Москва-Сити: Хроники «Большого Сити» и точка кипения цен

I полугодие 2026 года стало для главного делового кластера страны периодом парадоксов. Офисы в «Москва-Сити» бьют рекорды стоимости, вакантность остается на исторически низком уровне, а рынок жилья переживает нашествие компактных лотов. При этом новые башни не вводятся, а «Багратион» превращается в долгострой десятилетия. Разбираем главные цифры и тренды в свежем обзоре NF GROUP.

Полная версия отчета NF GROUP_Деловой район ММДЦ «Москва-Сити»_I полугодие 2026.

Архитектура момента: от «России» до «Большого Сити»

«Москва-Сити» давно перестал быть просто набором стеклянных исполинов. Это живой организм, который, по задумке 90-х, должен был стать парком с небоскребами, а стал центром притяжения капитала и туристов. Сегодня проект перешагнул свои первоначальные границы. На сцену выходит «Большой Сити» — амбициозная метаморфоза промзон от Ленинградского до Кутузовского проспекта. Это более 3 тысяч гектаров и до 5 млн кв. м недвижимости, которые должны быть интегрированы в городскую ткань к 2035 году. И «Москва-Сити» здесь — не просто ядро, а локомотив, тянущий за собой целые районы.

Офисный рынок: Дефицит как новый стандарт

В первой половине 2026 года рынок офисной недвижимости кластера продемонстрировал удивительную устойчивость. Новых объектов не вводилось, но это не охладило пыл арендаторов и покупателей.

• Вакантность: 4,7%. Да, за полугодие показатель подрос на 1,9 п.п., но это все еще рекордно низкий уровень. Рынок физически не может предложить соискателям большой объем свободных площадей.

• Ставки: Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для классов Prime и А достигла 82 984 руб./кв. м/год (без НДС и эксплуатации). Рост на 4% за полугодие — темпы замедлились по сравнению с 2023–2025 годами, но цены продолжают ползти вверх.

• Тренд на «собственность»: Главная интрига последних лет — это не аренда, а покупка. С 2023 года крупные игроки (часто с госучастием) выкупают целые башни под себя. В 2024-м «РЖД» забрала Moscow Towers, в 2025-м «Мосбиржа» — 30 тыс. кв. м. За первое полугодие 2026 года объем сделок купли-продажи составил 72,3 тыс. кв. м — это 96% от всех транзакций. Рынок аренды сжался до 4%.

• Первичка: Цены на офисы в продаже выросли в два раза за пять лет. Сегодня средневзвешенная цена предложения составляет 839 тыс. руб./кв. м (с НДС). На рынок выходят новые игроки: MR Group, Sezar Group, «Галс-Девелопмент». До 2031 года заявлено еще 6 башен, что добавит кластеру более 500 тыс. кв. м офисов. Однако до конца 2026 года эксперты прогнозируют рост вакантности до 6–7% за счет вторичного предложения от инвесторов.

Жилая недвижимость: Компактность и миллионный рубеж

Если офисный рынок — это про дефицит и гигантизм, то жилой сегмент «Москва-Сити» переживает бум «малогабаритной роскоши». За полугодие предложение выросло на 55%, достигнув почти 1000 лотов. И это не просто цифры, а смена парадигмы.

• Структура: 73% предложения — это первичка. Рынок разбавили новые проекты: «АУРУС Резиденции» и небоскреб «Оне». Лидер по объему — «Дом Дау» (38% предложения).

• Цены: Главная сенсация — средневзвешенная цена «квадрата» в новостройках впервые в истории превысила 1 млн рублей, составив 1 080 тыс. руб. (+12% за полугодие). Вторичка подтягивается, но медленнее — 884 тыс. руб. Разрыв между сегментами достиг 22%.

• Спрос: Количество сделок выросло в 3,2 раза по сравнению с первой половиной 2025 года. Покупатели «голосуют рублем» за компактные лоты. Средняя площадь сделки снизилась до 77 кв. м, а средний бюджет — до 86,9 млн рублей.

• Тренд: Более 70% нового предложения — это лоты без отделки. Инвесторы и конечные пользователи готовы вкладываться в «бетон», чтобы потом создать пространство под себя или сдать в аренду.

Торговля: Ротация на фоне реконструкции

Инфраструктурный ретейл «Москва-Сити» — это 60 тыс. кв. м, разбросанных по 14 башням. Здесь тоже не обошлось без тектоники.

• Вакантность: Выросла до 8,7%. Причина — ввод новых площадей в «Башне Федерация» (1 тыс. кв. м) и общая ротация арендаторов. При этом ICity, введенный в 2025 году, уже заполнен на 80%, а вакантность там упала до 15,6%.

• Профиль арендаторов: Общепит занимает 37% площадей, фитнес — 26%. Примечательно, что количество открытий в сфере услуг (15) впервые обогнало общепит (12). Драйвером стали пункты выдачи заказов (7 новых точек).

• Ложка дегтя: Реконструкция моста «Багратион» сдвинута на конец 2030 года. Это означает, что «Башня 2000» надолго выпадает из единого пешеходного контура, а трафик перераспределяется.

• Прогноз: Во втором полугодии 2026 года ожидается сохранение вакантности в диапазоне 7–9%. На рынок могут выйти торговые площади в Moscow Towers, но сроки зависят от смены собственника — комплекс выставлен на торги.

Резюме для инвестора

«Москва-Сити» в 2026 году — это рынок продавца в офисах и рынок «умного покупателя» в жилье. Дефицит качественных площадей в офисном сегменте толкает ставки вверх, а новые проекты в жилье предлагают все более компактные форматы по рекордным ценам. Главный вызов ближайших лет — интеграция «Большого Сити» и завершение инфраструктурных проектов, которые пока отстают от темпов коммерциализации.