10 лет офисного рынка ударными темпами от компании Knight Frank

2007–2017: ХРОНОЛОГИЯ РЫНКА / 2017: ЧТО СВОБОДНО? / 2017–2020: ЧТО БУДЕТ?

Коммерческие условия 2007–2017 гг.  Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 г. достиг баланса в его нижней точке. Максимально высокие ставки аренды, зафиксированные в 2008 г., сменились рез- ким падением и дальнейшим периодом стабилизации в 2011–2013 гг. В течение последних 3-х лет формировался рынок арендатора, на котором сегодня предлагаются самые привлекательные условия за всю историю рынка офисов в московском регионе. Важным событием стал переход рынка офисов Москвы, традиционно функционирующего в иностранной валюте, в российские рубли, что позволило арендаторам снизить риск увеличения ставок аренды в связи с валютными колебаниями.

Предложение 2007–2017 гг. Рост ставок аренды и высокие объемы поглощения явились причиной возрастающей активности девелоперов на этапе становления рынка Московского региона, а также в период восстановления после кризиса 2008–2009 гг. Результатом активного строительства стал рекордный объем введенных в эксплуатацию офисов в 2008 и 2014 гг. Оба периода, помимо увеличения объема свободных площадей, сопровождались снижением спроса на офисные помещения в связи с замедлением роста экономики страны. 1 млн м2 офисных площадей, введенных в эксплуатацию в период 2012–2014 гг.,  по-прежнему доступен на первичном рынке аренды. Избыток предложения заставил ряд девелоперов отложить сроки ввода новых зданий в эксплуатацию, а также пересмотреть концепции проектов, сократив или полностью отказавшись от офисной составляющей.

Договор аренды. Потрясения в экономике страны, а также на рынке недвижимости отразились на заключаемых договорах аренды. В условиях «рынка арендатора» компании стараются максимально снизить риски, в связи с чем, условия договоров стали меняться.

Качество. Со времен становления рынка, офисные здания и рабочее пространство претерпели серьезные изменения, обусловленные совершенствованием технологий строительства, а также изменившимися потребностями компаний-арендаторов. Сегодня наиболее востребованными являются бизнес-центры, в которых предлагаются максимально эффективные планировочные решения, а также здания, обладающие необходимой инфраструктурой.

Структура предложения в 2017 г. На сегодняшний день общий объем предложения качественных офисных площадей составляет 15,8 млн. м2 , из которых 2,6 млн. м2 вакантны. Несмотря на это, для рынка офисной недвижимости Москвы характерен дефицит предложения крупных офисных блоков: компании имеют возможность выбрать для аренды офис площадью 20 тыс. м2 всего из 20 офисных зданий, 7 из которых расположены за пределами МКАД. В частности, офисные блоки площадью 10–20 тыс. м2 в границах делового квартала ММДЦ «Москва-Сити» доступны только в двух офисных башнях – МФК «ОКО» и «iQ-квартал». В это же время, в ММДЦ «Москва-Сити» сегодня свободно 260 тыс. м2 (с учетом строящихся зданий, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2016–2017 гг.), что сопоставимо с объемом свободных площадей в децентрализованных деловых зонах (в районе МКАД). Однако офисные помещения в бизнес-центрах делового района предлагаются преимущественно блоками 1–3 тыс. м2 . 

Специально для OFFICE NEWS — пресс-служба Knight Frank