Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosyste: Трансформация рынка недвижимости в Сочи — что изменилось за последние два года и к чему готовиться покупателям

По популярности на рынке недвижимости России Сочи занимает третье место — после Москвы и Санкт-Петербурга. Статус города-курорта, развитая инфраструктура и транспортная доступность делают Сочи привлекательным и для инвесторов, и для обычных покупателей, желающих переехать. О том, какие процессы происходят сейчас на рынке недвижимости Сочи и что нас ждет в ближайшем будущем, расскажет Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.

Как изменился рынок недвижимости в Сочи за последнее время

Наибольший рост цен на недвижимость в Сочи наблюдался во время пандемии — объем предложений тогда был довольно низким, а спрос, наоборот, возрос. Покупатели и инвесторы, которые до этого рассматривали недвижимость на зарубежных курортах, были вынуждены обратить свое внимание на Сочи — только этот курортный город нашей страны обладал на тот момент инфраструктурой, более-менее сравнимой с европейской. В 2020-м году стоимость недвижимости в Сочи составила 2,4 млн руб/кв.м, что было на 14% выше, чем год назад.

Сейчас уровень цен на жилую недвижимость в Сочи продолжает расти как на первичном, так и на вторичном рынке. В отличие от других регионов России, где стоимость объектов немного упала, в Сочи этой тенденции пока не наблюдается. Покупка зарубежной недвижимости во многих странах по-прежнему сопряжена со сложностями — теперь уже из-за санкций, поэтому предпосылок к снижению цен на сочинскую недвижимость пока нет.

Средняя стоимость недвижимости в Сочи по итогам 1-2 квартала 2023 года:

• На первичном рынке — 335 тыс. руб/кв.м (+37% за год);
• На вторичном рынке — 285 тыс. руб/кв.м (+55% за год).

При этом, в отличие от цен, спрос на элитную недвижимость в Сочи снижается. Так, по данным экспертов нашей компании, за год он снизился на 58% до 11 сделок в 1 квартале 2023 года. А за 2022 год было заключено порядка 70 сделок, что на 42% ниже показателя 2021 года.

Что оказывает влияние на рынок в Сочи сейчас

За последний год практически в три раза сократился объем предложения. Виной этому — дефицит земли, ужесточение требований к строительству и мораторий на точечную застройку. Мораторий был принят 1 июля 2021 года в связи с неконтролируемым строительством в Сочи в пандемийный период. Стремясь заработать, застройщики заполнили город множеством некачественных зданий, построенных в хаотичном порядке, также возникла проблема с самостроем — в 2020 году было выявлено более 240 таких объектов. В Сочи образовался дефицит мест в школах и детсадах, не хватало медицинских учреждений, инженерные сети были перегружены и изношены из-за бесконтрольного появления нового жилья.

В соответствии с мораторием, сейчас в Сочи можно без проблем получить разрешение только на индивидуальные жилые дома площадью до 300 кв.м и высотой не более 12 м. Для строительства других объектов собственник должен получить одобрение на общественных слушаниях. Но при этом, по словам главного архитектора Сочи Антона Глушкова, разрешения на строительство объектов, которые оказывают положительное влияние на городскую среду, будут выдаваться без проволочек.

Мораторий на строительство планируется снять в ноябре 2023 года, после утверждения генплана города. Но он уже заметно повлиял на рынок недвижимости — так в 2022 году площадь апартаментов на рынке превысила площадь жилья в ЖК в 3,5 раза. А недвижимости в коттеджных поселках стало продаваться на 15% больше, чем апартаментов.

Снижения цен на сочинскую недвижимость пока не предвидится. Застройщики уже вложились в свои объекты, а строительство новых начать не так-то легко. Спрос падает, и продать объекты тоже непросто. Поэтому застройщики вынуждены держать цены на высоком уровне, чтобы окупить затраты на содержание объектов.

Какова ситуация с элитной недвижимостью в Сочи

Объем предложения элитной недвижимости в 2023 году сократился примерно на 20%, по сравнению с прошлым годом. Объекты сейчас реализуются в 4 элитных новостройках:

• MANTERA Seaview residence — студии, двух-, трех-, четырехкомнатные апартаменты и пентхаусы с видами на горы и море. Находится на первой линии моря, на федеральной территории Сириус, недалеко от Сочи-Парка и олимпийских объектов. Имеет закрытую прилегающую территорию площадью 6 гектаров с бассейнами и ресторанами.

Застройщик: «Сочи-Парк Пять Плюс». Ввод планируется в 4 квартале 2023 года. Стоимость: от 2,8 млн руб/кв.м.

• Grand Cascade — пятизвездочный гостиничный комплекс на главной улице Сочи — Курортном проспекте. Расположен в историческом центре, недалеко от Морского вокзала, набережной и главного городского пляжа «Маяк». Прилегающая территория с ландшафтным дизайном и фонтанами закрыта для посторонних.

Застройщик: СЗ «Каскад». Ввод планируется во 2 квартале 2024 года. Стоимость: от 1,8 млн руб/кв.м.

• ЖК «Поляна Пик» — гостиничный комплекс премиум-класса в центре Красной Поляны. Находится в 30 минутах езды от аэропорта Сочи и 5 минутах — от всех горнолыжных комплексов. Территория комплекса составляет 5 гектаров и закрыта для посторонних.

Застройщик: ГК «Метрополис». Ввод планируется в 3 квартале 2025 года. Стоимость: от 1 млн руб/кв.м.

• «Сан Сити» — квартиры в одном из самых высоких домов в Краснодарском крае с панорамным видом на море и горы. ЖК расположен в Хостинском районе Сочи, на Курортном проспекте. Имеется собственная закрытая территория площадью 2,2 гектара и частный пляж.

Застройщик: ООО «Южный берег». Ввод произведен во 2 квартале 2021 года. Стоимость: от 750 тыс руб/кв.м.

Исходя из опросов экспертов, ситуация на рынке в Сочи сейчас такова: интерес покупателей еще сохраняется, но в сделки он конвертируется реже. При этом, состав инвесторов поменялся. Раньше на рынке было больше «быстрых» инвесторов, которые зарабатывали на перепродаже новостроек, купленных на этапе котлована — сейчас они сбывают купленное жилье и постепенно уходят с рынка. А вот те, кто приобретал недвижимость для последующей сдачи в аренду, остаются.

Если говорить об элитной недвижимости, то стало больше покупателей, которые заключают сделки, в первую очередь для вложения капитала. В то время как еще в 2021 году жилье премиум-класса приобреталось, в основном, для постоянной жизни и сезонного отдыха.

Прогнозы по развитию рынка на ближайшее время

Сочи — один из самых популярных курортных городов в России. Действующий аэропорт и хорошая транспортная доступность делают его привлекательным и для туристов, и для предпринимателей или удаленщиков, которые хотят иногда отдохнуть от мегаполиса и пожить у моря. Туристический поток не останавливается и в зимнее время — людей привлекают горнолыжные курорты и мягкая бесснежная зима. Таким образом, спрос на покупку и аренду недвижимости в Сочи в ближайшее время точно будет.

При этом, тенденций на снижение стоимости жилья пока не наблюдается. Из-за моратория ужесточились требования к застройщикам: чтобы получить одобрение на строительство объекта, они должны обустроить инфраструктуру для жильцов — детские площадки, придомовую территорию, парковки. Количество подходящей для застройки территории тоже сократилось — с 7 марта 2023 года в курортной зоне Сочи разрешено строить только санатории. Соответственно, земля будет дорожать, и застройщики переключат свое внимание на объекты элитной недвижимости, потому что строить жилье эконом-класса сейчас просто невыгодно.

Основные покупатели сейчас — те, кто хочет сохранить капитал в условиях экономической нестабильности. Они тоже, скорее, будут обращать внимание больше на элитную недвижимость или объекты, построенные после введения моратория и ужесточения требований — чтобы точно вложить деньги в надежный объект.

Если покупатель приобретает недвижимость в Сочи для себя, то скорее всего, это будет житель крупного города, предприниматель или высокооплачиваемый сотрудник, который может работать удаленно. В 2023 году почти 20% всех сделок заключили москвичи. Они обращали внимание на комфорт ЖК, транспортную доступность и инфраструктуру — чтобы новый уровень жизни соответствовал столичному. Часто переезжают целыми семьями, чтобы дети жили в теплом климате, на море.

Скорее всего, в ближайшее время в Сочи будет наблюдаться рост рынка в сторону недвижимости класса делюкс и премиум. Эконом-жилье уже теряет свою популярность, и эта тенденция сохранится в дальнейшем.