Медицинский кластер как новый стандарт офисных зданий

Концепция «врач рядом с работой», когда медицинские центры размещаются в бизнес-центрах, и сотрудники компаний-арендаторов могут пользоваться их услугами без отрыва от рабочего процесса, становится заметным трендом. Одновременно высокая проходимость мест деловой активности ведет сюда потоки сторонних клиентов. Все это делает медицинские учреждения желанным якорным арендатором, который повышает ликвидность проекта и сдаваемого помещения.

Однако, как отмечают эксперты, не всегда стоит переоценивать влияние клиники на привлекательность БЦ для арендаторов. «Для резидентов такое размещение может быть удобным, прежде всего если услуги клиники входят в программы ДМС сотрудников крупных арендаторов, — подчеркивает Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP. — В этом случае медицинский оператор действительно дополняет инфраструктуру БЦ».

Современный рынок медицинской недвижимости представлен многопрофильными центрами (3 000–20 000 кв. м), специализированными клиниками (1 000–5 000 кв. м) и небольшими кабинетами или лабораториями (300–1 500 кв. м). У всех есть свои особенности. Ключевое правило любой площадки, запланированной под сферу здоровья — нежилое назначение и соответствие медстандартам и требованиям.

Инженерные коммуникации в медицине потребляют значительно больше ресурсов, чем офисы. Локация должна обеспечивать пешую доступность от жилья и транспорта. Юридически помещение обязано числиться в нежилом фонде, договор аренды должен быть долгосрочным — на 5–10 лет. Исходя из суммы экономических факторов, для большинства клиник оптимальный путь развития — не строить собственное здание, а арендовать или выкупать готовые площадки.

При этом эксперты обращают внимание на нюансы ценообразования. Елена Акатова (NF GROUP) поясняет: «Арендная ставка для медицинских центров обычно может быть ниже, чем для классических офисных арендаторов. Это связано с долгосрочными договорами и значительными инвестициями оператора в отделку, оборудование и оснащение помещений. Для собственника более низкая ставка компенсируется долгосрочным и стабильным арендным потоком».

Рассказываем о развитии тренда не только в столице, но и за ее пределами. 

«Апсайд Ямская», Москва

Объект коммерческой недвижимости класса А появится в районе Третьего транспортного кольца, вблизи станций метро «Марьина Роща» и «Савеловская», на территории одной из наиболее динамично развивающихся деловых зон столицы. Благодаря размещению внутри квартала нет влияния от уличных шумов, при этом подъехать сюда с ТТК можно за считанные минуты. Уже сейчас в здании предлагаются к продаже и аренде 106 офисных блоков площадью от 65 до 1 250 кв. м, с потолками высотой 3,65 метра и панорамным фасадным остеклением. Большинство помещений — видовые: окна выходят на южную сторону, открывают панорамный вид на исторический центр Москвы, а из офисов с юго-западной и западной ориентации доступны виды на башни делового района Сити и высотные доминанты столицы. Подземный уровень рассчитан на 144 машиноместа, что полностью покрывает потребности сотрудников компаний и их клиентов.

«Отличительной чертой проекта станет интегрированный инновационный медицинский кластер — ключевая особенность бизнес-центра «Апсайд Ямская». Он разместится на десятой части комплекса: общая площадь 18-этажной постройки достигнет 33 080  кв. м, из которых под медицину будет выделено 2 650 кв. м. Завершение строительства намечено на 2028 год» — отметил заместитель генерального директора Upside Девелопмент.

Smart Светлановский, Санкт-Петербург 

Новый многопрофильный лечебно-диагностический комплекс Smart Светлановский строится на пересечении Северного и Светлановского проспектов. Суть его концепции заключается в создании первого для Северной столицы коммерческого медицинского хаба формата «одного окна» с привлечением различных арендаторов.

Девелопер ГК «СпецПроект» возводит пятиэтажное строение суммарной площадью 8 400 кв. м, включающее подземную стоянку. Один уровень целиком займет первый в городе медицинский коворкинг с кабинетами от 12 кв. м и залом для конференций. Кроме того, застройщик прорабатывает варианты размещения в лечебно-диагностическом комплексе центра лучевой диагностики и лаборатории. Сдача первой очереди многофункционального комплекса (также известного как Smart Medical Center) запланирована на четвертый квартал 2026 года.

БЦ «Клевер», Екатеринбург

Под брендом «Клевер» объединены жилой комплекс и несколько бизнес-центров — «Клевер парк» и «Клевер хаб». Новый 14-этажный бизнес-центр «Клевер хаб» расположен в 6 минутах езды от центра города, 15 минутах от аэропорта и с удобным выездом на ЕКАД. Его особенность в том, что он стал частью целого комплекса недвижимости, включающего в себя 8 жилых домов. Арендаторов и будущих собственников ждут современные пространства площадью от 70 до 2 300 кв. м с высокими потолками 3,7 метра. Общая площадь продаваемых офисных помещений — 16 035 кв. м. Срок сдачи бизнес-центра «Клевер [ХАБ]» — 2 квартал 2027 года.

В уже действующем медицинском центре «Клевер парк» рядом с новостройкой «Клевер хаб», принимают врачи общей практики, косметологи и подологи, а также можно пройти курс терапии восстановительных капельниц. Работают массажные кабинеты и медицинская лаборатория «Хеликс», где можно сдать полный спектр анализов.

«Москва-Сити», Москва 

В главном деловом кластере столицы, ММДЦ «Москва-Сити», медицинскую деятельность уже ведут три крупных оператора. По оценкам экспертов рынка офисной недвижимости, свыше 5% всех резидентов Сити предоставляют различные врачебные услуги, и эта доля продолжает увеличиваться. Главные потребители услуг — сотрудники офисов со страховками ДМС и население прилегающих жилых кварталов.

Пионером отрасли в башне «Город столиц» стала клиника «Чайка», появившаяся здесь еще в 2013 году; сегодня она занимает пространство на трех нижних уровнях небоскреба. В 2024 году сеть клиник «Мать и дитя» открыла свой филиал в «Лапино Сити», заняв около 1,5 тыс. кв. м по соседству с «Чайкой» на третьем этаже «Города столиц». Третьим значимым игроком станет сеть MedSwiss, арендовавшая порядка 1 тыс. кв. м на первом ярусе той же башни вместо закрывшегося ресторана. Сам объект введен в эксплуатацию, запуск клиники ожидается осенью 2026 года. Помимо этого, в Сити функционируют специализированные учреждения: центры иммунореабилитации, инфузионной терапии и косметологии.