NAI Becar подводит итоги III квартала 2017 года на рынке офисной недвижимости Москвы

 Офисный рынок Москвы продолжает стагнировать. III квартал отметился небольшим вводом, который полностью пришелся на класс А в границах «старой» Москвы. В то же время ни уровень вакансии, ни ставки аренды не продемонстрировали кардинальных изменений. А вот собственникам пришлось прибегнуть к поиску нестандартных решений для заполнения пустующих площадей.

За III квартал 2017 года в Москве было введено 48,2 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей, что на 23% меньше, чем во II квартале текущего года и в три раза меньше показателей аналогичного периода 2016 года. Эта относительно небольшая цифра не смогла оказать значительного влияния на рынок. В связи с тем, что все новые объекты, вышедшие на рынок в III квартале, относятся именно к высокому классу и расположены в границах «старой» Москвы, аналитики отметили повышение объема свободных площадей в классе А внутри ТТК на 0,5 п.п. – до 21,5%. В то же время вакансия в бизнес-центрах вне Третьего транспортного кольца не только не выросла, но даже слегка сократилась на 0,1 п.п. В классах В+ и В показатель уровня вакансии вне зависимости от локации также снизился в среднем на 0,4 п.п. – до 13,4% и 8,8% соответственно. В целом за 9 месяцев 2017 года вакансия в классе А упала на 1,1 п.п., в классе В+ – на 2,9 п.п., в классе В – на 1,2 п.п, классе С – на 0,9 п.п.

Аналитики NAI Becar в целом считают это положительной тенденцией, говорящей об относительной стабильности рынка после продолжительного падения, но переоценивать ситуацию все же не стоит, так как сложившееся равновесие является достаточно шатким и может быть разрушено под воздействием запуска новых объектов.

Однозначно положительной тенденцией отчетного периода стал факт заключения ряда крупных сделок аренды. Объём таких транзакций, в которые входят договоры от 1 тыс. кв. м, составил 53 тыс. кв. м, из которых 62% пришлось на класс А. Основные сделки, по данным департамента управления активами NAI Becar, совершены компаниями из сектора телекоммуникаций и IT-технологий.

Мария Онучина, управляющий директор Property Management NAI Becar: «С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса. Все больше собственников предлагает к аренде мини-офисы площадью 15-80 кв. м, в том числе с готовыми рабочими местами, а также коворкинги. Если несколько лет назад офисы мелкой нарезкой не воспринимались всерьез собственниками БЦ, так как это противоречило позиционированию высококлассных офисов, то новая экономическая реальность заставила игроков рынка пересмотреть свои взгляды.

Этот тренд, безусловно, можно считать положительным — помимо расширения предложения происходит стимулирование развитие малого предпринимательства».

Что касается ценовой ситуации на офисном рынке, то по итогам III квартала существенных изменений коммерческих условий не произошло, что в целом позволяет говорить о стабилизации арендных ставок. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в месяц в классе А составляет 1980 рублей, в классе В+ – 1350 рублей, в классе В – 1110 рублей, в классе С – 930 рублей. В итоге дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ – сократилась с 20% до 18%; между С и В – осталась на прежнем уровне. Аналитики не ждут существенных перемен в ценовой ситуации и в IV квартале.  Между тем, к концу года следует ожидать появления около 275 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 72% приходится на башню «Федерация Восток» в «Москве-Сити». С выходом новых объектов возможен рост вакансии в классе А, однако, поскольку некоторые объекты частично заполняются еще на этапе строительства, существенного роста вакансии в классе не произойдёт. В классах В+/В вакансия продолжит снижение на фоне невысокого объёма перспективного предложения.

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в Becar Asset Management Group).