Проблема выбора: shell&core или помещение с отделкой девелопера – взгляд со стороны FIT-OUT

Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда заказчики, выбирая помещение для нового офиса в современных бизнес-центрах, рассматривают варианты аренды помещений с базовой отделкой арендодателя или выполнением полного комплекса работ по проектированию и строительству офиса силами специализированных в сегменте FIT-OUT компаний.

Накопив значительный опыт реализации проектов, как для конечных потребителей офисов, так и для девелоперских компаний, мы предлагаем взгляд на этот вопрос со стороны рынка FIT-OUT, что позволит наиболее объективно определить, какой из вариантов более привлекателен и рационален.

Выгодный FIT-OUT

Не секрет, что на рынке существует стереотип о высокой стоимости качественных услуг в сегменте FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений коммерческой недвижимости. Особенно это относится к современным высококачественным объектам с полным комплексом инженерного оснащения.Тем не менее, в современных условиях факты говорят обратное: аренда помещений shell&core (без отделки) и самостоятельная реализация проекта FIT-OUT—это менее затратное, а главное более выгодное предприятие, чем аренда офиса с отделкой девелопера.

Мы отметим три наиболее показательных фактора в пользу выбора помещений формата shell&coreи самостоятельной реализации проекта FIT-OUT.

Стоимость

С точки зрения стоимости предложений, помещения с отделкой позиционируются на рынке в среднем на 20-30% дороже объектов формата shell&core. В среднем расходы на аренду помещения shell&core составят около 700 долларов за кв.м. в год включая НДС, тогда как предложения с отделкой оцениваются в 850 долларов за 1 кв.м. в год включая НДС.

Стоимость реализации FIT-OUT проекта класса А, от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию,составляет от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м, что на первых этапах,конечно же, увеличивает объем затрат на офис.

Сопоставление среднего уровня затрат на аренду офисных помещений класса «А» в случае аренды помещения без отделки (shell&core), арендных каникул и затрат на реализацию FIT-OUT проекта и аренды помещения с отделкой девелопера,с учетом НДС, из расчета на 1000 кв. м.

Если сравнивать только затраты на аренду и реализацию проекта FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению офисного помещения и вариант аренды предложения с отделкой, стоимость обоих подходов сравняется на 6 год эксплуатации.

Качество

Проекты FIT-OUT делятся на две основные группы: клиентами в первой выступают конечные «потребители» офисов, и вторая, в качестве заказчиков в которой выступают девелоперы, выводящие на рынок свои здания.

Основным отличием этих направлений является подход к выбору проектных, строительных, отделочных и инженерных решений. Показателен факт, что в среднем девелопер тратит на базовую отделку помещений порядка 500 долларовза кв.м. Тогда как вилка стоимости проектов для конечных потребителей — от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м., а в нашем расчете принята стоимость 1000 долларов за 1 кв.м.

Для девелопера этап FIT-OUT является всего лишь частью процесса вывода здания на рынок. Поэтому основный упор делается на оптимизацию издержек, зачастую в ущерб функциональной и имиджевой составляющей, что приводит к снижению уровня комфортабельности офиса.

В случае самостоятельного выполненного FIT-OUT проекта, заказчик имеет прямую заинтересованность в максимально высоком качестве работ. Как результат, более детально прорабатываются все составляющие проекта: планировка, дизайн интерьеров, материалы отделки, инжиниринговое оборудование, что обуславливает высокое качество  и долговечность офиса. Например, технологии, используемые PRIDEX Group, позволяют реализовать проект, который будет современным и комфортабельным на протяжении более 10 лет.

Эффективность

Выбор помещения с готовой отделкой — это всегда компромисс. Причем компромисс не в пользу своего бизнеса. Если исходить из того, что каждый бизнес уникальный, то каждой компании требуется индивидуальное рабочее пространство, полностью соответствующее ее задачам и ценностям.

Работая над планировками и концепцией размещения персонала, проектная команда учитывает специфику заказчика и планы его развития, предлагая в результате решение, учитывающее не только современное состояние бизнеса клиента, но и развитие компании в перспективе, что позволяет значительно увеличить эффективность офиса

В продуманном и качественно реализованном офисном пространстве производительность труда сотрудника вырастает в среднем на 4-8%. В таком случае, офис становится одним из основных конкурентных качеств компании в глазах персонала, что положительно влияет на мотивацию сотрудников, снижение «текучки» и т.д.

Преимущества свободной планировки и проектов FIT-OUT очевидны: клиент получает карт-бланш на реализацию проекта. Он сам определяет дизайн и начинку проекта, исходя из своих предпочтений, выбирает наиболее рациональную и удобную планировку,тем самым, реализуя максимально эффективный для себя офис.

Резюме

На основании всех трех факторов, мы провели оценку каждого варианта для среднего офиса площадью 1000 кв.м.

В данном расчете мы не учитываем стоимости «использования денег», т.к. произведенные затраты уменьшают налоговую нагрузку и данный показатель не является существенным.

Вариант самостоятельной реализации проектов FIT-OUT избирают большинство представителей Fortune 500, корпоративные стандарты которых предписывают компаниям менять офисы не реже, чем раз в 5-7 лет, то есть за период окупаемости проекта FIT-OUT. Подобная стратегия позволяет максимально эффективно использовать ресурсы офисного пространства с одной стороны, при наиболее рациональных расходах с другой.

Таким образом, реалии рынка свели на нет практически все аргументы в пользу помещений с девелоперской отделкой. Разумеется, в случае необходимости быстрого переезда, подобные предложения сохраняют свою привлекательность, тогда как в остальных случаях преимущества подхода, предусматривающего аренду помещения shell&core и самостоятельную реализацию проекта FIT-OUT, очевидны.

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex Group