АРКН: Тренды рынка коммерческой недвижимости 2025

Материал подготовлен АРКН – Ассоциацией рынка коммерческой недвижимости.
Сегодня в состав Ассоциации входят 28 крупнейших игроков рынка, работающих в сегментах офисной, сервисной и индустриальной недвижимости.

Классические офисы: рынок стал спокойнее, требования – жёстче

После бурного роста запросов от арендаторов в 2023–2024 годах, в последний год  рынок сбавил темп. Как отмечает Павел Барбашев, коммерческий директор
O1 Properties, спрос стал более сдержанным: компании уже не спешат расширяться или переезжать «на эмоциях». При этом вакансия в качественных бизнес-центрах остаётся минимальной. Причина проста: более половины объектов, заявленных к вводу в 2025 году,  не вышли на рынок, что делает предложение качественных офисных площадей минимальным.

На этом фоне рост арендных ставок в 15–20% – следствие ограниченного предложения и роста капитальных затрат. И здесь важно, что, несмотря на высокую индексацию, компании всё чаще готовы соглашаться на более долгие сроки аренды, выбирая стабильность.

Осторожность арендаторов, о которой говорит Алёна Кудрявцева, коммерческий директор Comcity, стала ещё одной характерной чертой года. Первые три квартала прошли в статусе ожидания: компании изучали рынок, но откладывали решения. Однако в четвёртом квартале накопленный спрос начал реализовываться – быстрые сделки, заключаемые за считанные недели, стали маркером того, что рынок всё же готов действовать.

При этом, как подчёркивает Алена, рост ставок во втором полугодии фактически остановился. Собственники качественных объектов начали действовать осторожнее, а многие арендаторы, изучив альтернативы, приняли решение остаться в текущих офисах и вести переговоры о продлении.

Изменения коснулись и самой логики девелопмента. По словам Елены Малиновской, директора по аренде Millhouse, программа МПТ стала для рынка переломным моментом. Девелоперы постепенно уходят от мелкой нарезки и продажи лотов инвесторам в пользу формирования крупных блоков под стратегических арендаторов.

Параллельно меняется и география спроса. Развитие МЦД и БКЛ фактически уравняло многие локации за МКАДом с центральными районами по транспортной доступности. Как отмечает Елена, путь из спального района в офис за ТТК сегодня нередко оказывается быстрее, чем поездка в исторический центр. В результате статус локации уступает простой и понятной логике – сколько времени сотрудник тратит на дорогу.

Эту мысль развивает и Евгения Борзова, директор по коммерческой недвижимости FORMA. По её словам, в 2025 году рынок явно сместился от центра к новым деловым точкам. Спрос в перспективных локациях растёт быстрее, чем в традиционных кластерах, а программы МПТ и КРТ фактически формируют основу для появления новых деловых районов. При этом в ближайшие два года предложение увеличится почти вдвое, и это усилит конкуренцию между проектами – выиграют продукты с продуманной архитектурой, сервисом и логикой.

Стратегический взгляд на будущее сегмента дополняет Алексей Перлин, управляющий партнёр Upside Development. По его оценке, рынок входит в фазу консолидации: не снижения интереса, а перехода к более продуманным решениям. Спрос будет концентрироваться вокруг офисов класса «А», с высоким качеством среды, гибкими планировками и развитой инфраструктурой. Усиливается конкуренция за кадры, и офис всё чаще становится инструментом HR-стратегии – с акцентом на свет, воздух, сервис и пользовательский опыт. Всё это постепенно сближает офисные проекты с лучшими практиками жилой недвижимости.

Отдельного внимания заслуживает Новая Москва. Оксана Моисеева, директор департамента реализации коммерческой недвижимости ГК А101, называет её формирующимся деловым кластером столицы. Масштабное развитие транспортной инфраструктуры, рост населения и кратный рост пассажиропотока делают этот рынок одним из самых перспективных на горизонте ближайших лет. Здесь офисы всё чаще становятся частью полноценной городской среды, а не отдельными объектами.

Сервисные офисы: от гибкости к стратегии

Если классический офис в 2025 году стал осторожнее, то рынок сервисных офисов, заметно повзрослел. Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1, отмечает, что рост арендных ставок привёл к активным переговорам с собственниками, но при этом спрос оставался стабильно высоким: вакансия была минимальной, а ротация арендаторов  почти нулевой.

Важно и то, что изменился сам клиент. Всё чаще в сервисные офисы приходят компании из реального сектора экономики – с чётким запросом, быстрым принятием решений и готовностью рассматривать крупные площади. Не случайно 2025 год стал годом больших сделок для рынка сервисных офисов, самая крупная из которых пришлась на портфель Space 1.

Эту тенденцию подтверждает Андрей Кулагин, управляющий директор и сооснователь MANUFAQTURY. По его словам, сервисные офисы всё чаще рассматриваются бизнесом как полноценная альтернатива классической аренде. Рост стоимости отделки и инженерных работ, который за последние пять лет увеличился в разы, делает CAPEX всё менее привлекательным. В условиях неопределённости компании выбирают модель с предсказуемыми расходами и распределённой финансовой нагрузкой.

При этом сегмент уходит от универсальных решений. Растёт спрос на индивидуальные конфигурации, цифровое управление и сервис, который действительно работает. Локация остаётся важной, но всё чаще уступает место функциональности и качеству эксплуатации. В этом смысле сервисные офисы становятся частью долгосрочной офисной стратегии, а не временным решением «на пару лет».

Складская и индустриальная недвижимость: от дефицита к выбору

Как отмечает Александра Шакола, коммерческий директор RDS, рынок Московской области вышел из состояния острого дефицита, сформированного бумом e-commerce предыдущих лет. Рекордный ввод новых объектов в 2024–2025 годах насытил рынок и вернул баланс между спросом и предложением.

Во втором полугодии стало очевидно: рынок изменился, и к новым условиям нужно адаптироваться. Теперь ключевым фактором становится не просто наличие площади, а качество объекта, его технологичность и расположение. Именно поэтому девелоперы с долгосрочной стратегией продолжают инвестировать в новые проекты, делая ставку на современные форматы и гибкость.

Отдельным драйвером стал сегмент light industrial. По данным Parametr, в 2025 году доля инвесторов в запросах на такие объекты превысила 20%, что в два раза больше показателей прошлого года. Универсальные лоты площадью 500–1000 кв. м оказались оптимальными для формирования арендного бизнеса и диверсификации портфелей.

Ещё один важный сдвиг – рост интереса к покупке, а не аренде складских объектов. В условиях высоких ставок аренды владение собственным big box всё чаще воспринимается как гарантия стабильности. Крупные инвесторы также усиливают присутствие в сегменте, рассматривая складскую недвижимость как источник дохода.

Тренды 2025 года показывают: рынок коммерческой недвижимости стал более зрелым, рациональным и ориентированным на долгую дистанцию. Короткие решения уступают место стратегии, а качество продукта – его способности встроиться в город, бизнес и жизнь людей – выходит на первый план. Именно в этом, по мнению участников АРКН, и заключается главный тренд ближайших лет.