Новый закон о торговле недвижимостью – чего ждать?..

На вопросы сегодня отвечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам АНО Экспертный центр «Консультант» Сергей Воронин.

— Как введение данного закона повлияет на рынок коммерческой недвижимости? К каким изменениям в деятельности компаний он приведет? — Рынок коммерческой недвижимости – это достаточно масштабная и отрегулированная система, которая на сегодняшний день в полной мере приспособилась к воздействию извне. Так, более 80% всех строительных компаний начинали и продолжают свое развитие сегодня исключительно на основе привлеченных кредитных или иных заемных средств. А это в свою очередь приводит к тому, что компании становятся слишком зависимыми от любых внешних изменений на рынке. Изначально строительный бизнес первым в России испытал на себе все прелести кризисов – как 2009 г., так и последующих. В настоящее время большинство строительных компаний работают либо в убыток, либо с привлечением государственных средств с целью избежать этого. Именно так, например, крупнейшая строительная компания СУ-155 стала банкротом. Также иногда в совокупности с банковскими учреждениями разрабатываются программы по привлечению средств инвестиционного плана. Ипотеку в этот список включать не стоит, так как она представляет собой сугубо государственную программу. На успех экономических реформ в нашей стране непосредственно влияет качество поступающей информации. При этом рынок коммерческой недвижимости является чрезвычайно сложным и неоднородным: каждое здание отличается от другого местом расположения, объемно-планировочными характеристиками, инженерно-техническим обеспечением, качеством проведенного ремонта, а также уровнем менеджмента. Однако, несмотря на все разнообразие и неоднородность рынка недвижимости, круг лиц, заинтересованных в понимании его текущего состояния и прогнозировании тенденций его развития, не ограничивается только покупателями (продавцами), арендаторами (арендодателями), риелторами или девелоперами. В развитии системы функционирования отечественного рынка недвижимости также заинтересованы частные инвесторы, инвестиционные и страховые компании, финансовые группы, негосударственные пенсионные фонды, банки и само государство. Поэтому регулирование рынка используемых инструментов при торговле коммерческой недвижимостью – это приоритетная задача для всех них. Для участников рынка принятие нового закона будет означать лишь большую степень ограничения свободы торговли. Деятельность отдельных компаний при этом регламентируется только в том случае, если они занимаются исключительно продажей недвижимости. Сетевых структур по продаже недвижимости в стране почти нет, так же как и крупных брокеров, поэтому существенного изменения ситуации не произойдет.

— Придется ли участникам рынка как-то подстраиваться под новые правила? — Поскольку, как и было сказано ранее, у нас в стране нет брокеров и крупных продавцов недвижимости, или же они аффилированы с самими строительными компаниями, то и под новые правила закона не придется подстраиваться основным участникам рынка. Они смогут и дальше осуществлять привычную деятельность, не обращая внимания на новые требования. При этом, отойдя немного от правовой сферы, хочется сразу отметить, что учитывая ряд таких важных факторов, как постепенное снижение цен на земельные участки, ухудшение макроэкономической и политической ситуации, девальвация национальной валюты, снижение покупательской способности населения, которые приводят к снижению спроса на объекты недвижимости, рынок будет подстраиваться под новые условия в любом случае. Даже независимо от введенных новых норм закона он будет нуждаться в изменениях, и качественных. Парадоксальность ситуации заключается еще и в том, что при огромном дефиците объектов всех категорий недвижимости в стране возник их избыток. Любое новое предложение на рынке не является следствием повышения цен, а наоборот, создает предпосылки для их снижения. По мнению экспертов, основными факторами риска для адекватного прогнозирования ситуации на отечественном рынке недвижимости являются политический кризис в нашей стране, непредсказуемые сценарии развития, дополнительные финансово-экономические рычаги воздействия, которые может применить Россия против ЕС и США, и противоречивые прогнозы относительно конъюнктуры мирового рынка.

— Есть ли будущее у нового закона? Будет ли он, по вашему мнению, изменяться в дальнейшем? — Учитывая тот факт, что рынок коммерческой недвижимости сегодня не совсем постоянен, вопросы методологического обеспечения моделирования тенденций рынка являются актуальными, поэтому и следование новому закону будет крайне актуально, хотя бы с точки зрения соответствия тенденциям общего рынка. Но в полной мере на сегодняшний день не исследованы модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости. Динамические индексы цен объекта недвижимости, которые являются функциями времени, могут служить наиболее универсальным инструментом, который отображает тенденции рынка недвижимости. Также происходит постепенное снижение цен. Индекс доходности спекулятивных сделок на отечественном рынке недвижимости является очень низким. Несмотря на значительный рост индекса в течение 2016 г., в 2017 г. он все еще остается отрицательным. В свою очередь, можно ожидать, что и закон будет изменяться в дальнейшем с учетом новых предпосылок и изменений на рынке.

Источник: cre.ru