Офисный рынок на развороте: главные выводы CORE.Офисы

3 сентября в Москве прошла ежегодная отраслевая конференция CORE.Офисы. Более 200 участников — представители арендаторов, собственников, девелоперов, инвесторов и консультантов — обсудили перспективы офисного рынка, стратегии аренды и покупки, инвестиционные возможности и новые подходы к созданию и управлению рабочими пространствами.

Одной из центральных тем конференции стали изменения на офисном рынке и то, как они влияют на решения его участников. В рамках сессии «Большая картина: факты, тренды и прогнозы офисного рынка» эксперты обсудили динамику вакансии, ставок и спроса в Москве, развитие новых деловых районов, перспективы офисной недвижимости в регионах, а также особенности покупки офисов блоками и через фонды недвижимости.

• «В 1 половине 2026 года на офисном рынке Москвы вырос объем нового строительства до 648 тыс. м² (в 30 раз год к году). Объем сделок составил 541 тыс. м², сократившись на 17% год к году. На этом фоне доля свободных офисов выросла с 4,4% до 7% за год, — отметила в начале сессии Мария Зимина, исполнительный директор компании CORE.XP. — А с 2026 г. объем нового строительства будет превышать чистое поглощение. На этом фоне к 2029 г. доля свободных площадей может вырасти до 20,7% в классе А, тогда как в классе В останется на уровне 5,1%».

При этом структура предложения на рынке постепенно меняется. По оценке экспертов, офисы всё чаще становятся инвестиционным продуктом, который приобретается отдельными блоками, а строительство объектов для последующей сдачи в аренду остаётся менее распространённой моделью.

• «На текущий момент в пределах МКАД примерно 64 офисных проекта реализуется в розницу, их реализуют более 33 участников рынка. Из объёма нового строительства к 2030 году всего 8% — аренда от монособственников», — отметила Виктория Васильева, первый заместитель генерального директора STONE.

При этом потенциал развития арендного сегмента связан в том числе со сроками реализации новых проектов. Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент», отметила: «Всего несколько девелоперов системно занимаются строительством офисов в аренду. Сейчас есть реальная возможность снизить срок строительства».

Отдельно участники обсудили специфику крупных корпоративных портфелей. Анастасия Котковская, исполняющая обязанности начальника департамента корпоративного имущества ОАО «РЖД», рассказала, что портфель компании насчитывает 1,7 млн кв. м офисных площадей по всей стране. В него входят в том числе объекты культурного наследия, а офисная инфраструктура тесно связана с производственными площадками и сетью компании, в которой работают более 700 тыс. сотрудников.

На сессии «Деньги, которые оставляешь на столе: практика по долгосрочным договорам аренды» эксперты обсудили перспективы арендного предложения до 2030 года, переговоры о продлении договоров, развитие гибких форматов и изменения в отношениях между арендаторами и арендодателями.

В условиях роста продаж офисных площадей всё более важной частью продукта становится качество управления. Участники дискуссии отметили, что структура собственности напрямую влияет на требования к эксплуатации и дальнейшей сдаче объекта.

• «Касаемо городских льгот — мы приняли для себя решение диверсифицировать стратегии и думать о модели управления. У нас есть проекты как в традиционной арендной модели, так и проекты, продаваемые в нарезку. Если у вас есть единый оператор управления активом, то “нарезка” — не страшно», — отметила Ольга Саликова, управляющий партнер, руководитель дирекции по управлению фондом коммерческой недвижимости девелоперской компании «Мангазея».

Она также подчеркнула, что стратегия 20-минутного города развивается не только в России, но и во всём мире, что отражается в подходах к формированию новых деловых и городских районов.

Практическая часть конференции была посвящена экономике переезда и создания нового офиса. На сессии «Переезд без потерь — экономика отделки и размещения сотрудников. Как остаться в бюджете» участники разбирали, как считать совокупную стоимость офиса — от аренды и услуг до ремонта, как планировать и защищать бюджет и какие решения позволяют сократить сроки реализации проекта.

• «На стоимость отделки сильно влияет рынок труда. Например, отмечается сокращение проектных групп в девелоперах, а самые востребованные специальности – отделочные», — подчеркнул Михаил Каплун, руководитель департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CORE.XP.

С этим выводом согласился и Олег Каржавин, коммерческий директор компании Альфа Констракт, отметив, что годом ранее постепенно увеличивалась стоимость оборудования и материалов. Сейчас же наблюдается кратный рост стоимости труда.

Одним из ключевых выводов дискуссии стало изменение самого подхода арендаторов к выбору офиса. Сегодня компании оценивают не только ставку аренды, но и CAPEX, сроки реализации, объём необходимых вложений и риски.

• «Что такое финансовая модель удачного переезда? Это сочетание выбора площадки, локации, цен и стоимости аренды, а также стоимости и сроков ремонта. Последующая эксплуатация также влияет на финансовую модель владения офисом», — отметила Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1.

Отдельное внимание участники уделили помещениям в формате shell&core и необходимости предлагать арендаторам более готовые решения. По словам Анны Филипповой, директора по работе с ключевыми клиентами компании Pridex, «для того, чтобы сделать помещение в бетоне более привлекательным, собственники вынуждены идти в сценарий выполнения отделки. С точки зрения выполнения самих отделочных работ, консультаций по реализации отделки и юридических вопросов собственник может выбрать fit-out партнёра».

Таким образом, конкурентоспособность нового офиса всё больше определяется не только локацией и стоимостью аренды, но и тем, насколько быстро и предсказуемо компания может пройти путь от подписания договора до готового рабочего пространства. Заранее проработанные планировки и решения, прозрачная стоимость, понятная дорожная карта, стандартизированные процессы и гарантированные сроки реализации позволяют превратить fit-out из отдельной подрядной услуги в полноценный сервис.

Помимо основной программы, на площадке работали экспертные гостиные CORE.XP. В неформальном формате участники смогли обсудить с экспертами практические вопросы, разобрать реальные кейсы и получить рекомендации по конкретным ситуациям.

В завершении программы состоялось обсуждение книги «Офис работает на вас. Как превратить рабочее пространство в источник прибыли и вдохновения». Автор книги — Татьяна Новикова, партнёр консультативной практики, эксперт по дизайн-стратегии рабочего пространства CORE.XP и Design Strategy. Книга посвящена тому, как рабочее пространство влияет на эффективность бизнеса, коммуникацию команд и корпоративную культуру.

Конференция CORE.Офисы стала площадкой для обсуждения ключевых изменений офисного рынка — от трансформации моделей владения и развития арендного предложения до экономики переезда, управления объектами и создания готовых рабочих пространств.

Партнеры мероприятия: ЗПИФ АВИУМ, МАНГАЗЕЯ, ОРТИГА Девелопмент

Партнеры деловой программы: ГАЛС, РЖД Недвижимость, Pridex, Регионсервис, Айтеко, Альфа Констракт, Space1, MANUFAQTURY, PLUS Development, Тэтис Кэпитал

Партнеры выставочной зоны: CORE.DOMA, CORE.PRO

Информационные партнеры: CRE, РГУД (Российская Гильдия Управляющих Девелоперов), ИА Строительство, Places&Spaces, Офисные новости, REPA, Строительная Газета, Office Next, RE DEVELOPER, Московская перспектива.