Аренда в крупную нарезку: как офис закрывает потребности бизнеса

Рынок офисной недвижимости столицы демонстрирует устойчивый рост и низкий уровень вакансии, однако в отдельных сегментах ярко выражен структурный дисбаланс. В совместном аналитическом обзоре от CORE.XP и ГК «А101» рассказываем, почему меблированный этаж офиса с готовой отделкой становится самым дефицитным продуктом

По данным CORE.XP, общий объем качественных офисных площадей, доступных как для аренды, так и для продажи, составляет около 1,3 млн кв. м при средней доле свободных помещений в 6,7%. При этом разрыв между классами значителен: в сегменте «А» вакансия достигает 11,5%, что связано с выходом новых проектов, в классе «Прайм» – показатель держится на уровне 7,8%. В сегментах «B+» и «B-» вакансия составляет 4,6% и 3,6% соответственно.

Показательной является и структура предложения по степени готовности помещений. Из 1,3 млн кв. м только 908 тыс. кв. м реализуются через аренду. Из этого объема 474 тыс. кв. м (52%), предлагаются с выполненной отделкой, но без меблировки. Полностью меблированных офисов на рынке сегодня критически мало – всего 23 тыс. кв. м, что составляет не более 3% от общего предложения в аренду. Оставшиеся 411 тыс. кв. м экспонируются в состоянии shell&core, предоставляя арендатору возможность самостоятельной реализации проекта. Рынок офисной недвижимости сегодня остро нуждается в качественном готовом продукте, особенно в сегменте крупных блоков с полной отделкой и мебелью.

Анализ структуры предложения по размеру лотов подтверждает этот тезис. В экспозиции находится 1231 офисный блок, из которых 1080 доступны для аренды. Блоки площадью до 500 кв. м формируют основную часть предложения, занимая 64%. Сегмент средних по площади помещений от 501 до 1000 кв. м составляет 12%. При переходе к площадям свыше 1000 кв. м картина кардинально меняется. Блоки от 1001 до 2000 кв. м насчитывают 172 лота, или 16%. Помещения от 2001 до 5000 кв. м. представлены всего 57 блоками или 5%. А лоты, превышающие 5000 квадратных метров, исчисляются 26 объектами, что составляет 2%.

Особую сложность представляет поиск целого этажа в бизнес-центрах классов «Прайм», «А» и «В+» с выполненной отделкой и общей площадью от 2000 кв. м. Таких объектов в экспозиции всего 41 блок. Это исключительно редкое предложение, так как рынок ориентирован на дробление зданий под небольших арендаторов, и поиск полноценного этажа крупной площади сразу сужает круг доступных вариантов до крайне ограниченного предложения. На этом фоне ГК «А101» выводит на рынок аренды полностью меблированный этаж площадью 2011 кв. м в уже сданной башне бизнес-квартала «Прокшино».

• Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101»: «Дефицит крупных меблированных блоков в сочетании с растущим спросом со стороны IT-компаний, креативного и финансового секторов создает уникальное окно возможностей для арендаторов, которые ценят время и прозрачность затрат. В бизнес-квартале «Прокшино» арендатор получает готовый к использованию офис, не требующий инвестиций в отделку и меблировку, со сформированной деловой средой, удобной транспортной развязкой в развивающемся деловом центре Новой Москвы, в 1 минуте от метро и с профессиональной управляющей компанией. Это одно из лучших предложений на рынке: заезжай и работай здесь и сейчас».
• Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP: «Ключевыми критериями выбора офиса сегодня остаются наличие арендных каникул, локация, оптимальная ставка аренды и качество отделки. При этом прогноз на ближайшие два года, подготовленный командой CORE.XP, предполагает дальнейший рост ставок: в 2026 году ожидается увеличение в среднем на 15% относительно уровня 2025 года, а в 2027-м – еще на 7%».