ESVE GROUP: 90 млрд инвестиций: объем вложений в офисы превысил годовые значения прошлых лет

По итогам января–августа 2026 года объем инвестиций в офисную недвижимость России составил 90 млрд рублей, говорится в исследовании ESVE GROUP и IBC Real Estate. Это на 5% выше среднегодового значения за 2017–2023 гг., которое составляло 86 млрд рублей. При этом текущий показатель пока уступает только рекордным результатам 2024 и 2025 гг., когда объем инвестиций в офисную недвижимость достиг 475 и 353 млрд рублей соответственно. Таким образом, за восемь месяцев 2026 года объем инвестиций уже превысил среднегодовой уровень предыдущих лет до 2024 года.

Эксперты консалтинговой компании IBC Real Estate и ESVE GROUP проанализировали, что по итогам января-августа 2026 года объем инвестиций в недвижимость России составил 503 млрд рублей, из которых 18% или 90 млрд рублей пришлось на офисную недвижимость.

Инвестиционная привлекательность офисной недвижимости сохраняется. За 8 месяцев показатель снизился на 20% относительно значений двух прошлых рекордных лет, однако с точки зрения количества сделок рынок сохраняет высокую инвестиционную активность. Пиковые значения 2024-2025 гг. были достигнуты за счет нескольких масштабных сделок по приобретению офисов под собственные нужды компаний, а также в результате реализации активов иностранных собственников. Текущие объемы вложений обеспечены в равной как сделками с целью инвестиций (52%), так и сделками под собственные нужды компаний (48%), в то время как вынужденных сделок на рынке не осталось. Примечательно, что выросло количество офисных транзакций: если в 2017-2025 гг. в среднем за период, как правило, закрывалась 21 сделка, то в 2026 показатель достиг значения в 45 сделок за 8 месяцев.  Это говорит о более устойчивом характере инвестиционного спроса и постепенном расширении круга участников рынка: текущий объем инвестиций формируется за счет большего количества сделок, а не отдельных масштабных транзакций.

Динамика объема инвестиционных сделок с офисной недвижимостью в России, млрд руб.

Топ-5 ключевых инвестиционных сделок с офисной недвижимостью России в январе-августе 2026 г.

Среди конечных пользователей ключевыми покупателями офисов стали девелоперские, производственные и ритейл-компании, приобретавшие, как правило, площади в уже готовых объектах. Среди покупателей, приобретавших офисы в целях инвестиций, представлены как крупные инвестиционные фонды и банки, так и большое количество личных фондов и частных инвесторов. Инвестиционные сделки структурировались, в частности, через ЗПИФ: в рамках таких сделок было приобретено 7 бизнес-центров.

• «Несмотря на снижение объема вложений по итогам первых восьми месяцев года, инвестиционная привлекательность офисной недвижимости сохраняется. Этому способствует стабильность и надежность сегмента. Сейчас инвесторы придерживаются консервативного подхода, фокусируясь на приобретении качественных и ликвидных активов. Ключевыми критериями выбора выступают локация, прозрачность финансовых показателей и наличие драйверов роста стоимости», — комментирует Владислав Степанов, основатель, генеральный директор ESVE GROUP.

На рынке розничных инвестиций и покупке офисов в строящихся проектах блоками ситуация схожа: совокупные по рынку темпы продаж замедлились, однако наиболее ликвидные и высококачественные активы в премиальных локациях продолжают демонстрировать высокую динамику и, как следствие, рост цен. В столице по итогам января-августа этого года средневзвешенная цена экспонирования офисных блоков для строящихся объектов класса А и В+ составила 538 тыс. руб./кв. м, что на 20% выше аналогичного показателя прошлого года.

• «Средний показатель распроданности офисных площадей в строящихся БЦ класса А в зоне СК-ТТК составляет 65%, а ближе к вводу в эксплуатацию достигает 95%. При этом распроданность коррелирует с динамикой цен: квадратный метр от старта продаж до ввода может дорожать на 30-35%. Например, в офисном комплексе VALTRI, который мы строим на Грузинском валу, порядка 65% выведенного в реализацию объема площадей было продано еще на старте монолитных работ», — приводит пример Владислав Степанов.