Алексей Бравин, G5 Architects: Рынок офисов Москвы между дефицитом и перезагрузкой

Российский рынок коммерческой недвижимости, и в особенности его офисный сегмент, переживает в 2025 году период трансформации. Первые три квартала года стали воплощением рыночного парадокса. На фоне рекордного ввода новых площадей и стагнации арендного спроса сохраняется дефицит качественных предложений, а цены продолжают уверенно расти. Рынок движется вопреки классической экономической логике, демонстрируя устойчивость, которая требует от всех его участников тонкой настройки стратегий. В этих условиях сегмент офисов классов А и А+ не только подтверждает свой статус наиболее интересного и динамичного, но и выступает главным индикатором изменений в подходе компаний к роли рабочего пространства. Анализ 3 кварталов 2025 года рынка офисной недвижимости Москвы — от Алексея Бравина, генерального директора G5 Architects.

Рекордный ввод на фоне структурного дефицита

По итогам девяти месяцев 2025 года объем ввода офисной недвижимости в Москве достиг отметки в 537 тыс. кв. м, что на 43% (по данным Ricci) превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Однако этот впечатляющий рост предложения практически не оказал влияния на уровень вакантности, который остается на исторически низких отметках. Согласно данным Remain, по состоянию на конец первого полугодия доля вакантных площадей в Москве составляла 4,6%, а в сегменте класса А — 6,1%. Это объясняется структурой нового предложения: 44% введенных площадей занимают штаб-квартиры и объекты built-to-suit, а еще 41% предназначен для продажи. На классическую аренду приходится лишь 15% нового ввода, что и формирует перманентный дефицит для арендаторов.

Спрос на аренду, в свою очередь, демонстрирует сдержанную динамику. По итогам полугодия объем арендованных помещений в Москве составил 335 тыс. кв. м, что значительно ниже докризисных уровней. Многие компании предпочитают краткосрочную пролонгацию действующих договоров, надеясь на улучшение условий в будущем и считая текущие ставки завышенными. При этом горизонт планирования серьезно сократился, решения о переезде компании теперь принимают в течение нескольких месяцев, а не за год, как раньше, что требует от девелоперов и консультантов скорости и гибкости.

От аренды к покупке и от площади к среде

Одним из трендов 2025 года стало перераспределение спроса в пользу покупки офисов. За первое полугодие в Москве на сделки купли-продажи пришлось 223 тыс. кв. м. По данным АРКН, в сделках по покупке офисов доля «офиса для себя» достигает 60%, и эта цифра продолжает расти. Девелопер Stone отмечает, что 95–97% коммерческой недвижимости, строящейся сегодня, идет именно на продажу, поскольку в текущих экономических условиях сдавать объекты в аренду становится крайне сложно.

Этот сдвиг драйверов спроса имеет несколько причин. Во-первых, арендные ставки за год выросли на 20–30%, а предложение на рынке аренды крайне ограничено, что делает покупку стратегически выгодной для компаний, стремящихся к долгосрочной стабильности. Во-вторых, на рынке наблюдается высокая активность государства и крупного корпоративного сектора. Госструктуры, фокусируясь на создании офисных хабов для министерств и госкомпаний, обеспечили треть всех сделок. Примерами крупных сделок стали квази-инвестиция компании «Лукойл» в комплекс AFI2B (50 тыс. кв. м) и покупка Т-Банком здания Центрального телеграфа (72 тыс. кв. м) под собственные нужды.

В сегменте классов А и А+ эти тренды проявились наиболее ярко. Качественные офисы с развитой инфраструктурой и отделкой остаются в центре внимания, а вакансия в этом сегменте не превышает 6%. Коммерческие показатели демонстрируют уверенный рост: средневзвешенная ставка аренды в классе А достигла 32 тыс. руб. за кв. м в год, а средняя цена продажи — 494 тыс. руб. за кв. м. При этом разрыв между помещениями с отделкой и без нее колоссален: в классе А разница в средних ставках аренды достигает 43% (39 тыс. руб. против 27 тыс. руб. за кв. м в год). Это подтверждает тренд на готовые решения, поскольку арендаторы стремятся избежать непредсказуемых затрат и сроков на ремонт.

Локации-лидеры задают тон всему рынку. В деловом районе Москва-Сити зафиксирована одна из самых минимальных вакансий (0,7%) и максимальная ставка аренды — 66,6 тыс. руб. за кв. м в год. По данным Nikoliers, ставка аренды в офисах класса А и Prime в «Москва-Сити» достигает 80 486 рублей за кв. м, что почти вдвое выше среднерыночной по другим кластерам. Параллельно с этим набирает силу тренд на децентрализацию. Устойчивый интерес арендаторов и покупателей смещается в сторону новых районов, формирующихся по принципу 15-минутного города, где жилье, офисы и социальная инфраструктура находятся в шаговой доступности.

Главным же содержательным трендом года стал переход от восприятия офиса как площади к его оценке как среды. Компании сегодня ищут не метраж, а удобную, соответствующую их ценностям среду, работающую на удержание команды и формирование корпоративной идентичности. Девелоперы, следуя этому запросу, формируют новый продукт, сочетающий функции, архитектуру и смысл. Доля инфраструктуры (кафе, фитнес, медицинские кабинеты) в новых проектах достигает 10% от общей площади, а mixed-use комплексы с торговыми галереями и экосервисами становятся новым стандартом.

Завершение года рекордов

До конца 2025 года девелоперами заявлено к вводу еще около 585 тыс. кв. м офисных площадей, что может привести совокупный годовой объем к рекордным 1,12 млн кв. м. Аналитики Remain, впрочем, дают более консервативный прогноз — около 750 тыс. кв. м, ссылаясь на традиционные переносы сроков сдачи объектов из-за технических и бюрократических сложностей. Однако даже с учетом коррекции годовой объем ввода обещает стать максимальным за последние десять лет.

Среди наиболее значимых объектов, планируемых к вводу в четвертом квартале, выделяются проекты, иллюстрирующие тренды этого года. Это, в первую очередь, объекты формата built-to-suit и штаб-квартиры, такие как Slava (4-я очередь, 112 тыс. кв. м) и iCity «Башня Space» (91,4 тыс. кв. м). Важно отметить, что большая часть этих площадей уже законтрактована или распродана на стадии строительства. По данным Stone, в строящихся бизнес-центрах класса А реализовано уже порядка 80% площадей, из которых 68% приобретены конечными пользователями. Следовательно, новый масштабный ввод не окажет существенного влияния на уровень вакансии, который сохранится на уровне минимальных значений.

В коммерческом плане аналитики прогнозируют стабилизацию темпов роста арендных ставок и цен продажи. Запросы собственников достигли своего пика, и дальнейший значительный рост ставок маловероятен. Фокус девелоперов сместится на удержание текущих арендаторов и реализацию построенного. При этом давление на ставки в качественных объектах центральных локаций, особенно в классе А и Prime, сохранится из-за сохраняющегося структурного дефицита.

Предварительные контуры 2026 года

Подводя итоги трех кварталов и глядя в будущее, можно с уверенностью сказать, что рынок офисной недвижимости России, и особенно Москвы, прошел точку бифуркации и вступил в новую фазу. Модель, основанная на массовой аренде, уступает место гибридной системе, где доминируют покупка, built-to-suit мультифункциональные проекты и создание комплексной среды.

В 2026 году стоит ожидать консолидации этих трендов. Дефицит качественных площадей в сегменте аренды классов А и А+ останется структурным, и будет поддерживать ставки на высоком уровне. Государство и крупные компании продолжат приобретать офисы в собственность, это обеспечит стабильный спрос на строящиеся объекты. Драйвером развития новых деловых районов, вместе с уже проявившим себя трендом на децентрализацию, станет Большая кольцевая линия метро.

Главным содержательным вызовом для девелоперов станет не объем ввода, а качество создаваемого продукта. Офис окончательно перестал быть функциональной площадью и превратился в инструмент HR-бренда и корпоративной культуры. Компании-лидеры будут выбирать не стены, а экосистему, и именно в этом направлении будет выстраиваться конкурентная борьба на рынке коммерческой недвижимости в наступающем 2026 году.