Устаревший фонд проигрывает конкуренцию: почему арендаторы выбирают новые бизнес-центры

Арендаторы уходят в новые бизнес-центры с инфраструктурой и гибкими пространствами, а устаревший фонд теряет экономическую эффективность

Рынок офисной недвижимости Москвы входит в фазу глубокой трансформации. Старый фонд, не соответствующий новым стандартам качества, инженерии и пользовательского опыта, теряет конкурентоспособность, а арендаторы все чаще выбирают современные объекты с гибким наполнением и собственной инфраструктурой. Прогнозом о том, что произойдет со столичными офисами в ближайшие 5–10 лет, поделилась Анна Усатова, коммерческий директор московского девелопера Dar (проект БЦ «Поле»).

Новые стандарты убивают старые офисы

Старый офисный фонд — понятие неоднородное, к нему относятся как минимум две большие группы зданий, говорит Анна Усатова.

Одна часть — это административные объекты советских времен, например, бывшие НИИ. Сейчас они самые доступные по стоимости аренды.

При этом у таких офисов несколько типичных проблем. Изношенные коммуникации требуют космических вложений, на которые собственники не готовы. В результате арендаторам приходится мириться с неудобствами: зимой — холодно, летом — жарко. Из-за коридорной системы планировок площади невозможно адаптировать под конкретные нужды резидентов. Например, не получится объединить помещения в большое общее пространство или открыть кафе.

Еще одна часть старого офисного фонда — здания, которые были построены 25–30 лет назад. Например, в районе Белорусской есть несколько закрытых бизнес-центров, которые не продаются и не сдаются в аренду. На первый взгляд их нельзя назвать старыми. Но они проектировались под иной формат работы — с кабинетной системой и минимальной инфраструктурой. А сегодня арендаторам нужны гибкие планировки, современные общественные зоны, кафе, фитнес и другие сервисы внутри комплексов.

Спрос на здания, построенные в конце 1990-х — начале 2000-х годов, стал особенно быстро снижаться после 2022-го, когда из России ушли многие крупные международные компании. Арендованные ими площади освободились. В то же время на рынок вышел большой объем отоновых офисов класса А.

За последние 20 лет объем качественного офисного фонда Москвы вырос примерно втрое — с 7 млн до более чем 20 млн кв. м. Только в 2024 году в Москве было введено 569 тыс. кв. м качественных офисов, а в 2025 году — еще 726 тыс. кв. м, причем более 90% нового предложения пришлось на объекты класса А и Prime.

В итоге арендаторы начали массово переезжать в более качественные пространства, которых становится все больше. А здания, которые еще недавно считались современными, стали восприниматься как устаревшие. Дело в том, что им не хватает сервисов и общественных пространств, концепция рабочей среды устарела и не может быть адаптирована к новым требованиям арендаторов, да и в целом они менее комфортны, чем новые бизнес-центры.

Процесс продолжается до сих пор

• «Сейчас на рынке офисной недвижимости Москвы формируется достаточно большой объем предложения, идет строительство новых комплексов. Примерно 75% — это класс А, 25% — класс Б. Причем между классом Б, построенным 20 лет назад, и сейчас, огромная разница. Современный — намного более комфортабельный. Класс C сегодня вообще не строят, это экономически не оправдано», — отмечает эксперт девелопера Dar.

Деловые кластеры Москвы: где формируется спрос на офисы

Базовая характеристика, которая влияет на востребованность офисных зданий, это, безусловно, локация. Недвижимость нельзя перенести из района в район, поэтому место расположения определяет ликвидность объекта на годы. А чем выше спрос, тем выше арендные ставки и цены продаж.

В Москве максимальная деловая активность исторически сложилась в центральной части города. Есть и другие локации — например, коридор вдоль Ленинградского проспекта.

Так, на пересечении сразу двух деловых районов — Ленинградского коридора и Большого Сити — сейчас строится бизнес-центре «Поле». В проекте будет вся необходимая для сотрудников офисов инфраструктура: торговый центр площадью более 1,7 тыс. кв. м, супермаркет, два ресторана, 3 кафе и фудкорт на 16 точек общей площадью 2,8 тыс. кв. м и медицинский центр площадью более 1,9 тыс. кв. м. На стилобате, соединяющем две башни, также расположится парк с местами для встреч, работы и отдыха. Зонирование позволит совместить променад, зону коворкинга, места для ланчей и занятий спортом.

Общая площадь комплекса — 209,6 тыс. кв. м., из них около 120 тыс. кв. м приходится на офисы. Большой выбор площадей и гибкие планировки дают возможность адаптировать пространство практически под любые нужды арендаторов, а современная инженерия (центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, автоматическое пожаротушение, видеонаблюдение, системы контроля доступа и т. п.) делают проект комфортным для  сотрудников и безопасным.

Востребованы территории у аэропортов. Их часто выбирают федеральные компании, которые отправляют сотрудников в командировки.

Власти Москвы проводят политику децентрализации, одобряя строительство офисов в разных районах, подчеркивает Анна Усатова. Так сформировалась, к примеру, деловая микролокация на Волоколамском шоссе. Когда здесь начали строить штаб-квартиру компании «Ростех», в район подтянулись ее партнеры и контрагенты. Наличие системообразующего игрока создает мощный потенциал для развития этой локации, она вполне может стать новым деловым центром.

У бизнес-парка «Румянцево», созданного специально под размещение офисов, такого якоря не было. В результате возникли проблемы с заполнением и экономикой проекта. Сейчас часть площадей перешла в сегмент недорогих офисов и стихийного ритейла, то есть изначальная концепция делового кластера для этой локации оказалась нежизнеспособной.

Пока не удается создать деловой кластер и в Новой Москве. Мешает удаленность от центра и мест проживания сотрудников, а также отсутствие крупного игрока, который выбрал бы район для строительства своей штаб-квартиры.

Почему современные офисы выигрывают конкуренцию за арендатора

У современных офисов несколько ключевых преимуществ.

1. Инженерия. В современных зданиях применяют ресурсосберегающие решения и технологии умного офиса — по аналогии с умным домом, рассказывает эксперт девелопера Dar. Например, адаптивный климат-контроль поддерживает комфортную температуру в течение рабочего дня, а когда сотрудники покидают офис — переходит в энергосберегающий режим.
2. Гибкость планировок. Новые объекты изначально проектируются адаптивными. Шаг колонн и другие параметры здания позволяют сделать офисы практически любой конфигурации. В них можно обустроить кухни или столовые, открыть переговорные рядом со входом, выделить тихие зоны или быстро перепланировать пространство под изменения в структуре компании.
3. Инфраструктура. На первых этажах офисов появляется стрит-ритейл — предприятия общепита, магазинчики, турагентства, фитнес-центры и салоны красоты, предназначенные в первую очередь сотрудников здания.

Что ждет старый офисный фонд через 5–10 лет

У устаревших офисных зданий не так много вариантов использования, отмечает эксперт девелопера Dar.

Реконструкция возможна — иногда здания разбирают изнутри, оставив только перекрытия и колонны, делают новые лифтовые группы, инженерию, инфраструктуру на первых этажах. Однако такие работы редко бывают экономически целесообразны. В подавляющем большинстве случаев дешевле снести старое здание и построить новое.

Редевелопмент тоже маловероятен. Около 15 лет назад советские «стекляшки» активно переделывали в апартаменты, но сейчас такой формат практически изжил себя. Московские власти смотрят на подобные объекты крайне негативно, поскольку они увеличивают нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру.

Поэтому, скорее всего, устаревшие офисы ждет снос.

Собственникам таких объектов сегодня важно обращать внимание на экономическую эффективность и просчитывать не только номинальную, но и реальную доходность с учетом инфляции и износа.

• «У зданий начинают накапливаться проблемы с конструктивом, фасадами, инженерией. Все это необходимо поддерживать в надлежащем виде. Если здание уже не обеспечивает желаемой доходности, имеет смысл проанализировать эффективность формата и, возможно, принять решение о сносе и строительстве нового качественного бизнес-центра. Его можно будет сдавать уже в два-три раза дороже», — подчеркивает Анна Усатова.

Почему от обновления офисного рынка выиграют все

В долгосрочной перспективе трансформация рынка офисной недвижимости создаст преимущества для всех его участников.

Город решит задачу по децентрализации деловых районов, нагрузка на транспортную инфраструктуру снизится. Людям будет проще найти рабочее место в относительной близости от дома. Причем это будут новые эстетичные, комфортабельные офисы. Лояльность сотрудников по отношению к работодателям вырастет, от чего выиграет уже бизнес.

Районы вокруг деловых кластеров будут активнее развиваться. С ними станут появляться новые жилые комплексы.

В ближайшие годы рынок офисной недвижимости Москвы продолжит расслоение. Современные бизнес-центры с качественной инженерией, развитой инфраструктурой и гибкими пространствами будут концентрировать основной спрос и дорожать. Старый фонд без реконструкции продолжит стремительно терять арендаторов, ликвидность и инвестиционную привлекательность.

Фактически рынок уже переходит к новой модели, где офис — это не набор кабинетов, а полноценная среда для работы, коммуникации и сервиса. И выиграют в этой трансформации те девелоперы и собственники, которые предлагают качественный пользовательский опыт.