Что изменило офисный рынок в центре Москвы за 4 года

Аналитики West Wind Group подвели итоги последних четырех лет на офисном рынке в центре Москвы. Цены на офисы премиум-класса заметно выросли, но главное — сформировался новый тип лотов, который быстро завоевал популярность.

Стоимость офисных блоков в ЦАО в этот период росла на 15% в год. Важно отметить: речь не об офисах в строящихся БЦ, где быстрое удорожание характерно для таких проектов по мере завершения проекта. Анализ касается помещений высокого класса в центре Москвы в существующих зданиях, многие из которых ранее прошли редевелопмент. К примеру, 1 м² в таком бизнес-центре в начале 2022 года стоил 450 тыс. рублей, в I квартале 2026 года — уже 720 тыс. рублей. Соответственно, за 4 года удорожание составило 60%.

В этот же период небольшие дизайнерские офисы в объектах редевелопмента окончательно оформились как отдельный продукт. Причины для обоих трендов схожи.

Во-первых, в 2022-м, на фоне тотальной перестройки деловой среды, самым безопасным вложением стала покупка офисов в уже работающих бизнес-центрах или в объектах, проходящих короткую по срокам реновацию. Цикл ремонтных работ и запуск БЦ в этом случае происходит значительно быстрее, чем при строительстве с нуля. Стандартный период редевелопмента для зданий площадью до 6 тыс. м2 — год-полтора, а для более крупных — около двух лет, если постройка или ее элементы не относятся к объектам культурного наследия.

Во-вторых, повлияла резкая смена резидентов. После перестройки дружественных связей вместо ушедших западных компаний в московские БЦ пришли новые с Востока и Азии, а также заметно укрепившиеся российские бизнесы. Тогда же набрал силу тренд на развитие регионального бизнеса — в том числе благодаря политике импортозамещения. Многие компании из регионов открыли свои офисы в Москве или расширили существующие представительства. При этом стандарты, которые задавали европейские и американские игроки, остались: они привыкли арендовать качественные офисы в хороших локациях с готовой отделкой. Выиграли девелоперы, которые предлагали именно такие лоты, опасаясь падения спроса на фоне тотального «исхода» арендаторов.

В-третьих, события в экономике привели к острому дефициту качественных офисов с ремонтом, особенно с дизайнерским. Вместо них девелоперы стали больше выводить лоты совсем без отделки, что дополнительно подогревало спрос на готовые к переезду объекты.

• «И конечно, спрос усилился после неоднократного повышения ключевой ставки с середины 2024 года. Дорогие кредиты, опасения попасть на долгострой, нежелание дополнительно вкладываться в ремонт — все это также повысило привлекательность небольших и средних офисных блоков с отделкой. Сказывается и давление инфляции. Даже когда редевелопмент объекта завершен, и удорожание строймаматериалов, труда подрядчиков уже не так критично, общее повышение цен отражается и на недвижимости», — подчеркнула Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.

По ее мнению, эти процессы будут характерны для отрасли и до конца 2026 года, в связи чем офисы площадью 150-400 м2 в ЦАО, в БЦ класса В+ подорожают примерно на 10%.