Пространство нового типа: почему инвесторы выбирают мультифункциональные площадки

Формат «офисы + производства» (его нередко называют light industrial, industrial office, flex space либо производственно‑складским комплексом с офисной составляющей) в Московском регионе в последние годы стал одним из наиболее востребованных сегментов коммерческой недвижимости. Как развивается формат, кто и с какой целью инвестирует в подобные проекты, а также какие компании выступают их покупателями и арендаторами, рассказываем в материале. 

Не просто метры 

Формат «офисы и производства» часто реализуется в рамках многофункциональных комплексов. Это объекты недвижимости, где в одном здании или на единой территории объединены помещения разного функционального назначения: от складов и шоурумов до офисных блоков и сервисных площадей для малого бизнеса. Здесь можно найти точки общественного питания, бытовые услуги, офисы бизнес-сервисных компаний и даже мини-ЦОДы на 20-40 стоек. Ключевыми арендаторами таких объектов выступают компании, работающие в сфере электронной коммерции, предприятия легкого производства, не требующие установления санитарно‑защитных зон, сборочные и фасовочные производства, дистрибьюторские компании и представительства, сервисные организации, а также торговые компании. По словам генерального директора «Агентства развития строительного комплекса Московской области» Кирилла Проскурина, данный формат существенно отличается от классического складского комплекса класса А. «Арендатору в данном случае необходима не только логистическая инфраструктура, но и полноценные рабочие места для разных категорий персонала — сборщиков, фасовщиков, инженеров, менеджеров по закупкам, поставкам и продажам, а также административно‑управленческого состава. При этом, поскольку сотрудники нередко проводят на площадке значительную часть времени, включая выходные дни, существенно возрастает потребность в сервисной инфраструктуре, характерной для бизнес‑центров», — отмечает эксперт. 

Главное отличие таких объектов — их неоднородность, подчеркивает директор по развитию Professional FM Александр Устинов. «В классическом бизнес‑центре все арендаторы функционируют в едином режиме: придерживаются офисного графика, предъявляют схожие требования к микроклимату и формируют однородный поток посетителей. Склад представляет собой масштабную среду, где приоритетом выступает логистика. В свою очередь, формат light industrial объединяет несколько принципиально разных функциональных сред: офисные пространства, где важен комфорт сотрудников; производственные и лабораторные зоны, характеризующиеся повышенными нагрузками на электросети, системы вентиляции и водоотведения; складские участки со специфической логистикой». 

Руководитель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс акцентирует внимание на особенностях проектирования подобных объектов. По словам эксперта, объединение офисных и производственных блоков в единый комплекс ставит перед архитектором принципиально новую задачу — сформировать многофункциональное пространство с чётким зонированием и грамотной организацией потоков. При этом необходимо одновременно обеспечить удобство взаимодействия офисной и производственной частей и соблюсти функциональное разграничение, гарантирующее комфортную и безопасную работу. Партнер и генеральный директор MORS ARCHITECTS Виталий Землянский поясняет, что для исключения функциональных противоречий каждый блок должен располагать собственной полноценной инфраструктурой. «Так, если в офисной части предусмотрены кабинеты и переговорные, аналогичные помещения должны быть заложены и в лабораторной зоне. Как правило, лабораторный блок имеет отдельный вход, а также обязательные вспомогательные пространства — зоны дезинфекции, раздевалки, санузлы и др. Полная зависимость лабораторного блока от офисной инфраструктуры в данном случае недопустима», — говорит господин Землянский. 

Проекты реализуют преимущественно девелоперы‑лендлорды и строительные компании с опытом возведения зданий из сборных металлоконструкций — они четко понимают себестоимость продукта. Финансирование ведется за счет собственных средств, частных инвесторов или небольших фондов (ЗПИФов). Реже, по словам Кирилла Проскурина, привлекаются средства конечного арендатора или покупателя. Александр Устинов подчеркивает, что в этом сегменте требования к объектам более индивидуальны, чем к типовым офисам, и гибкость управляющей компании становится ключевым конкурентным преимуществом. Среди частых запросов — дополнительные электромощности с отдельным учетом, специализированная вентиляция и вытяжка, а также особые параметры холода или водоподготовки. В логистике, как отмечает господин Устинов, критически важны доступ для большегрузов, количество доковых ворот, зоны временного хранения и, в некоторых случаях, круглосуточная отгрузка. Что касается безопасности, то здесь требуются индивидуальные контуры доступа, отдельная охрана, видеонаблюдение, интеграция с системами резидента и специфические нормы пожарной безопасности.

Рынок в цифрах

В последние годы московский регион столкнулся с опережающим ростом спроса на производственные площади. Этому способствовали импортозамещение, развитие локальных производств, бурный рост e-commerce и дефицит качественных мультифункциональных площадей небольшого формата, пригодных для производства, офиса и склада. Компании активно ищут готовые помещения от 200–500 кв. м до 3000–5000 кв. м, тогда как крупные логистические парки традиционно ориентированы на арендаторов от 10 тыс. кв. м и более. Это привело к дефициту качественных помещений для малого и среднего бизнеса.

Кирилл Проскурин отмечает, что поставщикам товаров для маркетплейсов часто требуется единое пространство для хранения, комплектации заказов и размещения сотрудников, чему идеально соответствует формат «офис + производство + склад». Наибольшим спросом в московском регионе пользуются объекты, которые расположены рядом с ЦКАД, МКАД и ключевыми трассами (М-11 «Нева», М-12 «Восток», М-4 «Дон», М-5 «Урал», М-1 «Беларусь», М-3 «Украина»). Востребованы блоки площадью 300–1500 кв. м с потолками 6–12 м, возможностью объединения, достаточной электрической мощностью (от 150 кВт на блок), современными телекоммуникациями и клиентоориентированной управляющей компанией. 

Екатерина Ньюман, генеральный директор и партнер компании Q1 Group, подчеркивает, что такой формат особенно актуален для малого и среднего бизнеса. По словам эксперта, крупные логистические операторы, как правило, нуждаются в масштабных площадях классических складских комплексов, тогда как небольшим компаниям — например, тем, кто занимается мелкосерийным производством, работает в сфере e‑commerce, организует пункты выдачи заказов или ведет небольшое пищевое производство, — как раз подходит подобная модульная структура. 

Доходность девелопера в таких проектах формируется за счет нескольких ключевых составляющих. Основной источник — арендные платежи, которые, как отмечает Кирилл Проскурин, обычно выше, чем в классических складских помещениях. В московском регионе также активно развивается модель industrial condominium (condo). Инвестор может приобрести объект целиком для сдачи в аренду, блок для собственного бизнеса или блок для последующей сдачи в аренду и перепродажи с учетом роста цен и денежного потока от аренды. Этот вид инвестиций доступен даже инвесторам с небольшим порогом входа. Третий аспект доходности — индексация арендных ставок. Большинство долгосрочных договоров (от 5 лет) предусматривают ежегодную индексацию, что позволяет девелоперу или инвестору частично защищаться от инфляции и поддерживать реальную доходность актива. Для объектов с качественными арендаторами долгосрочная индексация становится важной частью общего дохода. Наконец, значимым фактором является рост капитальной стоимости актива.

Векторы развития

Для дальнейшего развития формата эксперты выделяют ряд ключевых направлений. В первую очередь, необходимо внедрение финансовых льгот для девелоперов, касающихся платы за подключение к инженерным коммуникациям и обустройство примыканий к дорогам общего пользования. Крайне важна оперативность принятия и реализации подобных решений, поскольку текущие задержки с выполнением технических условий ресурсоснабжающими компаниями (электричество, газ) часто препятствуют своевременному вводу объектов в эксплуатацию.

Помимо этого, формат нуждается в расширении операционных возможностей для резидентов. Александр Устинов подчеркивает важность таких сервисов, как гибкие складские услуги, зоны временного хранения, общие погрузочные мощности, технический консалтинг и помощь в подключении и обслуживании специфического оборудования. Эти сервисы, по мнению эксперта, не только повышают готовность арендаторов платить и продлевать договоры, но и создают дополнительные источники дохода для собственника, укрепляя бренд объекта. «Важно подходить к их формированию как к продукту, ориентируясь на профиль резидентов и реальный спрос, а не на модные тенденции. Для управляющей компании это также является зоной роста, позволяющей трансформировать объект из простого набора «квадратных метров» в полноценную среду, способствующую развитию бизнеса резидентов, что в конечном итоге привлекает как арендаторов, так и инвесторов».