Аренда офиса в Москва-Сити 2023: рекордно низкая вакантность и перегретый спрос
Рынок офисной недвижимости Москва-Сити в 2023 году бьёт все рекорды: вакантность снизилась до 3,9%, а спрос за девять месяцев в 3,5 раза превысил показатель всего 2022 года. Свободных офисов класса А практически не осталось, а ставки аренды продолжают расти. Разбираемся, что происходит на рынке и как арендовать офис в условиях дефицита.
Вакантность на историческом минимуме
По итогам III квартала 2023 года доля вакантных площадей в зданиях класса А и В+ Москва-Сити составила всего 3,9% — это 49 тыс. кв. м свободных офисов. Для сравнения: за первое полугодие 2023 года вакантность составляла 5,4%, а за весь 2022 год — 6,3%. Деловой район остаётся самым востребованным субрынком столицы с наиболее низким уровнем свободных площадей.
При этом офисы класса А в башнях «ОКО», «Федерация» и «Меркурий» пользуются наибольшим спросом. Крупные блоки от 3 тыс. кв. м практически отсутствуют в готовых зданиях — предложение представлено преимущественно мелкой нарезкой. Аналитики фиксируют запросы от российских компаний на 40–50 тыс. кв. м и выше для объединения подразделений в единой штаб-квартире.
По данным аналитиков портала Moscow City Towers (MCT), спрос на офисы в башнях класса А за последний год вырос на 15%, что напрямую влияет на стоимость аренды.
Рекордный спрос: цифры и драйверы
Объём спроса на аренду офиса в Москва-Сити за девять месяцев 2023 года составил 156 тыс. кв. м — это в 3,5 раза превышает значение за весь 2022 год. За первое полугодие объём сделок уже достиг 136 тыс. кв. м, обогнав итоговый показатель прошлого года.
Основные драйверы спроса:
-
Реализация отложенного спроса после неопределённого 2022 года.
-
Крупные сделки, включая реализацию Башни Time (47 тыс. кв. м) и покупку верхних этажей в Башне Space (17 тыс. кв. м).
-
Активность компаний госсектора и банков — их доля в спросе достигает 84%.
По прогнозам экспертов, по итогам 2023 года общая сумма купленных и арендованных площадей в Москва-Сити может стать абсолютно рекордной за всю историю наблюдений.
Сравнение ставок аренды по башням
Запрашиваемые ставки аренды в Москва-Сити остаются на высоком уровне и продолжают расти. По итогам III квартала 2023 года средневзвешенная ставка для класса А составила 41,9 тыс. руб./кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов), что на 1,3% выше предыдущего квартала. Для класса В+ — 41,2 тыс. руб./кв. м в год.
| Башня | Класс | Средняя ставка, ₽/м²/год | Динамика за 2 года |
|---|---|---|---|
| ОКО | A | ~38 000 | +12% |
| Федерация | A+ | ~40 000 | +15% |
| Меркурий | A | ~36 000 | +10% |
Данные: аналитика портала MCT
Деловой район Москва-Сити остаётся наиболее дорогим деловым субрынком столицы. При планировании бюджета стоит закладывать ежегодную индексацию ставки не менее 10%.
Топ-3 причины арендовать офис в Москва-Сити
-
Статус и престиж. Адрес в деловом центре столицы подчёркивает репутацию компании и привлекает партнёров.
-
Развитая инфраструктура. Рестораны, фитнес-клубы, конференц-залы, парковки — всё в шаговой доступности.
-
Высокая ликвидность. Спрос на офисы класса А стабильно превышает предложение, что обеспечивает надёжность инвестиций.
Чек-лист: на что обратить внимание при выборе офиса
-
Условия индексации ставки в договоре — закладывайте рост не менее 10% в год.
-
Возможность гибкой перепланировки под задачи бизнеса.
-
Наличие парковочных мест и их стоимость.
-
Дополнительные расходы — эксплуатация, коммунальные платежи, охрана.
-
Юридическая чистота сделки и прозрачная история объекта.
-
Техническое состояние — современные инженерные системы, энергоэффективность.
Экспертное мнение
По словам ведущего консультанта портала MCT Светланы Николаевой, «рост ставок в Москва-Сити обусловлен не только спросом, но и ограниченным предложением. В условиях острого дефицита крупных блоков мы рекомендуем арендаторам фиксировать условия на максимально возможный срок и внимательно изучать все пункты договора. Особое внимание стоит уделить возможности индексации и условиям расторжения — это поможет избежать неожиданных расходов при продлении».
FAQ
Вопрос: Можно ли арендовать офис на короткий срок?
Ответ: Да, многие башни предлагают гибкие условия аренды от 6 месяцев, однако ставка при краткосрочной аренде будет выше долгосрочной.
Вопрос: Как часто пересматриваются ставки аренды?
Ответ: Обычно пересмотр происходит раз в год с индексацией, зафиксированной в договоре. Рекомендуется заранее обсуждать условия индексации.
Вопрос: Есть ли скрытые платежи при аренде?
Ответ: Да, помимо базовой ставки стоит учитывать эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, стоимость парковки и охраны.
Вопрос: Какие башни считаются самыми престижными для аренды?
Ответ: Наибольшим спросом пользуются башни «Федерация» (класс А+ с панорамными видами), «ОКО» (высокий спрос, крупные арендаторы) и «Меркурий» (гибкие планировки).
Вопрос: Реально ли найти офис площадью от 3 000 кв. м?
Ответ: В готовых зданиях — практически нет, наблюдается острый дефицит крупных блоков. Такие запросы рассматриваются в строящихся объектах.
Заключение
Рынок аренды офисов в Москва-Сити в 2023 году характеризуется рекордно низкой вакантностью, перегретым спросом и устойчивым ростом ставок. В условиях дефицита крупных блоков принимать решение стоит оперативно, фиксируя выгодные условия на долгий срок. Подобрать оптимальный вариант офиса в Москва-Сити с учётом бюджета и требований можно на портале MCT.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Выручка Sminex увеличилась на 85,7%
Девелопер подвёл итоги 2025 года в соответствии с Международными стандартами финансовой отчётности (МСФО). По данным комбинированной финансовой отчётности по МСФО, выручка Sminex выросла на 85,7%, до 133,9 млрд рублей в сравнении с 2024 годом. Прибыль до налогообложения — на 196,2%, составив 20,2 млрд. На финансовую отчётность Sminex за 2025 год выдано положительное заключение. АО «Кэпт», одна из ведущих аудиторско-консалтинговых компаний России, выпустила немодифицированное аудиторское заключение, в котором выразило мнение без оговорок о данной комбинированной финансовой отчётности.
ASPACE откроет сервисное пространство в деловом квартале STONE Towers
Оператор ASPACE откроет готовые офисы площадью 3 568 кв. м на 19–20 этажах башни B в премиальном деловом квартале STONE Towers. Проект в Белорусско-Савёловском деловом кластере рассчитан на 572 рабочих места. Ввод площадки в эксплуатацию намечен на IV квартал 2026 года.
В Москве-Сити появится новый всесезонный парк площадью 2,7 тыс. кв. м
С развитием новых проектов в Москве-Сити появляются новые природные пространства, которых в этой локации пока не достаточно. Зеленое окружение позволяет сделать район комфортнее для жителей и резидентов офисных комплексов. До конца 2029 года озеленение территории «Сити» обогатит ландшафтный парк площадью 2,7 тыс. кв. м. Всесезонное благоустроенное пространство появится на уровне шестого этажа на стилобате делового небоскреба TOP TOWER. Проект реализуется девелопером MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office.
Продажа офисов по ДДУ остается редким инструментом на рынке Москвы
Сегодня на рынке офисной недвижимости существуют две основные схемы покупки офисов — по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и по договору долевого участия (ДДУ). Первая — самая распространенная, поскольку позволяет рано начинать продажи, что важно в офисных проектах. Доля деловых комплексов, реализуемых блоками и этажами по ДДУ, по итогам I полугодия 2026 года составила 19%, на 5 п.п. меньше, чем в I полугодии 2025-го. Такие данные следуют из совместного исследования MR Office, офисного направления девелопера MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate.
«КОРП. Молодежная»: когда офис подстраивается под бизнес
Группа Аквилон предлагает бизнесу новый формат работы с офисным пространством. В башне класса А «КОРП. Молодежная» появится полноценный «корпоративный конструктор». Для бизнеса — это не просто аренда или покупка площади, а возможность собрать офис под собственные задачи, от стандартного блока до штаб-квартиры с вертикальным объединением…
FORMA workplace завершила монолитные работы в деловом пространстве «ГУСТАВ»
FORMA workplace завершила монолитные работы в деловом пространстве «ГУСТАВ», расположенном в районе Марьина Роща на северо-востоке Москвы. Проект возводится на территории бывшего завода «Борец» и формирует новую бизнес-среду, где органично переплетаются историческая и современная архитектура.
STONE открыл направление офисных небоскребов STONE SKY
Девелопер STONE объявил о запуске направления высотного строительства STONE SKY: проектом-пионером в линейке стал премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с максимальной высотной отметкой 255 м. Новый вектор офисного портфеля компании отражает градостроительный тренд на вертикальное развитие мегаполисов и отвечает актуальному запросу бизнеса на статусные деловые пространства, сочетающие выразительную архитектуру и исключительные видовые характеристики.
Продажа земельно-имущественного комплекса на Семеновском Валу в Москве
7 сентября на инновационной ЭТП РАД Lot-online.ru пройдет аукцион по продаже земельно-имущественного комплекса в районе Соколиная Гора на востоке Москвы.
NF GROUP: Объем рынка гибких офисов Москвы за десять лет вырос почти в десять раз – до 426 тыс. кв. м
По данным NF GROUP, за последние десять лет объем открытых гибких офисных пространств Москвы увеличился почти в десять раз: с 43 800 кв. м в 2016 году до 426 тыс. кв. м по итогам I полугодия 2026 года. Сегодня в столице работают 154 гибких офиса, рассчитанных на 62 200 рабочих мест, что на 11% выше год к году. В I полугодии были открыты пять площадок, включая расширение одного действующего гибкого офиса, а во второй половине года операторы планируют вывести на рынок еще семь готовых пространств и один офис под конкретного клиента.
Arendator Awards: в российских регионах готовятся к вводу 400 тыс. кв. м офисных площадей, что в разы меньше, чем в одной Москве
Аналитики премии Arendator Awards выяснили, что за первое полугодие 2026-го в Москве поступило в реализацию более 600 тыс. кв. м офисного пространства. Для регионов это фантастические цифры. Если сложить метраж строящихся или только что сданных объектов по всей стране бизнес-центров, то он едва достигнет отметки в 400 тыс. кв. м. Правда, даже такой показатель может считаться настоящим бумом. Более того, девелоперы обещают новых объемов по всей стране – от Мурманска до Приамурья.
