Продажа офисов по ДДУ остается редким инструментом на рынке Москвы

Сегодня на рынке офисной недвижимости существуют две основные схемы покупки офисов — по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и по договору долевого участия (ДДУ). Первая — самая распространенная, поскольку позволяет рано начинать продажи, что важно в офисных проектах. Доля деловых комплексов, реализуемых блоками и этажами по ДДУ, по итогам I полугодия 2026 года составила 19%, на 5 п.п. меньше, чем в I полугодии 2025-го. Такие данные следуют из совместного исследования MR Office, офисного направления девелопера MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate.

На текущую структуру предложения во многом повлияли проекты, вышедшие в продажу в 2025 году и продолжающие находиться в экспозиции в 2026-м. По данным IBC Real Estate, тогда продажи блоками и этажами стартовали в 33 строящихся и планируемых бизнес-центрах Москвы. Их маркетируемый объем составил 976 тыс. кв. м — в 2,5 раза больше, чем годом ранее, и стал максимальным за всю историю наблюдений компании. Большинство новых проектов при этом реализовывались по ДКПБВ, что повлияло на снижение доли ДДУ в общем объеме предложения.

Долевое участие предполагает приобретение лота в строящемся комплексе по договору, который регулируется федеральным законом 214-ФЗ и проходит государственную регистрацию. Расчеты ведутся через эскроу — специальный счет, на котором средства клиента хранятся до ввода нового здания в эксплуатацию. Только после этого девелопер получает деньги покупателей.

• «При приобретении офисного лота по данной схеме покупатель пользуется бо́льшими юридическими гарантиями и защитой со стороны государства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств», — отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Основная часть предложения офисов по ДДУ сегодня сосредоточена в деловых комплексах класса А. По данным агентства Remain, на этот сегмент приходятся 360 тыс. кв. м в 13 объектах, или 90% общего объема предложения по этой схеме. Еще 40 тыс. кв. м в трех проектах, или 10%, относятся к классу B+.

Отдельно масштаб нового предложения крупнейших игроков рынка оценили «РБК Исследования рынков». Их данные охватывают 15 ведущих девелоперов Москвы, которые в 2025 году вывели в продажу 26 офисных объектов общей арендопригодной площадью 974 тыс. кв. м. Таким образом, речь идет не обо всем рынке, как в статистике IBC Real Estate, а о выборке крупнейших его участников. MR Office обеспечил наибольший объем нового предложения среди них: на шесть проектов компании пришлось 392 тыс. кв. м, или около 40% нового предложения по площади в этой выборке.

На фоне общего снижения доли ДДУ MR Office, напротив, расширяет использование этой схемы в своих новых комплексах. Первым таким проектом в ближайшее время станет офисный проект SET в Можайском районе — бизнес-центр класса А общей площадью 130,8 тыс. кв. м, из которых 75 тыс. кв. м отдано под рабочие пространства.

• «При покупке помещения на этапе строительства клиент оценивает не только сам объект, но и условия приобретения. Для девелопера выбор ДДУ означает готовность работать в более регулируемой модели и брать на себя предусмотренные ею обязательства перед покупателем. Наши офисные комплексы проектируются в соответствии с жесткими внутренними стандартами, а их строительство мы доверяем лучшим генеральным подрядчикам, в том числе с международным опытом. Поэтому компания в полной мере готова работать в соответствии с 214-ФЗ», — говорит коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.