sminex увеличилась на 85,7%
Девелопер подвёл итоги 2025 года в соответствии с Международными стандартами финансовой отчётности (МСФО). По данным комбинированной финансовой отчётности по МСФО, выручка Sminex выросла на 85,7%, до 133,9 млрд рублей в сравнении с 2024 годом. Прибыль до налогообложения — на 196,2%, составив 20,2 млрд. На финансовую отчётность Sminex за 2025 год выдано положительное заключение. АО «Кэпт», одна из ведущих аудиторско-консалтинговых компаний России, выпустила немодифицированное аудиторское заключение, в котором выразило мнение без оговорок о данной комбинированной финансовой отчётности.
ASPACE откроет сервисное пространство в деловом квартале STONE Towers
Оператор ASPACE откроет готовые офисы площадью 3 568 кв. м на 19–20 этажах башни B в премиальном деловом квартале STONE Towers. Проект в Белорусско-Савёловском деловом кластере рассчитан на 572 рабочих места. Ввод площадки в эксплуатацию намечен на IV квартал 2026 года.
В Москве-Сити появится новый всесезонный парк площадью 2,7 тыс. кв. м
С развитием новых проектов в Москве-Сити появляются новые природные пространства, которых в этой локации пока не достаточно. Зеленое окружение позволяет сделать район комфортнее для жителей и резидентов офисных комплексов. До конца 2029 года озеленение территории «Сити» обогатит ландшафтный парк площадью 2,7 тыс. кв. м. Всесезонное благоустроенное пространство появится на уровне шестого этажа на стилобате делового небоскреба TOP TOWER. Проект реализуется девелопером MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office.
Продажа офисов по ДДУ остается редким инструментом на рынке Москвы
Сегодня на рынке офисной недвижимости существуют две основные схемы покупки офисов — по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и по договору долевого участия (ДДУ). Первая — самая распространенная, поскольку позволяет рано начинать продажи, что важно в офисных проектах. Доля деловых комплексов, реализуемых блоками и этажами по ДДУ, по итогам I полугодия 2026 года составила 19%, на 5 п.п. меньше, чем в I полугодии 2025-го. Такие данные следуют из совместного исследования MR Office, офисного направления девелопера MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate.
«КОРП. Молодежная»: когда офис подстраивается под бизнес
Группа Аквилон предлагает бизнесу новый формат работы с офисным пространством. В башне класса А «КОРП. Молодежная» появится полноценный «корпоративный конструктор». Для бизнеса — это не просто аренда или покупка площади, а возможность собрать офис под собственные задачи, от стандартного блока до штаб-квартиры с вертикальным объединением…
FORMA workplace завершила монолитные работы в деловом пространстве «ГУСТАВ»
FORMA workplace завершила монолитные работы в деловом пространстве «ГУСТАВ», расположенном в районе Марьина Роща на северо-востоке Москвы. Проект возводится на территории бывшего завода «Борец» и формирует новую бизнес-среду, где органично переплетаются историческая и современная архитектура.
STONE открыл направление офисных небоскребов STONE SKY
Девелопер STONE объявил о запуске направления высотного строительства STONE SKY: проектом-пионером в линейке стал премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с максимальной высотной отметкой 255 м. Новый вектор офисного портфеля компании отражает градостроительный тренд на вертикальное развитие мегаполисов и отвечает актуальному запросу бизнеса на статусные деловые пространства, сочетающие выразительную архитектуру и исключительные видовые характеристики.
Продажа земельно-имущественного комплекса на Семеновском Валу в Москве
7 сентября на инновационной ЭТП РАД Lot-online.ru пройдет аукцион по продаже земельно-имущественного комплекса в районе Соколиная Гора на востоке Москвы.
NF GROUP: Объем рынка гибких офисов Москвы за десять лет вырос почти в десять раз – до 426 тыс. кв. м
По данным NF GROUP, за последние десять лет объем открытых гибких офисных пространств Москвы увеличился почти в десять раз: с 43 800 кв. м в 2016 году до 426 тыс. кв. м по итогам I полугодия 2026 года. Сегодня в столице работают 154 гибких офиса, рассчитанных на 62 200 рабочих мест, что на 11% выше год к году. В I полугодии были открыты пять площадок, включая расширение одного действующего гибкого офиса, а во второй половине года операторы планируют вывести на рынок еще семь готовых пространств и один офис под конкретного клиента.
Arendator Awards: в российских регионах готовятся к вводу 400 тыс. кв. м офисных площадей, что в разы меньше, чем в одной Москве
Аналитики премии Arendator Awards выяснили, что за первое полугодие 2026-го в Москве поступило в реализацию более 600 тыс. кв. м офисного пространства. Для регионов это фантастические цифры. Если сложить метраж строящихся или только что сданных объектов по всей стране бизнес-центров, то он едва достигнет отметки в 400 тыс. кв. м. Правда, даже такой показатель может считаться настоящим бумом. Более того, девелоперы обещают новых объемов по всей стране – от Мурманска до Приамурья.
