Ставки на помещения могут вырасти, а профили арендаторов кардинально поменяться

Реконструкция Москвы по программе «Моя улица» окажет ощутимое влияние на рынок стрит-ритейла, считают эксперты рынка недвижимости. «Предстоящая летняя реконструкция улиц сначала доставит временные неудобства для арендаторов, пешеходов и автомобилистов, а после приведет к увеличению спроса со стороны арендаторов, ориентирующихся на пешеходные потоки. Так, ожидается изменение профилей арендаторов Садового кольца – появление новых сетевых и индивидуальных операторов общепита, магазинов импульсного спроса, ориентированных на пешеходный поток», — считает Екатерина Подлесных, руководитель департамента street retail по России Colliers International.

Эксперты Knight Frank согласны с влиянием программы на столичный стрит-ритейл. По их мнению, благоустройство улиц может привести к росту запрашиваемых ставок на помещения в отдельных районах на 30-40%. Они напоминают, что именно такой сценарий был осуществлен в 2016 году в сегменте стрит-ритейл Нового Арбата. Как и в случае с Мясницкой, здесь наблюдается ощутимое сокращение доли вакантных помещений (с 12% в 2015 году до 8,2% по итогам 2016 г.) и постепенное повышение ставок аренды (рост запрашиваемых ставок аренды за последнее полугодие — 10-12%), которые сегодня варьируются в диапазоне от 60 до 120 тыс. руб. за кв. м в год. Эксперты компании прогнозируют, что в 2017 году наибольшее влияние на ценообразование помещений стрит-ритейл в центре Москвы может оказать благоустройство участка Тверской улицы от Настасьинского переулка до Триумфальной площади, 1-й Тверской-Ямской улицы и площади Тверской заставы. Благоустройство улиц кластера у Белорусского вокзала может перераспределить покупательские потоки, привлечь в район новых операторов, повлиять на качество помещений и арендную ставку. Однако всем собственникам рассчитывать на рост ставок не стоит. «По опыту прошлого года могу сказать, что в период реконструкции улиц лишь немногие операторы стрит-ритейла съезжают, чаще всего, они ведут переговоры о снижении ставок и в итоге получают скидку в размере 10-15%. В результате работ по благоустройству владельцы помещений стрит-ритейла могут поднять запрашиваемые ставки. Но в результате лишь немногие притязания собственников поддерживаются ростом трафика и ростом оборота арендаторов, поэтому чаще ставки почти не растут», — отметила Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank.

В целом, по данным Colliers International, вакантность на торговых улицах Москвы в I квартале 2017 года снизилась с 9% до 7,8% за счет двукратного снижения количества пустующих помещений на пешеходных улицах. По их данным, средний уровень вакантности на таких торговых коридорах снизился с 7% до 4%. Наиболее существенно в I квартале по сравнению с концом 2016 г. снизилась вакантность на Кузнецком мосту (с 11% до 4%) и на Никольской улице (с 20% до 7%). При этом самой заполненной пешеходной улицей остается Арбат, где доля свободных площадей составляет всего 1%. В целом в ЦАО особенно активными игроками рынка с точки зрения поглощения арендуемых площадей стали операторы общепита (39%), операторы, предоставляющие услуги (12%), продуктовые операторы (8%). Но есть изменения по формату и внутри профилей. По данным «Магазин Магазинов», арендаторы продуктового профиля стали все чаще открывать магазины небольших форматов (150-200 кв. м). Аптеки, напротив, начинают увеличивать площадь. Практически перестали искать помещения в стрит-ритейле салоны связи, но вырос спрос со стороны специализированных продуктовых магазинов (винных, булочных и т.д.).

Ставки аренды на ключевых торговых коридорах в первом квартале остались без изменений. Так, стоимость аренды на Тверской улице составляет 60-130 тыс. руб./кв. м/год, на ул. Петровка – 60-154 тыс. руб./кв. м/год, на Кузнецком мосту – 65-204 тыс. руб./кв. м/год, на Арбате – 66-120 тыс. руб./кв. м/год, на Новом Арбате – 55-122 тыс. руб./кв. м/год, в Столешниковом переулке – 120-280 тыс. руб./кв. м/год, подсчитали эксперты Colliers International. Напомним, что проект благоустройства «Моя улица» реализуется в столице с 2014 года. В прошлом году по программе была благоустроена 61 улица в центре Москвы. В этом году в перечень улиц и площадей, которые ждут масштабные работы по реконструкции и благоустройству, вошли 87 объектов. Планируется завершить комплексное благоустройство Бульварного кольца: работы пройдут на Гоголевском бульваре, Покровском, Яузском бульварах, на внутренней стороне Никитского, Страстного, Рождественского, Сретенского, Чистопрудного бульваров. Также завершится благоустройство Садового кольца, участок которого между Смоленской площадью и Долгоруковской улицей благоустроили в 2016 году. Кроме того, благоустроят два оставшихся участка Кремлевского кольца: Новую площадь и Китайгородский проезд, а также Ильинский сквер. Еще в программу реконструкции на этот год попали Тверская и 1-я Тверская-Ямская улицы от Настасьинского переулка до площади Тверской заставы, сама площадь Тверской заставы, Лубянская площадь, улица Балчуг, Белгородский проезд, Биржевая площадь, видовая дворовая территория на Маросейке, 13, Богоявленский переулок, Болотная улица, Большая Лубянка, Лубянский проезд, Варварка, Волхонка, Житная улица, Каретный Ряд, Китайгородский проезд, 1-й, 3-й и 4-й Голутвинские переулки, улица Ленивка, Лубочный переулок, Мароновский переулок, Москворецкая улица, Нижняя Краснохолмская, Петровка, Пречистенка, Рыбный переулок, Соймоновский проезд, Сретенка, Лужнецкая набережная и улица Лужники, Устьинский проезд, Хохловская площадь, 1-й Бабьегородский переулок, Якиманский и 1-й Кадашевский переулки. Работы по благоустройству Тверской улицы в рамках программы «Моя улица-2017» начнутся после 1 мая и Парада Победы.

Основные работы по программе в этом году планируется завершить ко Дню города. По прогнозам аналитиков «Магазин Магазинов, после третьего этапа реконструкции улиц в 2017 году ожидается дальнейшее сокращение вакантности в сегменте стрит-ритейл. Сдерживающим фактором в этом процессе будет ограниченное предложение ликвидных помещений.