Более 40% бизнес-центров класса B и B+ сосредоточено в границах Третьего транспортного кольца

Бизнес-центры класса B (включая более совершенные и функционально развитые образцы этого формата, которые принято называть B+) образуют основу рынка офисной недвижимости в Москве. На них приходится две трети всей деловой инфраструктуры столицы. В свою очередь, базовой локацией для этого типа объектов служит территория, очерченная Третьим транспортным кольцом (ТТК). Она вбирает в себя более 40% всех бизнес-центров указанной категории. Экспертная группа «Товарищества Рябовской Мануфактуры» подсчитала, что по общему количеству офисных проектов лидируют Тверской, Басманный районы и Хамовники, но если рассматривать совокупную площадь комплексов, то первое место достанется Даниловскому району.

Внутри Третьего транспортного кольца полностью или почти полностью разместились десять районов ЦАО, а также крупные фрагменты районов, которые относятся к другим округам – Даниловского (ЮАО), Донского (ЮАО), Южнопортового (ЮВАО), Нижегородского (ЮВАО), Марьиной Рощи (СВАО) и Бегового (САО). В сумме они содержат 273 бизнес-центра класса B (41% от общемосковского пула) и 154 бизнес-центра класса B+ (42% от общемосковского пула).

Больше всего офисных комплексов в рамках взятой выборки расположено на территории Тверского района – 40 проектов класса B и 22 проекта класса B+. Их совокупная площадь оценивается в 320 тыс. кв. м. Вторая строчка принадлежит Басманному району. Здесь разместились 19 комплексов класса B и 30 комплексов класса B+. Вместе занимают более 470 тыс. кв. м. В Хамовниках, которые замыкают тройку, базируются 47 проектов (из них 15 относятся к категории B+) общей площадью 340 тыс. кв. м

При пересчете на совокупный метраж офисных комплексов безусловное первенство остается за Даниловским районом. На сегодняшний день это крупнейший хаб деловой инфраструктуры класса B (19% от общего метража) и B+ (22% от общего метража). Местная сеть офисных комплексов насчитывает 13 проектов класса B+ и 25 проектов класса B+.

Таганский район специализируется по большей части на офисных зданиях категории B. В пределах локации их сразу 30 единиц. Они охватывают 9% метража в общей структуре (второй результат после Даниловского района). Всего 6 комплексов на территории Бегового района покрывают 8% всех площадей в рамках выборки (пятый результат). Среди предложения в классе B+ заметна доля Красносельского и Пресненского районах. В обеих локациях экспонируется по 13 комплексов. На каждую приходится по 10% в метражной структуре.

Офисные комплексы класса B и B+ могут на несколько порядков различаться по своим масштабам. Шестая часть фонда представлена небольшими особняками или отдельными корпусами площадью до 1 тыс. кв. м. Больше всего таких объектов в Тверском районе – 16 единиц. Также этот формат распространен в Хамовниках (13 адресов) и в Таганском районе (10 адресов). В Пресненском районе каждый пятый офисный проект не превышает по габаритам 1 тыс. кв. м.

В то же время есть локации, где офисная инфраструктура во многом складывается из проектов крупного формата (от 20 тыс. кв. м). Так, в Даниловском районе на их долю приходится почти половина от общего количества офисных комплексов – 16 адресов. Характерный пример – лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры» на 50 тыс. кв. м. Это продукт успешной джентрификации старой промышленной застройки. 9 большеформатных комплексов базируются в Басманном районе, 7 – в соседнем Красносельском, по 4 проекта выявлено в Замоскворечье, Хамовниках, Нижегородском, Пресненском районах.

Один из ключевых показателей для любого бизнес-центра – транспортная доступность, в частности, близость к метро. Чем лучше этот параметр, тем выше у проекта шансы в конкуренции за резидентов, инвесторов и трудовые ресурсы. В большинстве случаев (56%) комплексы удалены от входа в подземку на расстояние, которое можно пройти пешком меньше чем за пять минут. Путь к каждому четвертому офисному зданию от ближайшей станции метрополитена занимает от пяти до десяти минут. Проектов, для которых этот показатель составляет от десяти до пятнадцати минут, относительно немного – 15% от всего пула. И лишь 4% бизнес-центров удалены от станций метро больше, чем на 1,5-2 км.

Станция «Тульская» — один из основных транспортных узлов для бизнес-инфраструктуры внутри ТТК. На нее завязана работа 12 офисных комплексов. Столько же адресов обслуживают станции «Белорусская» и «Менделеевская». У «Парка Культуры»  и «Таганской» этот показатель достигает 14, у «Смоленской» и «Бауманской» — 15. Безусловным лидером выступает станция «Павелецкая». В радиусе пешей доступности от нее функционируют сразу 20 деловых центров класса B и B+.

«В сущности, территория внутри ТТК и является центром города в его деловом, а не административном смысле. Несмотря на многочисленные попытки перенастроить трудовые и транспортные потоки внутри города, именно сюда притягиваются бизнес-интересы большинства компаний. И у них есть качественная инфраструктурная опора в виде многочисленного фонда офисных проектов класса B и B+. Они ориентированы на максимально широкий круг арендаторов. Их сильные стороны – гибкое ценообразование, большое количество предлагаемых лотов по метражу, планировкам, этажности, многочисленные сопровождающие опции», — подчеркивает Мария Дорохова, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Товарищество Рябовской Мануфактуры ― деловой лофт-квартал с общественными рекреационными зонами, который является частью масштабной ревитализации исторических территорий Даниловской слободы. Пространство занимает 55 тыс. кв. метров на пересечении Большого Староданиловского и Холодильного переулков. Арендные ставки по вакантным площадям составляют от 25 до 65 тыс. за кв. метр в год, лоты для аренды и покупки — от 20 до 6000 кв. метров.

«Товарищество Рябовской Мануфактуры» объединяет более 300 арендаторов разных сфер: рекламные и креативные агентства, IT-компании, образовательные и гастрономические проекты, шоу-румы и художественные мастерские, точки красоты и отдыха.