Екатерина Белова, IBC Real Estate: об итогах офисной недвижимости первого квартала 2023

Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, рассказала о сегменте офисной недвижимости, обозначив, что по предварительным итогам I квартала уровень вакансии в сегменте офисной недвижимости составил:

в прайм-объектах – 24,9% (+2,1 п.п.);

в классе А – 13,6% (+0,8 п.п.);

в классе В+ – 9,4% (-0,4 п.п.).

О вводе на рынок новых офисных проектов

На рынке имеет место тенденция к ежегодному уменьшению прироста офисных помещений. Сейчас, когда рынок прибывает в разгаре очередного кризиса, эта тенденция, как никогда, актуальна. Как пример: в 2022 году к вводу планировалось 750 тыс кв.м., в итоге ввелось 340 тыс кв.м. Этот результат оказался хуже чем в 2021 году на 40%. Прогноз на 2023 — еще более слабый ввод. Мы ожидаем выхода на рынок новых офисных помещений в 2023 году всего лишь 290 тыс кв.м.

У арендодателей теперь нет мотивации как-то педалировать ввод новых площадей. Все что можно не торопить и притормозить — притормаживается. Это как раз один из тех моментов, которые нам помогают сдерживать вакансию на уровне 13%. 

О спросе на рынке офисных помещений

Теперь про спрос. Что нам нужно запомнить про спрос — он у нас не плохой, несмотря ни на что. Результат 2022 года ~ 1 млн квадратных метров. Да, это чуть хуже чем в 2021 году, который был очень активный, но это гораздо лучше чем в ковидном году. Прогноз на 2023 год по спросу и активности арендаторов это 1,1 млн квадратных метров, что в целом означает, что спрос будет примерно на таком же, достаточно высоком, уровне. 

Несколько слов про то, какие сделки и какие арендаторы у нас этот спрос формируют. Во-первых, мы видим очень большое количество маленьких запросов. На сегодняшнем рынке один из самых распространенных запросов — офис на 500-700 квадратных метров, помещение на ~ 50 человек. Не имеет смысла делать аналитику из каких индустрий предъявляется спрос. Спектр индустрий крайне разнообразен. В этом сегменте очень много локализовавшихся иностранцев, т.е. те компании, которые в прошлом занимали 3 000 кв.м. и имели штат 300 человек сейчас легко превратились в 50 человек и площадь 500-700 квадратных метров.

Приведу несколько примеров из наших мартовских сделок в указанном диапазоне. Международная юридическая компания, которая всегда занимала 3 000 квадратных метров в премиальном бизнес-центре в районе «Арбат» ушла из РФ. Но люди остались и организовали новую компанию, которая арендовала 500 кв.м. на Остоженке. Другой пример: международный производитель электронного испытательного оборудования занимала более 2 000 кв.м. в бизнес-центре класса «А» в Академическом районе Москвы, вместо этого был арендован офис 600 квадратных метров в бизнес-центре класса «В». Таких примеров на самом деле масса. 

Следующий сегмент 3-5 тысяч квадратных метров, к сожалению, гораздо более немногочисленнен. Здесь преобладают IT-компании, различные сектора экономики. Первый квартал порадовал нас хорошей сделкой — 5 000 квадратных метров арендовала автомобильная компания «Chery» в бизнес-центре «Метрополис».  Как видим, китайцы могут. 

Следующий сегмент — наши уважаемые государственные и квазигосударственные монополии. Они активные участники рынка, от них всегда много крупных запросов. Необходимая площадь может достигать 30 000 кв.м. и 50 000 кв.м. и даже 200 000 кв.м. Смотрят они на класс «А», на качественные офисы. Не уверена, что мы увидим такие сделки в первом квартале. Все-таки из-за огромного масштаба на такие сделки нужно время. Но в целом, в 2023 году они, с высокой долей вероятности, состоятся. 

Последний, но важный комментарий про спрос — это относительная краткосрочности новых сделок. Сделки на 5 лет и даже на 3 года практически отсутствуют. Либо это 3 года с правом сторон на досрочное расторжение, либо это сделка на год — на два.

О ставках аренды

Ниже представлен слайд. С левой стороны — классы, соответственно: Prime, A, B+.  С правой стороны — география. Географические субрынки: Ленинградка, Сити, МКАД. Красная верхняя цифра — ставка. Нижняя серая — вакансия.

Интересно поговорить про динамику арендных ставок. Что с ними происходит, как меняются, снижается ли ставка аренды на офисные помещения в 2023 году. Прошлый, 2022 год, был достаточно статичным. Как обычно, рынок недвижимости реагирует на внешние раздражители с задержкой. На протяжении всего 2022 года ставки упорно держались на уровне конца 2021 — начала 2022 года. Сейчас, в 1-м квартале 2023 года, мы наконец-то начали видеть корректировку ставок. Падение ставок, запрашиваемых арендодателями составляет 5-10%. Важная оговорка — это скорее точечное падение по объектам с большой вакансией, чем повсеместное.

Как пример, прекрасное здание в котором мы находимся — Вивальди Плаза имеет низкую вакансию на уровне 5%. Запрашиваемая ставка 35 000 рублей за 1 кв.м / год. Такая ставка была у нас в 2021 году, сохранилась в 2022, актуальна она и сейчас. Это ставка не закрытия, а именно запрашиваемая арендодателем. Другой пример: здание того же собственника Белая Площадь — вакансия 60%, поэтому запрашиваемая ставка аренды упала в 1-м квартале 2023 года с 45 000 рублей до 40 000 рублей за 1 кв.м. / год.  Точечная корректировка по объектам с большой вакансией. 

О субаренде

Субаренда. Тема в этом году вызывает особый интерес. Когда у нас появляется субаренда? Когда у арендатора возникают излишки помещений, это может быть помещение целиком, либо какая-то часть помещений, при этом не получается вернуть эти помещения арендодателю обратно, получается такая «вынужденная» субаренда. На сегодняшний день объем предложений в этом сегменте 86 000 квадратных метров. Субаренда очень серьезно конкурирует и с сервисными офисами и с классическими офисами. Выбор в пользу субаренды падает не часто и чтобы это произошло должно выполниться одно из двух условий. Должен быть значительный дисконт по ставке или же это должно быть какое-то уникальное предложение в плане качества. Во всех остальных случаях субаренда проигрывает, и арендаторы выбирают классическую аренду. Поэтому часто видим ситуацию, когда предложение субаренды может быть на рынке даже год и не получается сдать. 

О сервисных офисах

Сервисные офисы. Обращаю ваше внимание, что специально не называю их коворкингами, потому что, коворкинги это, наверное, больше розница. То есть одно рабочее место снять для себя на месяц это коворкинг. А корпоративное предложение под крупную компанию это —  сервисный офис. В этом сегменте коллегам живется тоже достаточно не просто, потому что высокая вакансия 28%. Такая высокая вакансия связана не только с геополитическими событиями. Она обусловлена еще и с тем, что основным потребителем сервисных офисов были компании из сектора электронной коммерции, которые очень активно развивались в 2020 и в 2021 году. Было арендовано большое количество рабочих мест именно в сервисных офисах, а дальше прогнозы по росту не сбылись и помещения были возвращены арендодателям. Это один из основных драйверов высокой вакансии. При этом, мы абсолютно точно сейчас понимаем, что сервисные офисы продукт востребованный. Интерес на рынке к нему есть. Компании, при определенных обстоятельствах выбирают сервисные офисы и мы, конечно, как профессиональные участники рынка, предсказываем этому сегменту светлое будущее. Новых сделок и какого-то развития сетей сервисных офисов сейчас не наблюдается. Сервисные операторы с опаской смотрят на перспективы новых сделок. Но, при этом, у них наработана экспертиза команды и они очень активно пошли в зарубежные страны. Теперь мы видим представленность таких операторов как Multispace, Space 1, Code на Кипре, в Дубае, Казахстане очень подробно рассматривается. Вот такое сейчас развитие получил сектор сервисных офисов.

Про дилемму «продажа или аренда»

Здесь происходят достаточно трансформационные сдвиги. Раньше было все понятно, кто арендует, кто покупает: есть иностранцы, которые любят аренду, любят дорогие здания класса «А», платят высокие ставки и подписывают долгосрочные договоры. Сейчас этот мир изменился: и иностранцев стало меньше, и ставки под давлением, и длинных договоров не подписывается. Соответственно у собственников теряется мотивация строить офисные здания на аренду. Все больше и больше мы видим новые продукты, новые офисные здания, которые построены для того, чтобы быть проданными. Продаются они либо этажами, либо блоками, либо зданиями целиком. Посмотрите на такой любопытный момент, еще в 2021 году доля площадей на продажу от общего объема ввода составляла 15%, в 2023 году уже 70%. 

Если мы посмотрим на здания, которые планируются к вводу в 2023 году, там на привычную классическую аренду, только Millhouse Сколково. Все остальное, и DM Tower, и Лофт квартал, и Бизнес-парк Останкино — все это для реализации на продажу. 

Прогнозы

Немного повторюсь, о чем уже рассказала — юбилейный 20 млн кв.м. общего предложения офисных помещений. Неплохой спрос в объеме 1,1 млн. Средняя ставка аренды в размере 18 000 рублей за 1 кв.м. в год. Новое строительство: 296 тыс кв.м. Доля вакантных площадей: 13,2% в целом по рынку. Основное в этом прогнозе то, что все показатели стабильны, т.е. корректировки к 2022 году минимальны, в рамках 1-5%, за исключением ввода новых помещений, который существенно падает. Все остальное остается относительно статичным, при условии, что геополитическая обстановка существенно не изменится.

Резюмируя основные тезисы по офисному рынку:

• Спрос от госструктур
• Большое количество запросов в горизонте 500-700 метров и более мелких запросов
• Устойчивые ставки аренды с оговоркой, что есть точечное снижение запрашиваемых ставок по зданиям с большой вакансией.

Считаем, что при прочих равных восстановление рынка мы увидим в конце 2023 года — 2024 году. 

Фото и инфографика: IBC Real Estate