Арджан Пайза, заместитель директора по недвижимости ENKA: Мы активно работаем и чувствуем себя в России как дома

Заместитель директора по аренде недвижимости ENKA Арджан Пайза рассказал о новостях компании и особенностях ее деятельности в текущих условиях. Вопросы Арджану задавала Екатерина Белова — руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Как сейчас, в текущем контексте, поживает иностранный арендодатель в России?

Я разделю этот вопрос на 2 части: как мы чувствуем себя в России как люди и как себя чувствует наша компания.  Я работаю в Москве уже 18 лет и большое количество моих коллег иностранцев тоже достаточно давно работают и живут в Москве. Я могу сказать, что мы чувствуем себя здесь как дома, совершенно обычно. С этой точки зрения ничего не изменилось. Мы рады находиться в России и работать здесь. 

Всем известно, что ENKA крупнейший профессиональный генеральный подрядчик, девелопер и арендодатель. Компания ведет свою деятельность на рынке недвижимости уже 35 лет. За это время мы успели столкнуться с самыми разными сложными и кризисными ситуациями. При этом ENKA никогда не переставала верить в высокий потенциал Российского рынка и всегда старалась укреплять свои позиции как арендодатель. И мы по-прежнему нацелены развиваться и выстраивать долгосрочное партнерство в России. Как пример, совсем недавно, в 2022 году мы ввели наш очередной офисный объект — Flexity на Овчинниковской набережной. Под брендом Flexity мы реализуем популярную концепцию сервисных офисов. В общем, как я говорил, мы чувствуем себя хорошо и продолжаем активно вести свою деятельность.

Ваш портфель достаточно большой. У вас много офисных зданий в Москве. Какие изменения вы заметили? Был ли отток арендаторов, что с вакансией, что со ставками?

Я могу сказать, что это не секрет, что доля иностранных арендаторов в бизнес-центрах класса «А» в Москве была значительной. Наш портфель не исключение. У компании ENKA тоже много иностранных арендаторов. В первом квартале 2022 года мы заметили сильное снижение активности иностранных компаний. Можно сказать, что они взяли паузу на этапе просмотров и выбора помещений в аренду.  Они не могли принять внутреннее решение в отношении аренды помещений. В это время у нас тоже были сложности. Мы следили за развитием санкционных действий и банковских ограничений, изменениями законодательства, ведь мы планируем продолжать непрерывно предоставлять своим арендаторам весь спектр привычных качественных услуг.  

О вакансии на наших объектах. В подавляющем большинстве случаев с арендаторами помещений ENKA заключены долгосрочные контракты. Стороны с полным уважением относятся к этим договорам. Соответственно этот факт влияет на освобождение офисных помещений. Я рад сообщить, что много иностранных компаний из числа наших арендаторов смогли сохранить свои местные команды и продолжать свою операционную деятельность как уже отдельные юридические лица.  Соответственно они продолжили занимать свои офисы. 

Отдельно хочу отметить, немаловажный аспект субаренды, о котором говорила Екатерина Белова в своем анализе рынка офисной недвижимости за первый квартал 2023 года. В некоторых случаях, в порядке исключения, в качестве компромиссного решения мы согласовали нашим арендаторам возможность сдачи помещений в субаренду. В том числе, благодаря этому нам удалось сохранить вакансию в нашем портфеле офисной недвижимости на стабильном уровне ~ 10%. 

Ряд крупных компаний арендаторов имели в договорах аренды пункты о возможном досрочном расторжении или о возможности частичного освобождения помещений. В некоторых случаях такое право было ими использовано. При этом мы увидели, что данные площади активно занимают представители Российского бизнеса, который растет. То есть наш портфель избежал каких-то драматичных изменений. В целом все стабильно. 

Каков портрет нового арендатора? Кто в 2023 году арендует помещения в профессиональных бизнес-центрах?

Во-первых, мы и сейчас видим, что иностранные арендаторы продолжают покидать Российский рынок. Создается дополнительная вакансия. На эту вакансию претендуют Российские компании, в частности, с государственным участием. Есть интерес со стороны представителей из стран СНГ. В меньшей степени, но тем не менее, продолжают проявлять активность западные компании. 

Если смотреть по отраслям, то здесь могу выделить компании из секторов: добыча полезных ископаемых, производство, фармацевтика, финансы и, конечно, IT. Основной спрос на площади меньше 2000 квадратных метров. Доля таких показов составляет у нас теперь более 80%, при этом основная часть из них, более 50% от общего количества потенциальных арендаторов, проявляет интерес к аренде офисов площадью менее 1000 м2.  Сама эта тенденция началась давно, еще в пандемию, сейчас мы наблюдаем ее продолжение. Офисное пространство уменьшается. Хотя, стоит сказать, что активность продолжается, даже увеличивается. Количество показов помещений у нас возросло. 

Требования арендаторов изменились. В основном, связи с общим состоянием неопределенности, арендаторы офисных помещений хотят иметь краткосрочные отношения либо возможность досрочного расторжения долгосрочного договора аренды, без моратория на данную опцию. Таким образом, они хотят иметь возможность реагировать на изменения рыночных обстоятельств. Большинство арендаторов предпочитают полностью готовое помещение, без необходимости производить траты на создание неотделимых улучшений. Это определенно — такая тенденция есть. 

Заметили еще один фактор. Небольшие местные компании способны принимать быстрые решения. Раньше мы практически не сталкивались с подобными арендаторами. Они приходят на просмотр и, если помещение им нравится, они быстро подписывают письмо о намерениях, подписывают договор, переезжают и начинают работу в новом офисе. Мы встречаем такие прецеденты все чаще и чаще.

В структуре спроса важное место занимают госкомпании, предприятия типа РЖД, Почта, ВТБ, СБЕРБАНК. Как такие структуры рассматривают объекты иностранных арендодателей? Были ли случаи отказа из-за того, что арендодатель является иностранной компанией?

В нашей практике таких случаев не было. Возможно некоторые опасаются быть арендатором у иностранной компании, но это точно не является решающим фактором. Мы не сталкивались с такими проблемами. Как я говорил, имеют место быть банковские ограничения, на которые мы не можем повлиять, но мы всегда находим компромиссный рабочий вариант, который устраивает стороны, с такими компаниями мы ведем себе также активно, как и с частными компаниями.

OFFICE NEWS о компании ENKA:

«ЭНКА Иншаат ве Санайи А.Ш.» («ЭНКА») основана в 1957 году господином Шарык Тара и мужем его сестры, господином Сади Гюльчелик, и является компанией международного масштаба, предоставляющей услуги в сфере инженерно-технического проектирования и строительства. Головной офис компании расположен в г. Стамбуле, Турция. Компания «ЭНКА» – крупнейшая строительная компания в Турции, классифицированная журналом «Инжиниринг Ньюс Рекорд» (ENR) как одна из лучших международных строительных компаний, начиная с 1981 года. Господин Мехмет Тара, действующий Председатель правления и Генеральный директор, как глава компании, представляет третье поколение семьи Тара, возглавляющей компанию. Акции компании «ЭНКА» свободно обращаются на Стамбульской фондовой бирже (BIST), рыночная капитализация составляет 10 миллиардов долларов США. Согласно официальным данным, компания «ЭНКА» подписала контракты на строительство 136 проектов в Турции, общая сумма которых составляет 7,6 миллиардов долларов США, а также 434 проекта в других странах на общую сумму 51,6 миллиардов долларов США. Годовой оборот компании «ЭНКА» в 2022 г. составил 3,73 миллиардов долларов США и включил в себя доходы следующих отраслей — проектирование и строительство, производство электроэнергии, недвижимость и торговля.