Крупные офисные блоки со вводом до 2027 года становятся редкостью для корпоративных покупателей

Во введенных и строящихся офисных зданиях на лоты, доступные для приобретения единым объемом от 10 тыс. кв. м, приходится 60% всего предложения, подсчитали аналитики Ricci. На помещения площадью от 15 тыс. кв. м — 54%, от 20 тыс. кв. м — 45%. Однако в проектах со вводом до конца 2027 года пространства свыше свыше 20 тыс. кв. м составляют лишь около 5% доступного предложения. Таким образом на рынке практически отсутствуют лоты, которые крупные компании могли бы использовать для размещения штаб-квартир в ближайшем будущем.

По мнению коммерческого директора департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group Павла  Иншакова, такой дефицит  связан сразу с несколькими факторами. Во-первых, в Москве в целом мало качественных офисных блоков, реализуемых большим объемом. Во-вторых, до 2027 года завершаются проекты, начатые до “офисного бума” 2024-2025 годов. К пиковому спросу наиболее ликвидные предложения уже были выкуплены, как правило, компаниями, приобретающими офисы для штаб-квартир. Именно они фактически перехватили рынок у инвесторов: сегодня на такие сделки приходится более половины спроса, тогда как до 2025 года — не более 20%.

Дополнительно на структуру предложения повлияло то, что значительная часть новых офисных проектов выводилась в мелкой нарезке. Такая модель была ориентирована на частных инвесторов и поддерживалась в том числе логикой программы МПТ. В результате даже в проектах с вводом до 2030 года крупных предложений внутри ТТК остается немного.

• «Крупный бизнес, планируя консолидацию, сталкивается с отсутствие подходящих вариантов на рынке. Покупка на этапе котлована со сдачей через несколько лет не позволяет решать оперативные задачи в ближайшем горизонте. Поэтому крупный блок в высокой степени готовности внутри ТТК становится отдельной категорией актива — и для корпоративных пользователей, и для инвесторов. Он позволяет не просто купить метры, а получить контроль над локацией, сроками и будущей операционной моделью», — отметил Павел Иншаков.

На данный момент приобрести офис площадью более 20 тыс. кв. м в проекте с плановым вводом до конца 2027 года можно лишь в деловом комплексе МФК “СИТИ 4”, который Sezar Group строит в Москва-Сити. Речь идет о возможности покупки одного из корпусов комплекса целиком — автономного офисного блока с собственной входной группой, вертикальной логистикой, подземной интеграцией в ядро ММДЦ. Такой формат позволяет крупной компании разместить ключевые подразделения в едином контуре, а инвестору — управлять объектом как самостоятельным активом.

МФК “СИТИ 4” — новый 18-этажный бизнес-центр Prime-класса на первой линии Пресненской набережной общей площадью 85 тыс. кв. м В его составе два здания: Л-образный корпус А и линейный корпуса Б. Первый этаж отводится под организацию лобби и ритейл, 2-18 этажи займут офисы. Территорию внутри зданий девелопер планирует благоустроить, организовав зеленую зону с местами для отдыха и цветниками. В стилобате и подземной части расположен действующий трехуровневый паркинг.

Формат комплекса позволяет использовать его как площадку для размещения штаб-квартиры, представительского офиса или как самостоятельный инвестиционный актив для крупного инвестора или ЗПИФ. МФК “СИТИ 4” сочетает камерность и приватность малоэтажного офисного центра с преимуществами локации в «Москва-Сити». Уникальными преимуществами проекта являются виды на Москву-реку с первых этажей, прямая интеграция с ядром ММДЦ и ТРЦ «Афимолл», благоустроенная зона отдыха внутри периметра зданий.

Дефицит крупных блоков отражается на стоимости активов. По данным Ricci, средневзвешенная цена экспонирования крупных лотов от 10 тыс. кв. м составляет порядка 403 тыс. руб. за кв. м, а в офисах с высокой строительной готовностью — около 425 тыс. руб. за кв. м. Для инвесторов и корпоративных покупателей это сигнал: крупный готовый блок внутри ТТК становится редким и дорогостоящим активом, стоимость которого определяется не только площадью, но и сроком ввода, локацией и возможностью быстро разместить команду.