Агастон: рынку не хватает складских помещений

В 2023 году на российском рынке складских помещений произошел настоящий бум. Параллельный импорт, активное развитие маркетплейсов и онлайн-торговли, в целом, а также другие аспекты сильно способствовали повышению спроса на склады. При этом процент ввода площадей данного типа сократился.

В 2024 году, несмотря на экономическое положение, повышение ключевой ставки и т.д., ситуация не изменилась. Бизнес все также заинтересован в складских помещениях. За первый квартал текущего года спрос на аренду вырос на 25%, что спровоцировало повышение цен за квадратный метр. Спрос на покупку складов с прошлого года увеличился на 15%, а цена за квадратный метр стала больше на 40%. 

За первые полгода на территории Москвы и области в эксплуатацию было введено примерно 200 тысяч кв.м. складских помещений, а спрос составляет более 1,86 млн кв.м. При этом 48% новых площадей строятся компаниями для собственных нужд, остальные объекты к моменту завершения строительства уже сданы в аренду, либо находятся на этапе переговоров.

Основной объем строящихся складских помещений в Московском регионе в этом году приходится на объекты известного российского маркетплейса Ozon и других представителей розничной торговли. Большая часть будущих складов будет построена в формате built-to-suit, который сейчас является наиболее востребованным на рынке. За первые полгода 51% площадей реализован в формате BTS-аренда, 12% — BTS-продажа. Потенциальные арендаторы и покупатели предпочитают выбирать объекты на южном направлении, но за первые шесть месяцев 2024 года рост спроса показало и восточное направление.

Как было сказано выше, объем свободных площадей на рынке продолжает сокращаться. Это, в том числе, объясняется высоким объемом реализованных в 2023 году объектов, низким темпом ввода в эксплуатацию новых складов, сокращением доли спекулятивных проектов в структуре нового предложения, а также сильной конкуренцией за оставшиеся площади, которая приводит к  раннему вымыванию вакансии, чаще всего еще во время строительства. Уже больше года вакансия в данном сегменте держится на уровне 1%. Недостаток свободных помещений означает постоянный рост ставок за квадратный метр. Так, цены на аренду с начала 2024 года выросли примерно на 21%.

По данным аналитиков, средняя арендная ставка на сухие склады класса А в Московском регионе составляет 10 800 рублей за кв.м. в год. С учетом сложившейся ситуации на рынке складских помещений, ставка может увеличиться до 12 500 рублей за кв.м. в год.

До конца 2024 года в Москве и области ожидается ввод примерно 2 млн кв.м. новых площадей, однако этого объема по прежнему будет недостаточно для урегулирования ситуации.

Также до 2026 года на российском рынке заявлено строительство 185 тысяч. кв.м. складов формата light industrial. Сейчас 92% таких объектов расположены на территории Московского региона, однако за последние несколько лет данный формат получил спрос и начала экспансию в другие регионы страны. Новые площади light industrial в ближайшие годы появятся в Краснодаре, Екатеринбурге, Воронеже и др. При условии, что до конца 2024 года в эксплуатацию будут введены все планируемые площади, то совокупность всех объектов LI в России может превысить отметку 1 млн кв.м.

Сегмент light industrial получил признание на рынке благодаря своей функциональности. Данный формат совмещает помещения для производства, хранения, а также офисные пространства. Кроме того склады LI обладают универсальной конструкцией, которая позволяет устанавливать дополнительное оборудование. Благодаря небольшому размеру блоков объекты light industrial чаще всего строятся в черте города, но рядом с основными транспортными магистралями.

Эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на сокращающийся объем инвестирования в строительство складских помещений и уменьшение ввода данных объектов в эксплуатацию, в 2024 году этот сегмент недвижимости останется востребованным и попытается повторить успех прошлого года.

Группа компаний «Агáстон» — инвестиционно-финансовый холдинг, работающий на финансовом рынке с 2010 года. За время своей деятельности компания реализовала более 300 успешных проектов в области коммерческой недвижимости, текущая стоимость портфеля ИФГ «Агастон» составляет 16,4 млрд. рублей и включает свыше 50 высоколиквидных активов.