Эксперты АРКН о главных выводах исследования «Я/офис»

Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН) совместно с «Технологиями Доверия» (ТеДо) провела вторую волну исследования «Я/офис: я для офиса или офис для меня». В опросе приняли участие более 700 респондентов — сотрудники российских компаний и студенты 45 вузов из 10 регионов. Ключевые результаты исследования прокомментировали представители компаний — участников АРКН.

Качественный офис становится стратегическим инструментом бизнеса

Офис всё чаще становится для бизнеса не просто местом работы, а инструментом привлечения и удержания сотрудников, а также важной частью корпоративной среды. За год на 10% — до 84% — выросло число руководителей, которые считают офис важным для привлечения персонала, и на 16% — до 82% — для удержания. Одновременно растут и требования компаний к самому офисному продукту: при выборе нового пространства работодатели в первую очередь обращают внимание на расположение, стоимость и качественную инфраструктуру.

Высокий спрос на покупку офисов Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE, связывает с дефицитом готового предложения на рынке аренды. Для многих компаний покупка становится вынужденным сценарием, когда подобрать помещение по площади, локации и стоимости затруднительно. Около 60% конечных пользователей приобретают офис именно по этой причине, и чаще всего решение связано с развитием бизнеса — расширением штата и возвращением сотрудников в офис. Ещё один фактор — хеджирование арендных рисков: около 30% компаний выбирают покупку, чтобы фиксировать затраты и гибко адаптировать пространство под бизнес-задачи.

Объём сделок на рынке офисной недвижимости снижается, но спрос на качественные пространства остаётся высоким, — на это обращает внимание Иван Гуськов, основатель и генеральный директор ASPACE. Спад не означает разворота тренда: в условиях инфляции, высокой ключевой ставки и роста затрат на отделку бизнесу как никогда нужны готовые технологичные пространства, которые можно занять здесь и сейчас. Текущая ситуация подчёркивает зрелость и избирательность рынка, где ключевым фактором становится качество управления.

Качественный офис сегодня — это полноценная среда, формирующая комфорт и влияющая на продуктивность сотрудников. Всё большее значение приобретают пространства для уединения, зоны отдыха и питания, ритейл и другие сервисы, снижающие уровень стресса. Как отмечает Алексей Лысенко, коммерческий директор FORMA, девелоперы активно создают адаптивную среду, способную обеспечить ощущение комфорта на рабочем месте.

В условиях дефицита качественных площадей и сложного цикла проектирования растёт спрос на офисы «под заказчика» (BTS) и модели, где собственник готов инвестировать в капитальные затраты. Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь MANUFAQTURY, видит в этом смену парадигмы: рынок переходит от конкуренции за «квадрат» к конкуренции за качество готового решения, и выигрывают те, кто может сократить путь от подписания договора до выхода сотрудников на рабочие места.

По данным Александры Захаровой, директора по коммерческой недвижимости Level Group, 52% московских руководителей готовы рассмотреть альтернативу нынешнему помещению, а 9% — переехать сразу при появлении достойного предложения. Для 46% опрошенных инфраструктура стала одним из ключевых критериев выбора. Кафе, магазины, фитнес-клубы и медицинские центры уже не бонус, а полноценная часть коммерческого продукта. Качественное помещение сегодня — это инвестиция в корпоративную среду, и для инвестора это напрямую влияет на ликвидность и заполняемость объекта.

Гибридный формат закрепляется как стандарт

Согласно исследованию, 57% работодателей сегодня отдают предпочтение гибридному формату работы. При этом доля сотрудников, работающих в таком режиме, составляет 43%. За год почти в два раза — с 8% до 14% — выросло число компаний, которые не требуют обязательного посещения офиса и позволяют сотрудникам самим выбирать дни для работы. В то же время каждый второй сотрудник (51%) по-прежнему работает из офиса пять дней в неделю.

Гибрид перестал быть экспериментом, и это напрямую связано с нематериальными факторами мотивации. Комфортные условия работы становятся одной из ключевых мер повышения привлекательности HR-бренда: возможность совмещать удалёнку с работой в офисе даёт сотрудникам ощущение свободы и доверия, повышает удовлетворённость, а работодателям позволяет сохранять вовлечённость и избегать сбоев в коммуникациях. Елена Степанова, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства CLS, член Правления АРКН, подчёркивает: продуктивный сотрудник — это, как правило, удовлетворённый сотрудник, а значит, гибкость напрямую влияет на удержание кадров и показатели бизнеса в целом.

При этом гибридный формат не снижает потребность в офисах, а меняет требования к ним. Сотрудники приходят в офис для совместных проектов и общения, и пространство должно сочетать открытые зоны с переговорными, тихими кабинетами и местами для командной работы, — отмечает Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101».

Офисные решения не всегда отвечают запросам сотрудников

За год число компаний, где преобладает открытая планировка, выросло с 78% до 96%. Однако только 39% сотрудников считают open space комфортным, а среди студентов этот показатель падает до 30%. При этом 70% представителей поколения Z предпочитают кабинетную систему.

В своей ежедневной работе с клиентами Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1, член Правления АРКН, видит растущий запрос на кабинетные планировки и чётко зонированные пространства. Это усиливает интерес к разработке Workplace Strategy, которая позволяет на основе данных о загрузке и поведении сотрудников настроить баланс между эффективным использованием площади и удовлетворённостью. Работодателям стоит внимательнее относиться к тому, как сотрудники воспринимают пространство, и не забывать, что эффективность работы напрямую зависит от комфорта, — уверена Мария.

Поколение Z: гибридный формат как главный запрос

Выход на рынок труда зумеров — один из ключевых факторов, который уже меняет подходы к организации офисных пространств. Исследование показало, что только 8% представителей поколения Z готовы работать в офисе пять дней в неделю, тогда как 80% выбирают гибридный формат — почти вдвое больше, чем среди сотрудников других возрастов (43%). При этом 64% зумеров считают эффективной работу из офиса, а 36% — удалённую.

В этом году в опросе впервые участвовали студенты — именно они в ближайшие годы станут основной частью офисной аудитории. Работодатели уже сегодня начинают проектировать рабочую среду под их ожидания, — обращает внимание Елена Малиновская, директор по аренде Millhouse, председатель Правления АРКН. При этом студенты пока оценивают будущий офис скорее через призму ожиданий, чем собственного опыта, и по мере погружения в корпоративную среду их представления будут трансформироваться. Результаты исследования важно рассматривать в комплексе с мнением сотрудников, уже имеющих опыт работы. Кроме того, рынок труда становится всё более разновозрастным: сегодня в одном офисе нередко работают сразу четыре поколения, и работодателям приходится искать баланс между их интересами. В этих условиях особую ценность приобретают качественные современные офисные здания, позволяющие гибко адаптировать пространство под меняющиеся потребности бизнеса. Возможность трансформировать планировки и оперативно перестраивать офис становится ключевым фактором долгосрочной эффективности.

Младшие поколения комфортно чувствуют себя в гибридном формате и предъявляют высокие требования к качеству среды. Для них офис — это прежде всего пространство для общения, обучения и быстрых совместных решений. Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1, член Правления АРКН, подчёркивает: сейчас поколение Z активно выходит на рынок труда, и работодателям важно учитывать их запросы при проектировании офисов и выборе форматов работы, чтобы поддерживать сильный HR-бренд и сохранять вовлечённость команд.

Зумеры не отвергают офис, но для них важна возможность выбирать разные сценарии в течение дня и самостоятельно управлять своим временем. Именно поэтому сегодня всё большее значение приобретают офисы с террасами, озеленёнными территориями, прогулочными маршрутами и спортивной инфраструктурой — пространства, которые делают рабочий день более удобным, разнообразным и комфортным. Такой взгляд на запросы молодого поколения представляет Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент».

При создании офиса компании всё больше думают не только о плотности рассадки или стоимости рабочего места, но и о том, как пространство влияет на продуктивность персонала, командное взаимодействие и привлечение кадров. Результаты исследования показывают: 94% работодателей по-прежнему считают работу из офиса наиболее эффективной, однако среди зумеров только 8% готовы приходить туда ежедневно, а 80% выбирают гибридный формат. Молодые специалисты не отказываются от офиса — они хотят, чтобы он давал дополнительную ценность, которой нет на удалёнке. Для сервисных офисов это позитивный сигнал: гибридная модель усиливает спрос на гибкие пространства, где можно регулировать количество рабочих мест и быстро адаптироваться под задачи бизнеса. При этом гибкость сама по себе не является конечным продуктом: 38% респондентов приходят в офис ради общения с коллегами, и среда должна проектироваться как управляемая экосистема с разными сценариями — от концентрации до отдыха. Об этом говорит Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам Pridex Spaces.

Разрыв между работодателями и сотрудниками сокращается

Работодатели оценивают удобство и качество своих офисов в среднем на 7,9 балла из 10 (в прошлом году было выше), сотрудники — на 7,3 балла. При этом сотрудники стали выше оценивать все ключевые критерии, кроме расположения, что сократило разницу в оценках по сравнению с прошлым годом — особенно по программам нематериального поощрения (с 1,5 до 0,5 балла) и инфраструктуре бизнес-центров (с 1,2 до 0,2 балла).

Анастасия Архипова, президент АРКН, отмечает, что вторая волна исследования «Я/офис» позволяет увидеть не только текущую картину, но и то, как за год изменились ожидания обеих сторон — работодателей и сотрудников — и насколько эти ожидания сблизились или разошлись.

В прошлом году работодатели оценивали удобство и качество своих офисов в среднем на 8,1 балла из 10, сотрудники — на 7,3. В этом году оценка работодателей снизилась до 7,9, сотрудников осталась на уровне 7,3. Разрыв сократился с 0,8 до 0,6 балла. Это говорит о том, что работодатели стали чуть более критичны, а сотрудники — стабильны в своём восприятии. По отдельным критериям разрыв сократился значительно. Например, по программам нематериального поощрения и корпоративной культуре разница между оценками работодателей и сотрудников уменьшилась с 1,5 до 0,5 балла, а по инфраструктуре бизнес-центров — с 1,2 до 0,2 балла. Это прямой сигнал: работодатели стали лучше понимать, что именно ценят сотрудники, и, судя по оценкам, начали инвестировать в эти направления.

Самый яркий пример расхождения — открытая планировка. За год число компаний, где преобладает open space, выросло с 78% до 96% (по оценкам работодателей). Однако отношение сотрудников к такому формату практически не изменилось: только 39% считают его комфортным (годом ранее — 40%). Среди студентов, будущих сотрудников, показатель ещё ниже — 30%. При этом 70% представителей поколения Z предпочитают кабинетную планировку. Работодатели всё активнее переходят на open space, а сотрудники — особенно молодые — всё больше хотят обратного. Этот разрыв требует осмысления: возможно, дело не в самой открытой планировке, а в том, как она реализована — без достаточного количества переговорных, тихих зон и мест для уединённой работы.

Ещё одна зона, где динамика разнонаправлена, — гибридный формат. В прошлом году 54% работодателей и 46% сотрудников работали в гибридном режиме. В этом году — 57% работодателей и 43% сотрудников. Разрыв вырос с 8 до 14 процентных пунктов. При этом запрос сотрудников на гибрид остаётся высоким: 80% зумеров выбирают именно этот формат, тогда как среди всех сотрудников в гибриде сегодня работает только 43%. Потенциал гибрида ещё не реализован в полной мере, и работодателям стоит внимательнее отнестись к ожиданиям молодых специалистов.

Динамика по тому, чего сотрудникам не хватает в офисе, положительная. За год доля тех, кто отмечает нехватку комфорта, снизилась с 21% до 17%, нехватку зон отдыха — с 15% до 12%, нехватку зон питания — с 14% до 8%. Офисные пространства действительно становятся удобнее. Однако запрос на уединённые места для работы остался на уровне 9%, и это по-прежнему одна из ключевых точек роста.

Отдельно стоит отметить динамику по фиксированным и мобильным рабочим местам. В прошлом году 64% сотрудников имели фиксированные места, в этом — уже 73%. Разрыв с работодателями (у них 78% и 85% соответственно) сократился с 21 до 5 процентных пунктов. Это хороший пример того, как рынок слышит запрос сотрудников: большинство людей хотят иметь своё постоянное место, и компании всё чаще это обеспечивают.

Роль офиса в привлечении и удержании кадров, по мнению работодателей, продолжает расти. Если год назад 74% руководителей считали офис важным для привлечения персонала, то сейчас — 84%. Для удержания — 66% и 82% соответственно. Это подтверждает, что офис перестал быть просто местом для работы и стал полноценным инструментом HR-бренда.

Таким образом, за год произошло частичное сближение позиций: работодатели лучше услышали запросы сотрудников по корпоративной культуре, инфраструктуре и фиксированным местам. Но остаются и зоны расхождения — прежде всего это открытая планировка и гибридный формат. Именно там и будет разворачиваться основная дискуссия о будущем офисов в ближайшие годы.

Полная версия исследования доступна по ссылке.