Здоровый бизнес: как выбрать помещение под спортклуб в Москве

Иногда кажется, что Москва — очень спортивный город, где каждый первый оседлал велосипед, пробежал марафон и держит планку не менее пяти минут в день. На самом деле нам все еще есть, куда расти, а рынок спортивных услуг в столице еще только развивается — но довольно быстро. «РИА Недвижимость» рассказывает, как подобрать место и помещение для физкультурно-оздоровительного комплекса.

Спорт как растущий бизнес. И российский, и московский рынки фитнес-услуг продолжают расти. По оценке компании Global Reach Consulting, за 2016 год прирост составил 6%, причем 50% этого рынка приходятся на Санкт-Петербург и Москву. Если говорить именно о московском рынке, то он, вероятно, наиболее перспективный. В том же исследовании отмечено, что в среднем по стране клиентами фитнес-клубов является всего 3% населения, в Петербурге — 6%, а в Москве — 13%, и эта доля продолжает расти. Сами бизнесмены, общаясь на тематических форумах, посвященных малому бизнесу, оценивают первоначальные вложения в 20-25 миллионов рублей: такая сумма потребуется для открытия небольшого спортивного зала в арендованном помещении площадью около 450 квадратных метров. Однако старший консультант, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве Елена Маслова называет другую сумму: по её словам, инвестиции в запуск полноформатного фитнес-клуба составляют от 100 миллионов рублей

Помещение как ключевой фактор. В «спортивном бизнесе» локация и помещения часто становятся ключевыми факторами, влияющими на его дальнейшую успешность. «На сегодняшний день практически все районы Москвы обеспечены фитнес-центрами. Конечно, наиболее полно они представлены в спальных районах с высоким уровнем населенности», — поясняет директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. Фитнес-операторы ранее предпочитали развиваться исключительно в центральных локациях, поэтому в пределах ТТК сосредоточено большое количество клубов, добавляет Маслова. Сегодня тенденция немного меняется, и операторы рассматривают открытия в спальных районах города. Интересными локациями считают многофункциональные и современные жилые комплексы, отмечает она. Нужно понимать, что целевые аудитории фитнес-центров в спальных районах и в центре Москвы сильно разнятся. В спальных районах фитнес-центры посещают люди, которые там живут, в центре — те, кто там работает. Загрузка фитнес-центров связана больше не с локацией, а с продуманной концепцией, подчеркивает Онучина. Она добавляет, что операторы фитнес-центров чаще арендуют помещения, так как не являются профессиональными владельцами недвижимости. Помещения на первых этажах жилых зданий далеко не всегда подходят для спортивного объекта, потому что при строительстве девелопер, как правило, не задумывается о том, какой конечный арендатор будет располагаться в нежилом помещении. А «переделка» этих помещений приводит к снижению стоимости квадратного метра, отмечает Онучина. Действительно, добавляет Маслова, помещение для фитнеса должно обладать специфическими характеристиками: иметь хорошую доступность и с возможностью организовать работу с раннего утра до позднего вечера, располагать парковочными местами, иметь оформленную чашу бассейна или технической возможности её сделать (это и нагрузки на перекрытия, и нагрузки на инженерию).

С нуля и в собственность. Есть и другой путь, рассчитанный на более долгосрочные перспективы — это приобретение помещения в собственность либо строительство его с нуля полностью под собственные нужды. Для строительства ФОКа или фитнес-центра можно, например, принять участие в городских торгах. Так, по данным столичного департамента по конкурентной политике, с 2012 года было реализовано 34 участка под строительство спортивных объектов, еще 15 выставлены на торги сейчас.  По итогам круглого стола на тему реализации земельных участков под строительство спортивных объектов, проведенного 15 августа в департаменте Москвы по конкурентной политике, представители бизнеса отметили, что оптимальными для фитнес-центров и ФОКов являются двухэтажные здания площадью от 3 до 6 тысяч квадратов, в которых возможно размещение бассейнов. Ряд объектов перед выставлением на торги проходит специальные процедуры, на которых жители голосуют за функционал будущего ФОКа. Например, по участку на улице Чертановская, владение 45 прошло голосование среди жителей района на портале «Активный гражданин», на котором 64% высказались за бассейн, 16% — за зал для игровых видов спорта, 6% — за теннисный корт. Таким образом, инвестор получает не просто площадку, а еще и анализ предпочтений его потенциальных клиентов.

История одного проекта. Компания «Финпроект» в 2015 году стала победителем торгов на право аренды участка под строительство ФОКа, сейчас она заканчивает строительство ледового дворца, где помимо собственно ледовых площадок планируется зал для кросс-фита, бассейн, спортивный магазин и общежитие для спортсменов во время сборов. По словам генерального директора «Финпроекта» Владислава Богданова, чтобы проект был окупаемым, он должен быть многофункциональным. «Мы посмотрим, какие услуги будут востребованы. Возможно, откроем еще и салон красоты», — отметил Богданов. Он добавил, что весь процесс реализации — от аукциона до ввода объекта в эксплуатацию — занял около 1,5 лет. Богданов рассказал, что на торгах он был единственным участником, поэтому смог заключить договор аренды участка под строительство ФОКа по стартовой цене — 17,526 миллиона рублей. Эта стоимость представляет собой размер годовой арендной платы, который можно будет уменьшить до примерно 2 миллионов в год после ввода объекта в эксплуатацию. Другая возможность, которая есть у инвестора — выкуп земельного участка. Между тем, уточнили РИА Недвижимость в департаменте по конкурентной политике, в среднем на один объект претендует по несколько участников (4,5 на один лот по статистике), а повышение стартовой цены в среднем составляет 25%.

Как стать героем истории. Чтобы проинформировать потенциальных инвесторов о возможностях, которые предоставляет город, столичные власти используют различные каналы. Один из них — это проект «Конкурент-клуб». Заседание ближайшего клуба посвящено развитию фитнес-индустрии.  30 августа 2017 года участники рынка и те, кто только планирует начать его осваивать, обсудят основные тренды отрасли, обозначат перспективы ее развития. Представители органов власти, в свою очередь, дадут консультации, как найти пространства для своего бизнеса.